海淀改善标杆暴跌，价格体系崩了？

橡树湾五期（小窝返现6-12万）238㎡的户型，2023年5月还曾卖出3770万的高价，到2025年11月，成交价仅为2230万。

不到两年时间，缩水1540万，跌幅超过40%。

“之前价格一直很坚挺，很多业主都抱有幻想，觉得橡树湾能扛过去。”

一位资深房产中介透露，就在两三个月前，还有业主坚持挂牌价不低于10万/㎡。

随着海淀橡树湾（小窝返现6-12万）的补跌，整个上地学区的房价体系正在重构。

上地东里59平米两居室，2022年成交价966万，如今只剩500多万，近乎腰斩。

关注海淀楼市的同学，可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~

然而很快，崩塌来了

橡树湾曾经是海淀改善市场的标杆。

橡树湾五期万橡府是单价最高的豪宅小区，其房价持续下跌。

橡树湾五期（小窝返现6-12万）在2025年11月成交的一套238㎡四居室，成交价2230万，单价已跌至9万出头，这个价格比同户型最高成交价低了超过1600万。

就在2023年4月，橡树湾五期曾创下最高成交单价为15.9万/平的纪录。

如今单价已跌至9万出头，跌幅超过40%。

下跌并非孤例，橡树湾整个小区各期跌幅惊人地一致。

橡树湾一期最新成交价7万，二期94平两居成交价800万，较高点1270万下跌了37%。

价格的崩塌引发了连锁反应，曾经被视为“最保值”的楼盘之一，如今成为市场调整的风向标。

这一切是怎么发生的？

我们从数据端推演了一遍：

2025年初市场暖意延续，橡树湾价格高位企稳。至3月“小阳春”，行情推至阶段高峰，单月成交22套，量价微升，成为全年最活跃时期。此时，次新改善房“稀缺”光环仍在，业主底气足，谈价空间窄。

4月起，市场陷入拉锯。除5月外，成交量连续数月徘徊于个位数。卖方因期待政策而惜售，降价有限；买方则持币观望，意愿低迷。新房摩拳擦掌入市，板块供应稀缺性开始被打破，买卖双方陷入“不降价不入场”的僵局，市场几近凝滞。

进入11月，期盼的救市政策未至，新房供应加大，加之北京楼市整体下行，橡树湾价格防线终告失守。

此前跌幅不足20%的“抗跌标杆”，在两个月内剧烈补跌，幅度直逼40%，与全市平均跌幅看齐。

关注海淀楼市的同学，可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~

当信仰失去锚点，新的一年房子怎么买才能不亏？

了解“价值”的「底层逻辑」

曾是北京楼市“神话堡垒”的海淀，凭借产业、学区、供地少三大支柱，房价长期坚挺。

而这一轮下跌的根本原因是支撑海淀房价的三重优势正在同时瓦解。

尤其橡树湾这样的改善房源，本质上由“稀缺性+品质”双重支撑，

但是2025年随着建发海晏（小窝返现6-15万）和华润臻澐（小窝返现6-15万）的入市，这种支持崩塌了，

周围配套一样，新的项目产品系全面升级，

竞争新房用武装到牙齿的产品给了次新改善一场毁灭性打击。

市场重构

橡树湾的价值重估过程，揭示了一个残酷的现实：

在系统性调整面前，没有真正的“避风港”。

支撑房价的种种叙事——产业、学区、稀缺性——在需求收缩、预期转弱的宏观背景下，都可能瞬间变得脆弱。

橡树湾五期跌破了9万大关，成交均价降至约9.37万元/平。这相当于回到2020年底的价格水平。

而清河板块，新房土地成本已接近甚至超过二手房价格。

同区域豪宅新盘的楼面价高达9.51万，看似是“面粉贵过面包”的倒挂现象，但其实未来开盘新房的对手早就不是楼龄古早的橡树湾，而是2025年开盘的项目……

发现了吗？

大家的生态位已经出现调整。

所以很多人想问，2026年买房子是不是还会“踏空”？

大概率不会了，或者准确的说，不会差太多了，因为生态位已经调整好了。

刚需因为回迁房大量入市，改善因为新房入市，次新降级，所有的价格都向下调整到合适的生态位，而海淀，真正占据顶端生态位的是产品终于得到升级的新房。

最关键的是，每个生态位都有对应的需求，没有需求真空的房源，

这是目前我看到的信心所在。

2026年年后大概率还会有刺激政策，

这个不是我说的，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》 。 文章在新年首日推出， 信号意义明确且强烈， 强调要：

“尽可能缩短调整时间， 熨平市场波动” ， 并且“政策要一次性给足， 不能采取添油战术” 。

什么意思大家自行体会。

最后再分享一个思路，我们目前还处在化债期，通胀必须继续，

什么意思大家自行体会。

关注海淀楼市的同学，可关注【小窝新房】公众号，咨询入群，另有5-7折特价房和5-60w返现哦~