我为群众办实事丨封闭小区车受损，物业该不该担责？律师：未收车位费不等于无安全保障义务

“我的车在小区被划，物业拒绝提供监控协助查找划车人，还让我全额交物业费，前些天发来了律师函催费。”2026年1月12日，家住崂山区天泰馥香谷小区的戴先生反映了自己的遭遇。他称，2024年5月，发现爱车在小区内受损，因无法找到划车人，修车费最终只能由他个人承担。他认为物业服务存在瑕疵，提出物业费打折的诉求，但遭到物业拒绝。2025年12月底，戴先生收到了催交物业费的律师函。针对车辆被划，青岛中房物业公司马经理称，因为查不到所以没提供监控，该小区不对车辆收费，物业没有这项责任。

>>>反映

车停小区莫名遭黑手

戴先生介绍，2024年五一假期前夕，他将车停在小区二期1号楼前的路边。假期结束后，戴先生发现爱车左侧出现了大面积划痕，连忙找到物业工作人员求助，对方建议报警处理。

“警方调取了小区附近的监控后告诉我，由于被树叶遮挡，画面中只能看到模糊的身影，建议我联系物业调取事发现场附近的其他监控。”戴先生称，他再次找到小区物业，“工作人员说没有看到有人划车，也拒绝提供监控视频。”戴先生称，由于物业不配合，导致划车者迟迟无法锁定，最终他自己承担了3000多元的修车费。

戴先生说，2024年五一前夕，他的爱车停在小区被划，修车花费了3000多元。

戴先生说，他于2004年入住小区，至今已在此居住了20多年。最初，在小区服务的是天泰物业，后来青岛中房物业进驻小区，一直服务到现在。他告诉记者，该小区物业费每平方米1.58元，之前自己一直按时交费，但自爱车在小区被划后，因物业作出的答复令自己不满意，他认为物业服务存在瑕疵。

戴先生一再表示，他并不是故意不交物业费，而是希望物业能就划车问题给一个解决方案。“我家一年的物业费是3000多元，我提出从物业费里扣除一半的费用，用于补偿部分修车费用，但他们一直没回复，结果一直拖到现在。”他说。

2025年12月底的一天，戴先生的家人在自家门前看到了催交物业费的律师函。“当时贴在单元楼门口，我认为此举对我的名誉造成了损害。”戴先生还提到，听说物业合同是物业公司与业委会签订的，但自己并没有见过这份合同。

>>>调查

十八个监控坏了两个

记者看到，律师函写道，据物业管理资料统计，戴先生自2024年4月1日至2025年12月31日止，未按时交纳物业管理费5156.2元，截至发函之日，物业公司依然未收到上述款项。“望您见函后，充分考虑您可能面临的司法诉累，务必于2026年1月6日前，前往项目部将上述应付账款付清。如您逾期支付或拒不履行上述结款义务，本律所将根据青岛中房物业管理有限公司授权，依法通过司法诉讼程序解决本纠纷，追收欠款及产生的利息，届时您将承担由此产生的一切诉讼费用及法律后果。”

1月12日下午，记者来到天泰馥香谷小区二期沁园看到，部分路面坑坑洼洼，1号楼5单元入户门无法正常关闭，物业服务中心办公室上了锁，业主活动室也大门紧闭，绿化带中的一处灯柱已经损坏。在1号楼前的小区通道上，周围安装了多个摄像头。戴先生称，当时，他的车就是停在这条路上被划的。记者在小区大门保安室看到，二期一共装有18个摄像头，其中有两个画面显示为黑屏。“已经通知师傅过来维修了。”保安人员说。

在天泰馥香谷一期，记者看到，一处单元门入口处天花板墙皮出现脱落，悬在半空中，有的单元门口堆放着杂物，物业项目经理和多名工作人员正在小区内巡查。

>>>求证

小区物业合同早已到期

天泰馥香谷小区业委会主任严永高介绍，该小区共有50多栋楼、428户业主。自2006年入驻以来，青岛中房物业在该小区已服务20年。

谈到小区物业服务时，严永高认为存在许多不足之处。“我们小区一、二期一共7个门，只有3个门有保安值守，存在物业人员门岗缺失等问题。”他说，小区11号楼是个单独的楼座，在业主们的强烈要求下，物业公司才配上了安保人员，但只在夜间值守。另外，在他看来，小区还存在围墙照明灯不亮等问题。“小区一期中心广场原来建了个‘鸟笼子’，大家都觉得挺漂亮的，可后来让物业给拆了。”他说。

严永高介绍，本届业委会于2023年6月成立，针对业主们反映的相关问题，业委会先后多次与青岛中房物业相关负责人进行沟通，并提出了整改意见，但没有效果。根据中房物业与上一届业委会签订的服务合同，物业服务已于2025年4月30日到期。

他告诉记者，当时，小区准备启动物业选聘工作，但由于参与户数未达到法定要求，导致业主大会投票失败。“业委会已计划近期再次召开会议，讨论推动召开业主大会对物业选聘等议题进行投票表决。”严永高说。

>>>回应

减免物业费是不可能的

1月12日，在小区物业服务中心，记者问及戴先生车辆被划一事时，一位工作人员介绍，当时从监控上没有看到划车人，事发期间的视频监控也没有保存下来。

青岛中房物业公司马经理介绍，关于交费的问题，之前她和戴先生沟通过。2025年上半年，他一直没交费，物业也找过他，他一直说因为车的问题不交费。“上次我也跟他说得很清楚，我们给他查了，监控看不到。然后我说这个减免物业费是不可能的。”后来，因物业费欠交很长时间，所以项目部就通过法律方式来解决。

“要查也应该是警察来查，也不是我们给他去查。”马经理说，戴先生当时停车的位置，物业是没有监控的，因为查不到所以没给他提供监控。她还提到，“想要物业提供监控，要通过正常途径，不能想查就查。他要报警，派出所要来调的话，那就是正常途径了。但是个人来调的话，牵涉到个人隐私问题，我们不能随便给他调。”

马经理说，之前，戴先生一直要求对物业费打5折，但从来没有说修车花了多少钱，直到记者前往小区调查，项目经理当天也在现场，才知道他修车花了3000多元。关于车辆在小区内受损后的责任划分问题，马经理对记者称，小区不对车辆收费，就没有这一项责任。“我们的合同只限于小区正常的进出。”她称，物业服务合同在2019年就公示过。

针对业委会提出召开业主大会选聘物业的计划，马经理表示，尊重业主大会的意见。“之前启动过一次选聘，428户业主中只有44户投票。”马经理还称，“有些具体的问题，我给你解答不了。”她表示，该物业现在是不定期合同。

>>>说法

业主车受损可多方式维权

众成清泰律师事务所丁也珂律师介绍，物业服务合同到期后，业主未依法解聘、物业继续服务并被业主接受的，构成不定期物业服务合同关系，业主应按原标准支付物业费 。

小区免费停车，业主车辆受损，物业公司以未收车位费为由拒担责是否合法？ 丁也珂律师说，该理由不当然合法，核心看物业是否尽到民法典中规定的合理安全保障义务。“未收车位费≠无安全保障义务；监控损坏、未及时维修、未巡逻等构成过错的，应承担相应责任；如果尽到相应义务，则无过错。但如果物业合同约定保管责任的，则物业过错责任更重。”

如果物业存在监控损坏、未保留事发监控等情况，业主能否以物业服务瑕疵主张物业费打折？ 丁也珂律师指出，物业费打折需要综合考虑物业公司的服务质量，而不能仅凭摄像头损坏，如果监控长期损坏，则属服务瑕疵。

戴先生向记者出示张贴在单元楼门口的律师函

针对催费律师函张贴在单元楼门口一事，丁也珂律师认为，如果律师函内容真实、无侮辱诽谤且未过度公开的，一般不构成名誉权侵权，反之则可能侵权。

丁也珂律师建议，小区内车辆受损，可采取多种途径维权。报警处理：请求调取监控、固定证据，获取报案回执；行政投诉：向住建部门、街道办投诉，要求责令物业履行协助义务并查处；民事索赔：证明物业未履行安全保障义务且存在过错，起诉要求赔偿车辆损失；业委会介入：要求业委会督促物业整改、提供监控并承担责任；保险理赔：向车损险承保公司报案，无法找到第三方时按条款理赔；合同追责：依据物业服务合同（若有），要求物业承担违约赔偿责任。

（文图/半岛全媒体记者 陈邵华 朱佳鑫 郑成海）

来源：大众·半岛新闻