妹妹出全款买房写哥哥名，法院：借名成立，必须过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2005年，赵静因有吸毒史，担心未来生活无着，用自己拆迁所得款项，通过中介看中了一套位于大兴的公房（即“一号房屋”）。

但因顾虑其行为不稳定，哥哥赵明提出：“房子写我名下，但归你所有，这样你不会乱卖，也有个安身之所。”

赵静同意。此后，她全额出资，并长期居住、管理一号房屋，承担所有水电、供暖、物业等费用。

2010年，为防哥哥日后离婚导致房产被分割，赵静让赵明签署了一份《声明》，明确写道：

“一号房屋虽登记在赵明名下，但系赵静用拆迁款购买，若赵明离婚，该房与赵明及其配偶无关。”

2019年，一号房屋启动“房改”，需补交6.7万元购房款及历年欠租。赵静再次全额支付，并持所有票据、产权证原件办理手续。2019年12月，房屋登记至赵明名下。

2021年，赵静要求过户，赵明却反悔，称：“房子是我和妻子的夫妻共同财产，你只是借住。”其妻也表示不知情，拒绝配合。

赵静遂起诉，请求法院判令兄嫂协助过户。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认赵静与赵明之间存在借名买房关系；

✅ 赵明、其配偶须于判决生效后七日内，协助将一号房屋过户至赵静名下。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

《声明》具有关键证明力

赵明亲笔签署的《声明》明确承认房屋系赵静出资购买、仅为规避风险登记在其名下，且提及“离婚不影响归属”，直接印证借名合意。

出资+占有+持证形成完整证据链

购房款、房改款、历年租金均由赵静支付；

房屋自交付起由赵静独占使用近20年；

所有产权证、缴费票据原件均由赵静保管。

上述事实高度符合借名买房的典型特征。

“怕妹妹乱花钱”不等于“赠与”

赵明辩称“因妹妹吸毒才写自己名下”，但法院指出：保护性安排 ≠ 赠与。若真为赠与，无需强调“房子归妹妹”，更不会允许其长期独占并持有全部权属文件。

配偶不知情≠合同无效

虽房屋登记于婚姻存续期间，但借名关系发生在先，房改登记在后，且配偶未对房屋出资或管理，不能仅因登记时间主张共有。赵明擅自处分夫妻共同财产的问题，属于其内部纠纷，不得对抗真实权利人。

四、律师提示

本案为“家庭内部借名买房”提供了实操启示：

“保护性借名”同样受法律保护

即使借名初衷是为防止亲人挥霍、保障其基本生活，只要能证明出资、占有、合意三要素，法院仍会认可借名关系。

一份《声明》胜过千言万语

本案胜诉关键在于2010年的《声明》。即使无正式协议，手写声明+签字+具体事由，足以成为核心证据。建议在类似安排中，务必让登记人出具书面确认。

配偶抗辩难阻过户，但需注意程序

登记人配偶常以“不知情”“夫妻共同财产”抗辩，但若房屋非用夫妻共同财产购买，且配偶从未参与管理，法院通常不会支持其主张。但仍建议在条件允许时，争取配偶书面确认，避免后续争议。

✅ 对借名人的建议：

保留所有付款凭证，尽量备注“购房款”；

长期稳定居住，并缴纳各项费用；

持有房产证、合同、发票等全部原件；

尽早办理过户，切勿拖延至登记人婚姻变动或债务风险出现。

北京房产律师团队专注处理家庭内部借名买房、房改房确权及亲属间房产纠纷，擅长通过构建的证据体系，守护客户权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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