福州某大型小区，5年时间里，从均价3万归回到1万出头

有一位粉丝，特意发来消息，咨询我南二环白湖亭的左海望悦和北源云筑的买入门槛，最小户型的特价房是多少？

专门给售楼去的领导打去电话，问了一下价位。

左海望悦，11#602，89平米，219万，最低可谈到200万以下一些些；

北源云筑，3#*03，77平米，187万，大约可以在180万左右能够实现。

对于最低入住门槛的价位，还是超越了他的心理预期，也超出了他的口袋里的钱。

预算150万在南二环，白湖亭附近买到新小区，还是那么困难，这就值得我们去思考，四大金刚当中的望悦和北源的房子，未来是否有可能会降到150万左右，毕竟和当下的价格对比，只有30万左右的差距。

对于他来说，是继续保持等上个一两年，还是去银行多按揭30万？

这个话题，我暂且不做讨论，因为我今天看到闽江世纪城的一套二手房成交，不论是从面积，还是价格，都很符合他的需求，如果他有看到我这篇文章，不妨去闽江世纪城转转。

毕竟，闽江世纪城这里也属于一个独立的商圈，同样也有双地铁的加持，虽然区位上不如白湖亭，但生活配套也不差。作为刚需，又关心价格层面，我倒是十分建议他们把房子买在这个地方。

成交小区：闽江世纪城A区；

成交时间：2025年12月；

成交数据：产权110.33平米，3房2厅，低楼层，南北朝向，精装修，164万，成交单价14865元/平米。

房源成交分析：

1、这套房子，挂牌时间25天，业主挂牌价格182万，买家谈价18万后达成交易。挂牌不足一个月时间里，带看客户15多组，在短时间内把房子卖出去，不仅是价格上得体现出性价比，也要能够遇到喜欢它的买家，毕竟买卖房子，很多时候，讲究一个缘分。

2、闽江世纪城A区，在12月份的成交量超过10套，贝壳单平台成交7套，其他平台少说也有3套左右吧。成交数量超出我的预料，价格也直呼便宜，单价从11000-15000元之间不等，简单装修11000元左右，再跌下去，恐怕要降到1万的范围了，业主还卖什么房子，直接断供得了。

为什么，我的对价格会有如此反应，因为闽江世纪城高峰时期，它的均价在29000元左右，2019年至2020年期间，卖出过很多100平米左右的户型，成交价格在300万上下。（网上有数据可查）

现在，只用了5年左右的时间，把它从3万，直接腰斩到了1万出头，完全实现了几年不买房，首付变全款，关键这个首付还很低。

3、闽江世纪城A去，小区内共有52栋楼，5858户业主，当下挂牌房源213套，业主挂牌均价19579元/平米。我特意去查询挂牌房源情况，两房45套，三房133套，四房21套，它们之间的价格，有很明显的差异性。

四房户型的业主，挂牌单价大部分在2万左右的单价，甚至还有更高一些；

三房户型的业主，挂牌单价大部分在1.6-1.8万之间，有些直接低于1.6万挂牌；

二房户型的价位参差不齐，从1.6-2万之间不等，主要是朝向不够好，价格差距会很大。

这里就能够看出，买房子的时候，一定要买小区内户型种类最少的一种，二手房出售的时候，价格也会比其他户型更有优势，因为量少的原因。

4、12月份成交的这套110.3平米的户型，在小区当中，没有绝对的竞争力，业主选择当下降价卖掉，我个人觉得是正确决定，毕竟小区同户型在售房源太多。未来周边开发的房源也不再少数，继而价格上涨的可能性比较低。

购房建议：

以前，但凡是预算总价150万左右，要电梯，要单价低的房子，我们通常让客户去看后坂新城，黄山新城等周边的拆迁安置房小区。

在去年年初，还有很多刚需咨询会展中心附近的人，后坂新城单价大约在1万出头一些，一般成交单价在1.1-1.2万之间。我们已经认为非常便宜了，一套60平米的房子，也就是60万出头，首付10万左右足矣。

然而，把闽江世纪城给忽略了，我现在可以大胆的建议，在仓山城南附近，所有买房的人，特别是刚需，一定可以去闽江世纪城走走逛逛，很有可能会捡到便宜的房子。

因为，当初买在闽江世纪城这里，有很大一部分来自马尾，长乐，甚至是华侨的群体，多数用于投资为主，这个阶段可能会做降价处理。

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