外公出钱买房写外孙名，住了17年过不了户？法院：借名成立｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年，陈建国作为朝阳区绿化隔离带腾退项目的被安置人，获得一套安置房资格（即“一号房屋”）。

因当时政策允许以亲属名义办理手续，他便与女儿商量，用年幼外孙王浩的名义签署协议、支付房款。

陈建国当日一次性支付：

购房款296,838元；

契税、维修基金、测绘费、办证费等11,683元；

物业费1,821.87元。

房屋交付后，陈建国一家立即入住，并持续居住至今已17年。所有缴费票据、入住文件均由其保管。

2023年，陈建国要求开发单位甲公司配合将房屋过户至自己名下，甲公司表示“同意办证，但缺材料”。更棘手的是，一号房屋因甲公司涉其他债务纠纷，已被法院查封。

无奈之下，陈建国起诉，请求判令甲公司配合过户。外孙王浩明确表示：“房子是我外公的，我完全同意。”

二、裁判结果

法院判决：

❌ 暂驳回陈建国的过户请求；

✅ 但明确认定：陈建国与王浩之间存在合法有效的借名买房合同关系；

�� 待房屋查封解除后，可另行主张过户权利。

三、法院说理要点

法院围绕“能否支持过户”作出如下认定：

借名买房关系依法成立且有效

虽无书面协议，但陈建国全额出资，王浩从未支付任何款项；

房屋自交付起由陈建国长期占有、使用、管理；

王浩作为完全民事行为能力人，当庭认可借名事实；

双方行为不违反法律强制性规定，合同关系合法有效。

过户请求暂不具备履行条件

涉案房屋已由其他法院依法查封，属于《不动产登记暂行条例》规定的“不得转移登记”情形；

即使各方同意，登记机构也无法办理过户。

驳回不等于败诉，权利仍受保护

法院特别强调：本次驳回仅因客观障碍，不影响陈建国未来主张权利。一旦查封解除，可立即申请执行或另诉。

四、律师提示

本案揭示了借名买房维权中的两大关键策略：

“查封”是暂时障碍，不是权利灭失

很多当事人误以为“房子被封就完了”，其实只要借名关系被法院确认，未来解封后即可直接申请过户，无需重新举证。

安置房借名风险高，但并非无效

绿隔安置房、经适房等虽有限售期，但法院通常不因此否定借名合同效力，只要不损害国家利益或第三人权益，仍可确权。

✅ 对客户的建议：

若房屋被查封，立即查询查封案号及债权人，评估解封可能性；

向执行法院提交《案外人异议申请》，主张实际所有权；

保留所有居住、缴费证据，为未来确权做准备；

切勿因“暂时不能过户”放弃诉讼，司法确认是未来解封后快速确权的关键。

北京房产律师团队专注处理家庭内部借名买房、安置房确权及查封房产解封确权纠纷，守护客户安身之所。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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