没签借名协议，但房款他全付、房子他住，法院：必须过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2012年，赵明远看中一套位于大兴的房产（即“一号房屋”），总价约183万元。但因名下已有两套房，不具备北京购房资格。

恰巧，他的朋友周莉名下无房，且当时双方关系密切。经协商，赵明远决定借用周莉名义购房，所有款项由自己承担。

此后：

赵明远分多笔支付全部房款及公共维修基金；

2014年，他亲自办理入住、完成装修；

2016年起，他将房屋出租，收取租金；

所有购房合同、付款凭证、物业票据均由其保管。

2018年，周莉曾提出“因占用购房资格，应给予补偿”，双方未谈拢。

2023年，赵明远取得购房资格，要求周莉配合过户，却遭拒绝。

赵明远遂起诉，请求法院判令周莉将一号房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵明远与周莉之间存在借名买房关系；

✅ 周莉须在判决生效后十日内，将一号房屋过户至赵明远名下。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

出资是判断借名关系的核心依据

赵明远提供了完整的付款记录，时间、金额与购房节点高度吻合，覆盖全部房款及附加费用，形成完整资金链。

长期占有使用印证实际权利人身份

自2014年交房起，赵明远即装修入住，后对外出租并收取租金，周莉从未居住、管理或收益，不符合真实产权人行为特征。

原始权属文件由借名人持有，具有强证明力

购房合同、付款发票、物业票据等均由赵明远保管，周莉无法提供任何出资或管理证据。

对方曾自认“借名买房”，后反悔不足采信

周莉在庭审中承认“最初认为是借名买房”，后改称“系前夫和女儿出资”，但其提供的转账记录发生在付款完成后数日，且金额不符，法院不予采信。

四、律师提示

本案为“无协议借名买房如何确权”提供了启示：

“四有”证据链缺一不可

有出资（银行流水+付款凭证）；

有占有（装修、居住、出租）；

有控制（持有合同、房产证、票据）；

有合理解释（如限购、避债、婚姻风险等）。

即使无书面协议，只要四者齐备，法院仍可认定借名关系。

警惕“事后反悔”与“虚假出资”主张

登记人常在房价上涨后否认借名，甚至伪造亲属转账记录。建议在付款时备注用途，并保留沟通记录（微信、录音等），提前固定合意证据。

具备购房资格后，立即启动过户程序

借名买房存在重大法律风险，一旦登记人涉债务、离婚或死亡，房屋可能被查封、分割或继承。务必在取得资格后第一时间诉讼确权，切勿拖延。

✅ 对借名人的建议：

所有付款尽量通过本人账户，避免现金交易；

定期缴纳物业、水电等费用，并保留凭证；

如条件允许，可让登记人出具《情况说明》或《承诺书》；

优先选择“代持协议”而非“借名”，降低法律风险。

北京房产律师团队专注处理借名买房、代持纠纷及确权诉讼，擅长通过构建证据体系，守护客户核心资产。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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