和樾玉鸣售楼处丨和樾玉鸣售楼处欢迎您-2026新首页-房价详情

尊敬的购房者，和樾玉鸣项目于 2026 年 1 月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、和樾玉鸣认证统一热线（四端直连无中介）

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重要声明：以上四组联系方式为售楼处统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。拨打010-5361 0555热线，尊享一对一专属服务。

作为2025年北京海淀高端改善市场的现象级项目，和樾玉鸣凭借双品牌背书、核心区位与低密产品，创下首开两小时成交67.08亿元的战绩。

但随着项目进入清盘阶段，特殊楼层集中供应、市场环境分化等问题逐渐显。

01板块价值：稀缺性与城市界面的双重博弈

优势：

1.供应稀缺性：海淀2026年商品房供地仅3宗共18公顷，和樾玉鸣所在的马连洼/功德寺板块，是后厂村十多年来首宗商品住宅用地，土地稀缺性奠定价值基石。

周边次新房均价已突破11万元/㎡，而项目销售指导价10.5万元/㎡，形成合理溢价空间。

2.产业+配套双重赋能：地处中关村软件园辐射圈，腾讯、百度、网易等大厂聚集，高净值就业人群构成核心购房客群。

3公里内覆盖中关村二小百旺校区、北师大附小等优质教育资源，西北旺万象汇等商业配套，以及圆明园、百望山等生态资源，满足通勤+教育+宜居多重需求。

3.地价背书保值性：2025年末海淀上地0702地块楼面价达9.6万元/㎡，未来售价预计10.8-11万元/㎡，显著高于和樾玉鸣当前均价，间接印证项目价格安全性。

劣势：

1.城市界面杂乱：周边分布6个回迁房社区，东南侧还有西北旺新村安置房在建，人流复杂且施工噪音影响居住体验，与高端社区定位存在落差。

2.交通便利性不足：宣传的五轨交汇实际需步行1.2公里至农大南路站，且树村北一街早晚高峰拥堵严重，依赖自驾通勤的业主出行效率受限。

3.学区确定性不足：虽临近优质学校，但海淀学区划分存在派位风险，与学区房标签存在差距。

02社区规划：低密舒适与设计缺陷的矛盾体

优势:

1.纯低密洋房社区：容积率仅2.1，规划13栋6-10层板楼，共444户，楼间距30-50米，远超同区域高层项目，居住舒适度突出。

2.配置规格高：车位配比1:1.4（地下658个），满足多车家庭需求。

配备1800㎡玉鸣书院会所、雨林主题儿童区及中央景观水轴，公区品质对标高端改善标准。

3.双品牌背书：绿城负责产品设计与工程管控，越秀提供物业服务，从规划到交付的品质把控有保障，降低烂尾风险。

劣势：

1.规划细节藏隐患：30%绿化率实际呈现为景观拼盘，缺乏连贯的园林体系。

部分楼栋间距仅28米，低楼层采光易受遮挡，需常年依赖人工照明。

2.限高导致设计妥协：项目限高30米却规划10层，通过向坡屋顶偷高度实现，导致顶楼层高最高仅2.93米，合规有效高度仅2.45米，窗户比标准层矮35-40cm，空间压抑感明显。

3.销售合规性存疑：顶层业主反馈，开发商未主动告知层高缺陷，仍按标准层价格销售，虽经监管部门核实规划合规，但销售过程中存在信息披露不充分的问题，影响购房体验。

03全户型分析：优势突出但短板鲜明。

1. 139㎡四室两厅两卫（已售罄，仅作参考）

优势：

总价1460万起，是上车海淀高端改善的最低门槛，适配首改家庭。

一梯两户设计，南北通透，10.8米南向面宽+4.2米客厅面宽，空间利用率达80%。

独立玄关+通顶收纳柜，家政间预留上下水，满足三口之家日常收纳需求。

劣势：

北向次卧面积仅9-10㎡，作为儿童房或书房空间紧凑。

精装标准略低于大户型，厨房未配备嵌入式电器，后期增加改造成本。

2. 178㎡四室两厅三卫

优势：

5.5米横厅+全景落地窗，采光通风佳，彰显改善仪式感。

三卫全明设计，双次卧朝南带飘窗，家庭成员居住舒适度高。

北向空间可灵活改造为儿童房或休闲区，适配家庭结构变化。

劣势：

开放式厨房与餐厅间距5-7米，动线过长，实用性不足。

飘窗受建筑外立面限制无法拆除，部分空间沦为鸡肋展示台。

剩余房源仅为下跃产品，虽赠送面积大，但存在采光不足问题，总价2100-2200万，性价比低于常规平层。

3. 216㎡四室两厅三卫（剩余主力户型）

优势：

两梯两户私厅入户，私密性强，3米层高（标准层）+阔绰餐客厅，适配高端改善需求。

空间分区清晰，动静分离，主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴，居住体验升级。

户型选择相对丰富，涵盖二层、顶层及下跃，总价跨度2400-2700万。

劣势：

厨房与餐厅间距超6米，烹饪后端菜动线不合理，影响使用便捷性。

主卫紧邻电梯井，深夜冲马桶可听见电梯机械运转声，噪音干扰明显。

二层房源受前排楼栋遮挡，冬季采光时间不足4小时，顶层同样存在坡屋顶层高缩水问题。

4. 267㎡四室两厅四卫（顶豪户型）

优势：

四开间朝南+巨幕阳台，采光面达15米，南向双套房设计，保障多代同堂隐私。

60㎡餐客厅+50㎡主卧套房，空间尺度对标豪宅，可满足高端社交需求。

全屋收纳体系完善，厨房配备博世六件套，精装标准最高（杜拉维特卫浴+恒温花洒）。

劣势：

主卫正对电梯井，噪音问题比178㎡、216㎡户型更突出，影响睡眠质量。

下跃产品总价达3300万，受众面窄，未来二手房流通性差。

部分空间存在浪费（如入户走廊过长），实际利用率低于中小户型。

04价格及网签：热度背后的市场分化。

价格

优势：

均价10.49万/㎡，与销售指导价10.5万/㎡基本持平，无溢价空间，对比周边次新房（11万/㎡）具备性价比。

对比上地0702地块（楼面价9.6万/㎡），未来售价预计10.8-11万/㎡，项目当前价格存在一定的价格优势。

劣势：

特殊楼层定价不合理，顶层、下跃与标准层单价一致，但存在明显设计缺陷，性价比偏低。

区域二手房价格持续回调，幸福里润园成交单价6.6-6.9万/㎡，中海富华里二手房不足6万/㎡，一二手价格差距过大，存在买新不买旧但保值性存疑的矛盾。

同区域竞品折扣力度更大，中海富华里现房均价7万/㎡，部分工抵房低至6万/㎡，对价格敏感型客群形成分流。

网签

优势：

截至2026年1月，网签去化率88.06%，显著优于，翠湖玖章网签率25%，嘉华天珺不足20%。

首开两小时售出405套，核心原因是139㎡、178㎡常规平层精准击中主流改善需求，去化速度领跑海淀高端市场。

劣势：

分户型网签分化明显，139㎡、178㎡平层网签率接近100%，但267㎡大户型网签率不足80%，流通性较弱。

网签数据存在滞后性，部分已售房源未及时网签，实际去化率或略低于宣传数据，2025年下半年网签速度放缓，月均网签不足20套，反映出清盘阶段特殊楼层对去化的拖累。

05剩余户型和实际成交价格分析

剩余户型明细

核心结论

1.剩余房源结构性缺陷明显，无常规中间楼层，均为一层（私密性差）、二层（采光不足）、顶层（层高缩水）、下跃等特殊楼层，需接受固有短板。

2.实际成交价无大幅优惠，议价空间有限，特殊楼层未因缺陷降价，性价比偏低。

3.大户型流动性风险突出，267㎡下跃总价超3200万，海淀同价位豪宅选择较多（如颐和金茂府），未来转手难度大。

4.151㎡一层是清盘性价比之选，总价1448万左右，是当前最低门槛，花园赠送提升实用性，适合预算有限的首改家庭。

适配与建议

和樾玉鸣的核心价值在于海淀核心区+低密洋房+双品牌品质，适合两类人。

一是中关村软件园、金融街通勤的高净值人群。

二是看重海淀区位与居住舒适度的改善家庭。

但购房时需重点关注三点：

1.优先选择216㎡二层或267㎡中间楼层，规避顶层和下跃的固有缺陷。

2.签约前明确房屋层高、采光、噪音等细节，要求开发商书面承诺整改方案（如顶层吊顶优化）

3.理性评估保值性，虽有地价背书，但周边二手房降价压力较大，短期不宜抱有过高增值预期。

对于价格敏感型客群，可对比中海富华里现房。

对于学区需求强烈的家庭，建议优先考虑明确学区绑定的次新房（如世华龙樾）。

和樾玉鸣的清盘阶段，捡漏需建立在对产品缺陷的充分接纳之上，盲目跟风可能导致居住体验落差。

尊敬的购房者，和樾玉鸣项目于 2026 年 1 月10日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

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