中山楼市年度观察：量价企稳，改善需求牵引结构性复苏

深中通道通车以来，不仅缩短了珠江口东西岸的时空距离，也在悄然改变一座城市的楼市脉动。

近日，乐有家研究中心发布了《2025中山楼市年报》，年报显示，2025年中山房地产市场呈现出一系列关键变化：价格深度调整步入尾声，市场内生动力在结构性转换中积聚，一幅“筑底企稳、温和修复”的图景逐渐清晰。

有不少深圳客户前来中山看房。

盘点2025年：企稳信号与结构转换

2025年初，中山楼市仍延续着“以价换量”的轨迹。然而，随着政策暖风频吹，从商贷利率探至历史低位，到交易税费的实质性减免，购房成本进入近年低点，市场情绪开始了微妙转变。

“最明显的特征是企稳了。”中山市房地产行业协会秘书长仇隽峰认为市场数据表明：2025年，中山二手住宅成交均价虽仍处低位，但月度波动收窄，至年末连续数月站稳；业主挂牌均价跌幅亦呈现逐月收窄态势。在仇隽峰看来，这标志着价格深度调整阶段已近尾声，市场自发寻底过程接近完成。

价格企稳的背后，是需求结构的转换。一个主导性变化是改善型需求的强劲崛起。相关数据显示，2025年中山改善购房占比攀升至31%，连续四年累计增长15个百分点，基本实现翻倍。与之呼应，二手住宅套均面积达到114平方米的近年高位，“一步到位”和“居住升级”取代了单纯的“由小换大”，成为换房主流逻辑。乐有家营销总裁李功镇说：“购房者越来越看重产品本身，能够满足多代同居、拥有更好景观与社区环境的大户型、高品质住宅，即使单价较高，也获得了市场的认可。”

翠亨新区马鞍岛的楼盘。

需求的另一翼，则来自大湾区融合带来的外溢力量。深中通道通车效应持续释放，2025年中山跨城购房者占比相较于开通前提升约3.9个百分点。以往以新房交易为主的翠亨新区马鞍岛，随着房源“满二”，二手市场被快速激活，挂牌与成交量显著增长。更引人注目的是港澳客群的“北上”，2025年这一群体购买中山新房数量同比大增超47%。“中山相对亲民的房价、完善的生活配套、同源的文化氛围，正吸引着更多港澳居民考虑将其作为大湾区宜居生活的选择。”李功镇表示。

市场也呈现出鲜明的“性价比”导向。房龄10年以上的成熟小区，因其价格夯实、配套齐全、居住氛围浓厚，合计成交占比提升至64%。同时，全市平均租售比达到近五年高位，租金回报的吸引力有所显现。这一切，共同构成了2025年中山楼市“价稳、质升、量韧”的复合面貌。

房龄10年以上的成熟小区，因其价格夯实、配套齐全、居住氛围浓厚，合计成交占比提升至64%。

展望2026年：筑底巩固与预期修复

站在2026年开年的节点，前期的翘尾行情为市场注入了一针强心剂。元旦期间交易量的同比跃升，似乎预示着新一年的良好开局。展望前路，业内普遍认为，中山楼市正走向修复阶段。

政策环境的友好度有望延续并深化。“当前调控逻辑已转向支持性措施。”仇隽峰预计2026年，地方层面的政策工具箱将继续聚焦于降低购房门槛和交易成本，各类购房补贴、人才安居政策可能扮演更重要的角色，直接激励刚需和改善需求入市。

市场自身的底部特征也愈发明确。居民购房杠杆率保持稳定，“以价换量”步入尾声。在李功镇看来，市场的筑底过程并非全线齐涨，而是分化与轮动。“核心城区、优质板块有望凭借坚实的配套和需求支撑率先企稳回暖，并逐步向周边传导信心。‘置换链条’的启动将成为关键，卖一买一的改善循环若能顺畅运转，将有效激活市场的整体流动性。”

需求主力军的迭代仍在继续。90后与00后购房者合计占比已达半数，成为市场中坚。他们对居住品质、社区环境、通勤便利性的综合要求，将持续推动产品迭代和市场进化。同时，随着经济预期逐步改善和企业经营环境回暖，潜在的购买力有望进一步释放。

当然，挑战依然存在。现有存量房源仍需时间消化，买卖双方的价格博弈或将持续。但正如多位受访者所强调，支撑楼市的长期基本面并未改变——人们对美好居住生活的向往，中山在大湾区内突出的宜居宜业性价比，以及持续深化的湾区融合红利。展望2026年，或许将是中山楼市夯实底部、信心抬升的关键一年。

撰文：伍杰

摄影：南方+记者 叶志文

【作者】 伍杰；叶志文

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端