换房利好再续力，个税退税优惠延至明年底，太原楼市迎政策“组合拳”

近日，财政部、税务总局和住房城乡建设部联合发布公告，将支持居民换购住房的个人所得税优惠政策延续至2027年12月31日。这项为改善型住房需求量身定制的政策，在太原市同步实施。与此同时，一系列与房产交易相关的税费调整和金融政策正在形成合力。更低利率、更多支持的政策正在为太原楼市注入稳定剂。

1 政策延续 换房个税优惠再获两年窗口期

2026年初，房地产市场迎来重要政策信号。三部门联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2026年第3号），明确将原定于2025年底到期的居民换购住房个人所得税退税政策延续实施至2027年12月31日。

换房退个税政策始于2022年9月30日，并在2023年8月延期至2025年12月31日，本次为第二次延期，三部门发文将退税政策延期至2027年底。这项政策的核心内容保持稳定：纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房，其出售现住房已缴纳的个人所得税可按规定申请退税。退税金额计算方式明确分为两种情况：当新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，已缴纳的个人所得税可全部退还；当新购住房金额小于现住房转让金额时，则按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还相应个人所得税。此外，公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

申请退税需要满足几个关键条件。纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，这里的同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。同时，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

业内人士表示，退税政策延期执行，有利于稳定市场预期，继续降低换房家庭的购房成本，有助于促进改善型住房需求释放。从内容上来看，与前期政策相比，本次公告主要是对2026年到期的政策进行“延续”，其核心条款保持不变，这为市场提供了连续稳定的政策预期。对于许多有换房计划的太原家庭来说，这一政策延续意味着他们将有更充足的时间进行财务规划和市场选择，不必急于在短时间内完成所有交易。

2 落地太原，市民如何申请退税

这项全国性政策在太原市同步适用，直接惠及本地有“卖旧买新”需求的市民。记者通过实地探访了解到，在太原的二手房交易市场中，个人所得税的征收主要采用两种方式：按照房屋转让差额的20%或按照转让收入（现价）的1%核定征收。但多数售房人不能提供合法有效的原购房发票及合理票据，因此目前省城市场上普遍采用后一种方式，即按成交价的1%计算。这意味着，若出售一套售价100万元的住房，对应缴纳的个人所得税约为1万元，在实际操作中，退税计算中的房屋金额，以税务系统核定的价格为准，若与实际成交价有出入，以核定价格计算。

记者通过采访中介和退税现场了解了退税相关问题，申请退税的个人需要准备现新购住房不动产证复印件、纳税人身份证复印件、现出售住房的房屋交易合同复印件，新购住房为二手房的，提供房屋交易合同复印件。新购住房为新房的，提供网签的交易合同、购房发票复印件等。如果是夫妻双方共有产权房屋退税，还需要提供婚姻存续证明（结婚证复印件）。“一定要注意两个关联性，第一是房屋地域和时间的关联，必须是1年内在同一城市、也就是太原市范围内重新购买住房；第二是出售自有住房的纳税人与新购买住房之间必须直接相关。”业内人士介绍，由于是房屋置换，新购住房的网签合同签订日期，应该晚于旧房的销售日期，即先买后卖才能享受退税优惠。此外，购房时无论使用商业贷款还是住房公积金贷款，只要符合条件，均可同等享受退税优惠。

符合条件后，购房人该如何办理？据了解，办理地点主要集中于两处，一是万柏林区南屯路的太原市政务服务中心税务窗口，二是杏花岭区北大街的国家税务总局太原市税务局第二税务分局。资料齐全提交后，税务部门会进行审核。值得一提的是，目前太原税务部门已建立“退税快享机制”，据了解，对5000元以下的退税，当日受理当日即可到账；对5000元以上的退税，一般在3日内退回至纳税人指定的银行账户。如果购房人在办理过程中遇到材料不全、历史遗留问题等“办不成事”的疑难杂症，业内人士建议可以前往太原市不动产登记中心内设立的“我来帮您办”窗口寻求帮助，该窗口提供业务协调、政策解读、导办指引等服务。

3 增值税、契税齐调整，置换成本再降低

个人所得税退税延期无疑是一大利好，但房屋交易涉及的税费远不止这一项。全面了解“税费清单”，才能精准计算置换成本，抓住政策窗口期。

房屋置换时，缴纳的税款很大一部分来自增值税，卖方需缴纳成交价或评估价5%的增值税以及其他附加税。不过，这一税种在2026年也迎来了新的优惠。2025年底，财政部、税务总局发文，将购买不足两年的住房对外销售的增值税征收率由5%降至3%，直接为卖方减负。“这一优惠直接降低了短期持有房屋的交易门槛。”太原一位资深房产经纪人算了一笔账：以一套售价100万元、持有未满两年的房子为例，原先需缴纳约5万元的增值税，现在只需3万元，卖家立刻省下2万元真金白银。当然，卖出超过2年的住房继续享受免征增值税优惠，这一优惠保持不变。此外，卖方通常还需承担增值税的附加税，包括城市维护建设税、教育费附加等，但这些税额较小，且随增值税的减少而同步降低，中介人员在介绍时一般将其统一归为增值税，“太原二手房税费通常由双方协定买家承担，中介一般会告诉买卖双方增值税是5.3%，其实里面包括了0.3%的附加税。”业内人士说道。

而对于购房者而言，主要承担的是契税。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部此前联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），房地产市场税收新政自2024年12月1日开始执行，将享受1%低税率的面积标准由90平方米提高到140平方米。目前，省城缴纳契税已经按照新政执行，省城购买首套房、二套房缴纳契税标准与《公告》一致，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平方米及以下的，减按（“减按”在税收政策中是指按低于正常税率或征收率的比例计算缴纳相应税款的一种税收优惠方式）1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。此外，新政策并没有对三套及以上提出明确要求，目前，省城购买三套及以上住房，无论面积大小仍按照成交价的3%缴纳契税。

对于当前有意在一年内换房的家庭，如果想要尽可能节约税费，业内人士建议关注“满二唯一”即可，即住房持有满2年，出售时可免征增值税。而“满五唯一”住房的虽然免征个人所得税，但因其在一年内购买新房即可申请退税，故此条件在当下置换场景中可以不做考虑。“对于改善家庭来说，眼下是个不错的窗口期。”市场分析人士指出，当前，太原市的商品房“以旧换新”活动优惠政策继续，包括售房、租房中介费减免以及贷款最优惠利率等。此外，如果使用公积金进行贷款，参与“以旧换新”活动时贷款额度最高可参照二孩及以上多子女家庭执行，即单缴存职工最高贷款额度为91万元，双缴存职工最高贷款额度为130万元。“个税退税延期提供了时间保障，即使房子‘不满二’，增值税下调也降低了卖出成本，而近年来持续走低的贷款利率和太原本地的配套优惠，则降低了买入和持有的压力。”业内人士表示，这几重利好叠加，正在有效激发市场的改善型需求。

4 低利率叠加政策利好，太原改善型住房需求有望释放

房地产市场的政策支持不止于税费优惠。2026年1月15日，国务院新闻办公室召开的新闻发布会上，相关部门负责人明确表示，2026年内降准降息还有空间，预计未来有望迎来更低利率环境。中国人民银行相关负责人在发布会上指出，当前我国货币政策空间充足，工具储备丰富，存款准备金率、政策利率等都有进一步调整的余地。市场分析认为，这与正在实施的换房个税退税优惠、增值税率下调等税费减免政策相叠加，形成了“降低交易成本”与“减轻持有负担”的双重利好。

对于太原市场而言，利率环境的进一步宽松将直接降低购房者的月供负担，提高居民购房能力。特别是对于改善型需求，较低的贷款利率与税费优惠形成双重利好。首付比例方面，太原市目前执行的政策是首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为15%，二套住房最低首付比例为30%。市场普遍预期，未来这一比例有望进一步降低，一系列政策将形成叠加效应：税费优惠减少交易成本、利率下调减轻持有负担、首付比例降低则拉低购房门槛。三重因素共同作用，会刺激太原市场改善型住房需求的释放。而在多年来政策持续发力的公积金贷款方面，目前太原市已经建立了完善的住房公积金贷款体系，最高贷款额度、特殊人群优惠、贷款年限延长等都为购房人提供了多样的选择。

“现在换房，既能享受个税退税，又能赶上低利率，确实是个好时机。”一位正在政务服务中心咨询换房政策的太原市民表示，他计划今年完成“以小换大”的改善型购房。需要注意的是，由于多数人在置换过程中都需要委托中介销售旧房，业内人士提醒在商品房买卖过程中要学会避开“黑中介”，选择中介机构时要查看备案信息，登录太原市房产管理局官网查询，注意经营场所是否公示营业执照、备案证明、收费标准等。签订合同时务必要使用官方范本，明确权责，谨防“阴阳合同”，并且一定要全程网签，通过太原市房产交易系统备案。

业内人士预测，太原作为山西省会城市，在宏观金融政策保持宽松、地方配套措施持续发力的背景下，太原楼市的政策环境正趋于友好。随着城市更新和人口结构变化，改善型住房需求将持续释放。多项支持性政策形成的“组合拳”，有望进一步促进太原房地产市场平稳健康发展，构建更加合理、有活力的市场结构。记者 柴旭晖

来源：山西晚报