河南
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投栖澐湾作为北投集团在通州张家湾板块打造的低密住区，近期正式开放营销中心及样板间，引发市场关注。项目主打79-140平方米的三至四居户型。虽然公开售价尚未公布，但项目地块楼面价约2.57万元/㎡，为市场预测其定价提供了参考。
01 价格预测：楼面价奠定基础，市场静待开盘
北投栖澐湾的具体销售价格仍是市场关注的焦点。该项目所在地块由北投置业于2023年6月以25.9亿元底价竞得，楼面价约2.57万元/平方米。
这一土地成本为项目最终定价提供了重要参考。
在通州新房市场中，不同板块价格存在差异。例如，梨园板块的新房成交均价约5.96万元/㎡（云璟揽阅项目成交均价），而北投栖澐湾所在的张家湾板块凭借其副中心区位和产品优势，市场关注度正持续提升。
02 产品亮点：第四代住宅的全面革新
北投栖澐湾在产品设计上经历了全面升级，从原“云帆汀澜”案名改为“栖澐湾”，并按照“四代宅好房子”标准进行了深度优化。
2025年8月，项目对设计方案进行调整，取消东西向住宅，全部调整为南北向住宅，呈点状布局。同时，将客厅飘窗改成内嵌式阳台，进深1.5-1.8米，赠送一半面积。
部分边户飘窗带转角，有的户型北向送了设备阳台。
这一调整让项目从传统的住宅产品升级为“第四代住宅”，79-140平方米的户型全线升级为三居起步，满足不同家庭结构的居住需求。
03 户型解析：高实得率下的空间魔法
北投栖澐湾在户型设计上展现出对居住功能的深入思考。项目原预证下的房源产权得房率在75-82%区间。
经过方案调整后，因阳台等赠送面积，实际得房率可达83-94%，空间使用效率显著提升。
以项目主力户型79平方米三居室为例，该户型采用南北通透设计，南向三面宽确保室内采光充足。
空间布局上充分考虑现代家庭的生活需求，实现了功能性与舒适性的平衡。
04 交通优势：地铁200米加持未来可期
交通配套是北投栖澐湾的核心优势之一。项目紧邻在建中的地铁M101号线张家湾站，距离仅约200米，属于名副其实的“正地铁盘”。
M101线预计2027年开通运营，届时从项目出发，5站即可直达副中心TOD，无缝换乘其他线路，快速抵达国贸CBD等核心商务区。
除了轨道交通，项目三公里范围内还有东六环、京塘路快速路、京哈高速三大主干道纵横交错，形成了四通八达的立体交通网络，无论是通勤还是出行都相当便利。
05 生态环境：公园环绕的自然谧境
北投栖澐湾在生态环境上享有显著优势。项目北侧900米为城市绿心森林公园，11.2平方公里的面积相当于3.8个颐和园。
周边还有大运河森林公园、张家湾公园及在建中的六环高线公园环绕，形成了“四园环绕”的生态格局。
项目还坐拥萧太后河、凉水河、北运河三河交汇的独特水资源，营造出蓝绿交织的生态谧境。
社区内部规划了“林下空间-艺术花园-原野聚场-下沉庭院”四季景观客厅，层层递进的园林设计将自然融入日常生活。
06 配套升级：教育商业全面发力
配套设施方面，北投栖澐湾周边资源正在快速完善。教育上，项目旁已规划九年一贯制学校用地，可容纳约1800名学生，真正实现“目送式教育”。
商业配套上，距离项目约2.7公里的湾里TOD涵盖王 府井WellTown、诺岚酒店与汀云微度假小镇三大业态
3公里范围内覆盖环球影城、运河文化旅游区等国际文旅IP，为居民提供丰富的休闲娱乐选择。
医疗资源方面，3公里内覆盖通州运通中医医院、潞河医院等优质医疗资源，为居民健康保驾护航。
07 区域竞争：张家湾板块价值凸显
与通州其他板块相比，北投栖澐湾所在的张家湾板块展现出差异化竞争优势。梨园板块作为通州成熟居住区，生活配套醇熟度具有显著优势。
但北投栖澐湾凭借更新的规划理念和产品设计，在户型和社区品质上更胜一筹。
从市场热度来看，通州新房市场2025年表现活跃。北投栖澐湾凭借国企背书和产品创新，在竞争中形成了独特竞争力。
随着城市副中心建设的持续推进，张家湾区域依托“一河三城”历史文化体系和漕运文化特色，正逐步形成与环球影城错位互补的发展格局。
08 开发商实力：国企保障品质交
北投栖澐湾由北京北投宏象房地产开发有限公司开发，隶属于北投集团，作为北京市属国企，为项目增添了信誉保障。
北投集团作为特殊功能类企业，统筹城市副中心规划建设，累计承担项目340个，总投资约5000亿元。
精心打造副中心三大公共文化建筑——图书馆、艺术馆、博物馆，以及绿心森林公园等重点生态与文化项目。
在当下房地产市场环境下，国企开发的楼盘在交付保障上更受购房者青睐，北投栖澐湾凭借国企背景和过硬的产品力，成为通州市场值得关注的选择。
北投栖澐湾凭借其2.57万元/㎡的楼面价、200米近距离地铁的交通优势，以及79㎡三居的创新型户型，在通州新房市场中形成了独特的竞争力
项目作为“第四代住宅”的代表，在产品设计上充分考虑现代家庭居住需求，实现了功能性与舒适性的平衡。
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