从“规模扩张”到“质量跃升”：西安开启城市运营新篇章

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

“二十年前，这里还是以传统制造与商贸服务为主的城市骨架，如今已成为‘硬科技+先进制造+现代服务’并进的产业高地。”

西安的发展故事，是解读中国内陆核心城市转型升级的一个典型样本。近日，戴德梁行西安公司总经理王蒙豪在接受《中国经营报》记者专访时表示，二十年来西安经历了从“规模扩张”到“质量跃升”的深刻转变。

王蒙豪透露一个关键观察：房地产行业正从增量开发主导，进入存量提质、城市更新与资产运营并重的全新阶段。

这种城市发展逻辑的变迁，催生了专业服务市场的结构性机会，也见证了像戴德梁行这样的国际顾问机构如何从跨国企业选址的“单点服务”，演变为深度参与城市“策略—空间—资本—运营”全周期发展的“落地合伙人”。

城市进入“运营时代”

二十年来，西安的城市发展轨迹勾勒出一条清晰的上升曲线。在王蒙豪看来，这条曲线的转折点，在于城市发展逻辑的根本性转变。

从依赖土地增量扩张转向追求空间质量与运营效率的提升。房地产行业随之从纯粹的开发销售，进入存量盘活、城市更新与精细化运营并重的深水区。

这种转变背后，是国家战略的强力叠加与本土产业实力的厚积薄发。近年来，西安凭借雄厚的科教人才基础，通过链式招商带动总部经济与产业集群加速形成。

王蒙豪指出，城市正从“产业高地”向“创新策源地”迈进，这一趋势成为戴德梁行持续加码西安市场的核心逻辑。

当部分同业基于短周期市场波动调整布局时，戴德梁行选择反其道而行之，扩充本地团队与研究能力。王蒙豪强调，这是基于对西安长期价值的坚定判断。他将这一战略形容为“长期主义”——不是追逐阶段性机会，而是将西安视为需要持续深耕、共同成长的核心市场。

产业空间的价值正在被重新定义。它不再是简单的物理容器，而是“生产力基础设施”，这一概念在王蒙豪的表述中反复出现。

他以服务某外资先进制造企业落地的案例为例，揭示了专业服务的深度与广度。服务团队将电力环保边界、供应链半径、人才通勤、中试转化与扩产弹性纳入同一套模型。协助政府把研发、中试、展示与配套服务前置，最终形成“研发-中试-量产”一体化载体。

这种服务模式带来的价值是双向的。对城市而言，这意味着高质量税源与人才的集聚；对资产而言，则通过标准化产品、可分割单元与专业运营提升出租率与资本化空间。

“产业与资产价值同频增长” 成为可能。王蒙豪用“三张表”概括了戴德梁行帮助政企实现产业规划与空间载体高效匹配的方法论。这包括产业链机会清单、空间载体产品清单、投融资与现金流平衡表，并以“人—地—产—财”统筹逻辑反推功能组合与开发节奏。

王蒙豪提出的典型实践包括：为新区新质生产力园区制定“赛道—场景—平台”导入方案，配套中试与检验认证能力；对存量园区则先做资产诊断与租约重整，再导入市场化运营与数字化底座，为后续ABS/REITs等资本通道预留合规与披露基础。

唤醒“沉睡资产”

随着城市更新进入深水区，存量商务与老旧商业需要通过记忆保留、功能重构与运营提效实现再生。国企资产盘活如今已成为西安城市更新的重要课题。

在“三资三化”改革背景下，戴德梁行在西安实践中发现了三类主要痛点：一是底数不清，权属、用途、收益与风险口径不统一；二是产品不对，存量物业缺少面向市场的定位改造与可运营标准；三是机制不顺，投融建管割裂，缺少以现金流为核心的绩效与风控闭环。

突破路径需要系统性思维。王蒙豪提出了系列解决方案：先做资产分级画像与业财一体台账，形成可决策的数据底盘；再以市场化定价与专业化运营提升NOI（净营业收入收益率），把“空间”变成“可持续现金流”；最后引入多元资本工具，构建“投融管退”一体化路径，让盘活从一次性处置升级为持续增值能力。

针对不同类型的国有资产，盘活策略需要差异化设计。王蒙豪分享了戴德梁行的实践经验：存量物业强调“存量焕新+运营提效”，通过重新定位客群与业态、绿色与数字化改造、租约重整与服务升级，以提升出租率和租金弹性；闲置土地则适合“规划先行+片区统筹”，以产业链导入反推用地组合与开发时序，并通过“肥瘦搭配”实现公共配套与资金平衡；园区类资产则坚持“运营前置”， 在建设阶段就按可证券化单元设计，导入产业服务与招商机制，推动园区从“房东”升级为“产业运营商”。

这种分类施策的思路背后，是让不动产从成本中心转为利润与资本中心的根本目标。王蒙豪指出，戴德梁行通常从体系、运营、资本三层协同入手，推动资产市场化运作。

所谓体系即建立统一的资产分类、估值与收益口径，明确授权边界与风控规则；运营是指围绕现金流设计产品与服务，通过招商、租约、能耗与运维优化提升NOI，并把ESG作为提高抗周期能力的重要抓手；资本层面则是在资产成熟后匹配最优通道，如大宗交易、基金合作、ABS/REITs等，实现资金统筹与资本优化。

据了解，西安首单公募REITs即将入市，标志着西北地区资产证券化实现“从0到1”的突破。戴德梁行作为重要参与方，在这一过程中提供了原始权益人物业资产梳理、底层资产价值评估、区域产业园区市场研究等关键支持。

王蒙豪坦言，作为首单项目，挑战是多方面的。无论是长周期协同工作，或是市场周期变化中的调查研究，还是底层物业估值中方法的权衡与参数的选用，无不面临首单突破性挑战。

尽管如此，他认为这次突破对西安乃至整个西北区域意义重大。不仅为资产盘活提供了新的退出渠道，也为金融工具创新应用和地方房地产生命周期发展路径提供了重要启示。

展望未来，王蒙豪指出了多种可能成为下一批证券化标的的资产类型。从产业园区、消费基础设施到仓储物流及能源基础设施，甚至包括新扩商业办公设施。

他特别强调，资产证券化的核心标的是资产本身，如何成为更好的资产、如何成为投资者信任的资产，是行业共同面临的课题。

“新质生产力”重塑城市空间

面向“十五五”，西安的城市发展迎来新的机遇窗口。王蒙豪特别关注“新质生产力”带来的空间需求变革。

他指出，传统产业常将研发与生产分离，而新兴产业需快速迭代，要求空间能融合实验室、中试生产线、场景测试平台。数字经济依赖高校、企业、投资机构的密集交流，需要开放式创新平台、共享实验室、路演厅，传统写字楼的封闭布局需转向灵活可变的联合办公模式。

例如，储能产业（涉及电池、氢储能等）对厂房的安全等级、防火防爆、电力负荷要求极高，需要配备专用电力接口、温控系统、危险品存储区，且可能需远离密集城区。

数字经济（如AI、云计算、区块链）则依赖高速光纤、低延迟网络、边缘计算节点和数据中心。因此写字楼或园区需预埋高阶弱电系统，具备双回路供电、备用电源，并满足服务器机房的承重、散热需求。

应对这些变化，西安需要从“标准化厂房/写字楼”转向“融合技术场景、生态聚合、数字基建于一体的创新综合体”。

这不仅要求硬件升级，更需配套服务、政策与管理模式的系统性创新，从而真正支撑新质生产力“从实验室到市场”的快速跃迁。

针对西安“流量大、留量难”的文旅发展瓶颈，王蒙豪提出了从“景点”升级为“目的地”的思路。他认为，关键在于以在地文化为IP底座，系统化打造演艺、展览、夜间经济等可持续内容。

其中，空间端可构建“核心商圈+文旅街区+枢纽TOD（公共交通导向发展）”的消费网络，让过境人流转为停留时长；机制端以专业运营与数据化管理提升转化效率。

除文旅融合外，会议会展、赛事经济、总部经济、金融科技与医养健康等赛道同样能提升商业能级，形成更稳定的商务消费与长期客群。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：宛玲）