大宸论道 | 2026年楼市趋势与置业建议

本期大宸论道特邀华南城市研究会常务副会长、粤港澳大湾区创新智库常务副主席姚育宾先生，大宸设计城市合伙人、广州同誉行商业经营管理有限公司总经理胡广华先生与大宸设计运营总监张思远先生作为主持嘉宾，围绕市场回顾、现状分析、未来展望及产品趋势，畅谈2026年楼市趋势与置业建议。

一、2025年广佛楼市回顾

姚育宾提出，2025年广州及受其辐射的佛山楼市，整体呈现“前起、中平、后翘”的节奏性发展。

前起（1-4月及五一档期）：市场热度延续了2024年底一系列利好政策（特别是广州作为一线城市率先“全面取消限购”）的效应。成交量同比呈现上升趋势，不仅释放了本地需求，更吸引了珠三角乃至省内其他城市的购房客户。

中平（5-8月）：市场进入平稳期。影响因素包括：年中考试季家庭关注点转移、炎热酷暑及异常天气（暴雨）影响看房出行，以及前期需求集中释放后的自然回落。

后翘（年底）：市场再度回暖。动力来源于：“好房子”政策及年末可能的利好释放，稳定了市场信心，改善型需求开始释放。“城中村改造”与“房票”政策落地，产生了新的购买力。房票允许跨区选购，满足了被拆迁居民异地安置或升级置换的需求，为市场注入活水。

二、当前市场核心特征与焦点问题

一手二手价差收窄，引发观望。张思远指出，当前广州市场一个显著特征是新房与二手房均价差距不大（据姚育宾提供数据：2025年一手均价约3.4万/㎡，二手约2.7万/㎡）。这导致购房者在“买新”还是“买旧”之间产生选择困惑和观望情绪。

胡广华认为，这恰恰体现了“广州房价的亲民与友好”，也是市场趋于理性的表现。需求已从单纯的刚需、改善，扩展至情怀投资（改造老破小）、资产配置、收租经营等。姚育宾强调，房地产承载了老百姓“衣食住行”中“住”的多元诉求。

在家庭购房决策中，女性的视觉与体验偏好权重日益增加。胡广华指出：“买单的是男人，但决定权在女性手里。”这使得产品设计与展示（如样板间）必须更关注家居、人文与亲子细节。

针对观众最关心的“拐点”和“入手时机”问题，嘉宾未给出简单结论，但提供了判断框架。张思远从产品端观察到，很多地产方已在“蠢蠢欲动”，准备以创新产品“冲第一波”，这反映了行业内部的积极预期。姚育宾则引导关注政策顶层的措辞变化，作为重要信号。

三、2026年政策与市场趋势展望

政策定调从“止跌回暖”到“着力稳定”。姚育宾对比了连续两年的中央经济工作会议公报：2024年12月，提法为“着力推动房地产止跌回暖”。2025年12月，提法变为“着力稳定房地产市场”。

“止跌”二字的消失，可能意味着2025年“止跌”的目标已初步实现。2026年的政策重心将转向全面的“稳定”，这不仅是稳定房价和成交量，更关联到就业、民生和上下游产业链的健康发展。

姚育宾提到，有观点建议政策可“一次性给足”、“应出尽出”。其逻辑在于：若政策分批释放，市场会持续观望等待“下一波更优政策”，形成“政策与市场的无休止博弈”，这是一种市场内耗。一次性明确政策底线，有助于让真实需求根据自身情况果断决策。

市场发展模式从“冲规模”到“拼品质”转变。姚育宾指出，以恒大模式为代表的“冲规模、高杠杆、快周转”时代已经结束。开发商不再追求千亩大盘，而是转向“精品化开发”。

张思远补充，现在常见策略是“一期只动两栋”，进行“滚动开发”和“产品迭代”，根据市场反馈即时调整后续产品，核心竞争力回归到“产品力”本身。

四、产品创新趋势

消费者审美与需求标准提升，住宅进入“4.0产品”时代。第四代住宅已在大湾区三四线城市（如江门、台山）成功试点并热销。超越单纯面积扩大的改善，追求户型革新、空间可变、高附加值（如高挑露台、大赠送面积）。

公寓产品进化，满足更复杂的居住需求。从传统的“酒店式单间”进化为具备“三房、四房、双套间”等功能齐全的居住空间。

存量物业改造（“老破小”活化），成为市场新热点。一部分有情怀和资金的投资客，收购市区老房，进行“从内到外的彻底改造”，在解决原有结构、消防隐患的同时，打造出“有天有地有院子”的精品住宅，兼具自住价值与溢价转手潜力。

五、置业建议

回归理性，聚焦真实需求。嘉宾认为，当前是购房者“最幸福的年代”之一。房价回归理性，产品选择丰富，信息透明。购房应更关注产品本身是否匹配个人及家庭的真实生活需求，而非投机心理。

理解房价的底层逻辑，供求关系是基础。城市基本盘是关键：包括人口净流入（姚育宾、胡广华强调）、产业升级、经济水平、居民收入。

胡广华引述观点认为：房价与“城市净流入人口除以可售面积”密切相关，强调了人口基数的根本性作用。具体项目的价值还取决于地段、配套、产品设计及城市更新红利。

嘉宾一致认为，在四大一线城市中，广州楼市具有“友好型”特征：房价相对亲民、政策包容性强（全面放开限购）、落户门槛低、租房成本也较低，对不同阶层的新市民和人才都保持了高度的开放性。