东二环供新地，实踩结论：颇复杂

1月16日，成都市公共资源交易服务中心发布新一轮土地出让公告。其中，位于锦江区二环边的一宗地块引发关注——从大攀成钢板块来看，该区域时隔十年终于有了新的纯住宅地块入市。

△图据成都市公共资源交易服务中心

该地块占地面积不到18亩，容积率2.5，起拍价16500元/㎡。因其稀缺的位置与紧凑的规模，刚一亮相便成为市场焦点。十年之后，攀成钢板块此次上新地块将带来怎样的表现？其溢价率是否会创下新高？又是否会诞生板块内下一个标杆级的高端住宅项目？

针对这些关注，我们实地探访，并梳理出三大疑问。

回答这个问题之前，首先得明确地块的具体位置。

该宗地位于锦江区二环路外侧，牛沙路以南、牛沙横街以西。从地图上看，地块北侧是以东大路中轴线的攀成钢板块，南侧则属于以龙舟路为代表的净居寺板块。单从板块划分来看，它似乎正处在两个板块的交界线上。

△宗地位置示意图

两边的城市界面也形成鲜明对比：攀成钢以新建高层住宅为主，城市面貌更加崭新整洁；而净居寺板块则保留了大量老旧小区与临街商铺，街区氛围更显市井与喧杂。

△攀成钢&静居寺板块实拍

聚焦该地块周边进一步观察：攀成钢板块以东大路为轴，分为北区和南区。其南侧已有伊泰天骄、凌云峰阁、绿地锦天府等代表性住宅项目。值得注意的是，本地块与绿地锦天府仅一街之隔，日常生活配套也主要依赖北侧的攀成钢区域。

△宗地周边配套示意图

因此，无论是从地理位置、配套依赖，还是从地块自身纯住宅的属性来看，它的地理位置居于净居寺向攀成钢的过渡地带，但毫无疑问，从地块本身和未来的住宅产品来看，姓攀成钢，将更具潜力——无论是地价还是房价，不管未来将呈现为怎样的住宅产品，皆如此！

在实地探访之前，许多人想象该地块周边应类似绿地·锦天府——规整、干净、临街开阔。然而实际情况却大不相同。

△宗地周边航拍示意图

该宗地周边环境较为“复杂”：西侧紧邻加油站，北侧为带底商的临街住宅，南侧与东侧则被大片老旧小区环绕，且街道之间距离较近，环境略显嘈杂。

△宗地周边实拍

根据2024年锦江区公园城市建设和城市更新局发布的《锦江区城市更新项目》，牛沙片区城市有机更新主要包括地块整理出让和老旧小区改造两部分。

△地块实拍图

本次上新地块即属于已整理完成的“莲花六组片区”。而周边老旧小区则主要通过改造提升，如加装智慧安防、充电桩、停车位等设施。由此可见，周边老旧住宅及临街底商暂未纳入拆迁计划。

△图据克而瑞四川

配套上，该地块距离成都光环购物公园、环贸ICD、文华广场组成的攀成钢商圈约 1.5 公里，距离锦华万达也大概1.5公里，车行 8-10 分钟即可抵达。

同时，在地块周边更能够轻易享受到众多既有地道成都味又有创新商业消费场景的地方——几萬咖啡、葡萄Puter、落舌冒菜、骆小小的串串等。

△葡萄Puter实拍

教育资源上，地块周边拥有成都师范附属小学慧源校区、七中育才汇源校区、四川师范大学附属中学初中部等。

该地块虽姓“攀成钢”，但被老破小环抱的现状导致了周边情况叫繁杂，优劣势均十分鲜明。

在理清地块指标与周边现状后，未来地价最终会达到多少成为核心焦点。

回顾历史，攀成钢板块上一次新盘入市还要追溯到2015年的蓝润·泷门。当时蓝润以7900元/㎡的楼面价竞得地块，溢价率高达43%。项目在2021年推出的最后一批产品，均价约为26144元/㎡，主力户型面积为165至234㎡。

△绿地·锦天府实拍

目前，攀成钢板块内二手房挂牌均价在3.3万元/㎡左右，例如绿地·锦天府约34678元/㎡，凌云峰阁约35124元/㎡。而锦江区最近一年所供应的一心桥片区两宗住宅用地（18亩&38亩），均被国贸地产竞得，成交楼面地价分别为25100元/㎡、35500元/㎡。

△图据锦江发布

在当前市场行情下，即将登场的这东二环 18亩地块，以16500元/㎡的起拍价入市，引出了几个关键悬念——

1、谁会出手？ 地块可能吸引两类开发商：一是资金实力雄厚、寻求核心区稀缺土地的全国性或区域性品牌房企；二是对本地市场有深刻理解、擅长打造高端精品项目的开发商。

2、溢价几何？ “十年首供”的稀缺性与“界面复杂”的现实并存，预计将引发争夺，但超高溢价可能性较小，理性竞价或是主旋律。

3、产品与售价如何定位？ 高起点成本决定了其高端改善的必然定位。未来售价能否站穩，关键在于产品力能否突破环境制约，兑现地段价值。

这块地的拍卖结果与未来走向，无疑将为市场判断攀成钢乃至成都核心区域的价值定下新的基调。