北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
2006年，李国栋、张秀兰夫妇想在顺义购买一套改善型住房（即“一号房屋”），总价310万余元。
因当时名下已有房产、贷款年限受限，便与独子李明轩商量，以儿子名义签约购房。
李明轩遂与甲公司签订《商品房预售合同》，并办理217万元银行贷款。
夫妇二人称：首付款93万余元及后续月供均由其支付，房屋交付后也一直由他们居住至2019年出国看孙辈。
2022年，老两口回国，希望将一号房屋过户至自己名下，但遭儿子拒绝。
于是起诉，请求确认双方存在口头借名买房合同，并确认房屋归其所有。
值得注意的是，在此前的离婚诉讼中，李明轩的前妻高某曾主张：婚后夫妻共同还贷，该房应属夫妻共同财产。
法院调查发现，2015年前贷款均由李明轩账户支付，且其与妻子有详细家庭收支记录。
更关键的是，李明轩在2015年突然将大量资产转移至母亲名下，随后制造“母亲代还贷”流水，被法院认定有转移夫妻共同财产、规避债务之嫌。
本案庭审中，儿子李明轩虽表示“认可父母主张”，但未提供任何2006–2015年间的付款凭证，仅凭2015年后的转账记录佐证。
二、裁判结果
法院判决：
❌ 驳回李国栋、张秀兰的全部诉讼请求。
三、法院说理要点
法院围绕“是否存在借名合意”作出如下认定：
亲子关系下，出资更可能被认定为赠与
父母为子女购房，在中国家庭文化中极为常见。若无明确约定，法律倾向于推定为赠与，尤其当房屋登记在子女名下、子女实际参与贷款签约时。
“口头借名”需有充分证据支撑，不能仅靠事后陈述
原告未能提供2006年购房时的任何书面协议、录音、聊天记录或第三方见证。其所提交的银行流水，仅能证明2015年后的资金往来，且该时段恰逢儿子离婚前夕，存在明显异常。
儿子“自认”不足以推翻合理怀疑
虽然李明轩当庭认可父母主张，但结合其在离婚案中刻意隐瞒共同还贷事实、转移资产、制造虚假流水等行为，法院对其“自认”的真实性存疑，认为可能系为规避夫妻财产分割而串通。
长期居住不等于所有权
即便父母实际居住多年，但房屋登记、贷款合同、产权证均以儿子名义办理，对外公示效力强于内部安排。
四、律师提示
本案为“父母借子女名义购房”敲响警钟：
“一家人不说两家话”是最大陷阱
正因是亲子关系，双方往往不签协议、不留痕迹。但一旦子女婚姻变动、债务风险或反悔，无证据的“口头约定”毫无法律效力。
赠与与借名，一字之差，天壤之别
法院对亲子间出资的默认解释是“赠与”。若想认定为“借名”，必须有早期、直接、无争议的合意证据，如：
购房前的书面协议；
首付款从父母账户直接支付给开发商；
贷款合同由父母签署或代签授权书。
异常资金流水会引发反向推定
本案中，2015年突然出现的“母亲代还贷”流水，非但未证明借名，反而暴露了转移财产、制造假象的意图，彻底摧毁了主张可信度。
✅ 对父母的建议：
若确需借名，务必在购房前签署书面协议，并公证；
所有款项直接支付至开发商或银行，避免经子女账户中转；
保留装修、物业、水电缴费原始凭证；
切勿在子女婚姻存续期间制造“倒流”转账，极易被认定为恶意串通。
提示：亲情不能替代法律，信任不能代替证据。
本案中，法院依法维护了物权登记的稳定性，也警示公众：重大财产安排，必须“白纸黑字”，否则可能败诉。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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