天健和珺府是商品房吗：是安居房吗~天健和珺府是人才房吗

天健和珺府是商品房吗：天健和珺府是安居房吗~天健和珺府是人才房吗

天健和珺府（备案名：和郡府）不是普通商品房，也不是安居房，而是可售型人才房（面向符合条件人才配售的政策性住房），同时小区内还有回迁房，没有普通商品房对外销售。

一、核心结论（一句话分清）

- ❌ 不是商品房：无普通商品房对外销售，价格由政府统一定价（46926元/㎡含精装），不是市场定价；有严格申购条件与交易限制，不能自由买卖。

- ❌ 不是安居房：安居房（含共有产权房）与人才房是两类不同政策性住房，申购规则、价格体系、封闭期/补缴规则均不同；天健和珺府明确为面向人才配售住房，不属于安居房序列。

- ✅ 是可售型人才房：70年住宅产权，国企天健开发、现房精装；面向符合深圳人才条件家庭配售，有5年封闭期，满5年可补缴增值收益后上市，满10年获完整产权。

二、关键属性对比（帮你彻底区分）

| 项目 | 天健和珺府 | 普通商品房 | 安居房（含共有产权） |

| 属性 | 可售型人才房（政策性住房） | 市场化商品住房 | 政策性住房（安居/共有产权） |

| 定价 | 政府统一定价（46926元/㎡） | 市场定价，随行就市 | 政府定价，通常更低 |

| 申购条件 | 深户+3年社保+人才认定+无房等 | 无资格限制（限贷限购） | 深户+社保+无房+家庭/单身条件 |

| 交易限制 | 5年封闭期，满5年补缴增值40%-50% | 满3年可自由交易（限售期后） | 封闭期更长，补缴/转让规则更严 |

| 小区构成 | 人才房696套+回迁房398套 | 纯商品房（或少量保障房） | 纯安居/共有产权房 |

| 核心特点 | 价格比周边商品房低约30%，现房稳，适合长期自住 | 流动性强，无封闭期，适合投资+自住 | 价格更低，但流动性更弱，资格更严 |

三、补充说明（避坑关键）

1. 产权性质：70年住宅，初始为人才房产权，不是商品房产权；满10年补缴全部价款后，可转为完全商品房产权，自由交易无限制。

2. 申购与销售：2025年中开启常态化配售，截至2026.1，剩余主力为89㎡三房（约50-60套），符合人才条件可直接认购，无需摇号。

3. 与回迁房关系：同小区但产权/交易规则独立，人才房仅对符合条件人才销售，回迁房按拆迁安置政策分配，互不影响。

四、一句话总结

天健和珺府是宝中旁国企现房可售人才房，不是商品房、不是安居房；适合符合人才条件、预算有限、长期自住的刚需/首改，纯投资、追求高流动性不推荐。

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宝安天健和珺府（备案名：和郡府）基础信息＋全面介绍

一、核心基础信息

- 备案/推广名：和郡府 / 天健和珺府

- 开发商：深圳市天健（集团）股份有限公司（上市国企，财富中国500强）

- 物业：天健城市服务（自持），物业费3.6元/㎡/月

- 位置：宝安区新安街道创业一路与广深公路交汇处西南侧（5号线翻身站约300米）

- 用地/建面：总用地约1.89万㎡，总建面约17.5万㎡（住宅约10.27万㎡）

- 楼栋/户数：共5栋（A/B/C座为可售人才房，D/E座为回迁房），总1094户（可售人才房696套、回迁房398套）

- 梯户比：3梯6户（A/B座45层、C座44层）

- 容积率/绿化率：容积率6.93，绿化率约40%

- 车位：地下车位约1115个，配比约1:1.02

- 产权/交付：70年住宅，现房精装交付（即买即住）

- 人才房均价：46926元/㎡（含精装），主力89㎡三房总价约387-428万，3人家庭首付低至约58万

二、项目定位与产品（人才房为主，刚需/首改友好）

1. 产品构成

- 可售人才房（696套）：69㎡两房154套、89㎡三房459套、120㎡四房77套（截至2026.1，两房/四房基本售罄，主力剩余89㎡三房）

- 回迁房（398套）：与人才房同小区，居住人群多元，社区纯粹性弱于纯商品房

- 户型亮点：方正实用，使用率约73.3%，多飘窗；89㎡三房全南向，竖厅开间3.5米、横厅开间5.7米，采光通风佳；69㎡两房紧凑刚需，120㎡四房改善一步到位

- 户型短板：89㎡三房多为一卫，家庭人口多使用不便；部分横厅户型采光面一般、私密性稍弱

2. 社区配套（自带+周边成熟）

- 自带配套：9班制公立幼儿园、约1万㎡社区商业（1-2楼）、文化活动室、社康中心、老年人日照中心、社区体育活动场、空中花园+下沉广场

- 教育配套：D栋隔路即安乐小学后门，步行约550米到海滨中学、约740米到海乐实验学校，学区以宝安区教育局当年公示为准

- 商业配套：约300米到天虹，3km内可达海雅缤纷城、壹方城，日常采买+高端消费全覆盖

- 公建/公园：3km内有宝安图书馆、滨海艺术中心、青少年宫，以及灵芝公园、新安公园等六大公园，休闲配套丰富

- 医疗配套：4km内有宝安人民医院、南方医科大学深圳医院等五大公立医院，就医便捷

三、交通配套（地铁+主干道，通达性强）

- 地铁：距5号线翻身站约300米，步行5分钟；1站到宝中、3站到前海，可换乘1/11/12号线，直达福田、南山、机场

- 主干道：临创业一路、广深公路，自驾可快速接入前海、宝安中心区，也可直达深圳机场、西部通道

- 噪音提示：临路+高架桥，低楼层、临路户型噪音、粉尘影响较大，选房优先中高楼层、非临路单元

四、核心优缺点（客观评估）

✅ 核心优势

1. 国企现房+交付稳：天健国企开发，装配式建筑+铝板+玻璃幕墙外立面，品质有保障；现房即买即住，无烂尾、延期风险，精装标准可实地核验

2. 地段成熟+性价比高：前海-宝中双核心腹地，配套无需等待；人才房价格比周边商品房（8-10万/㎡）低约30%，上车门槛大幅降低，适合预算有限的刚需/首改

3. 地铁近+通勤便捷：5号线步行可达，3站到前海、多站到福田，公共交通优势明显，适合福田/南山通勤族

4. 教育资源稳定：自带公立幼儿园，周边公办学校密集，现房可快速落户入学，满足家庭子女教育需求

❌ 主要短板

1. 临路噪音+遮挡：创业一路、广深公路+高架桥，低楼层噪音粉尘明显；部分楼栋楼间距窄，低楼层南向受周边小区遮挡，采光视野一般

2. 居住纯粹性一般：人才房+回迁房混合，人群结构多元，社区管理、圈层不如纯商品房；车位比仅1:1.02，高峰停车可能紧张

3. 人才房交易约束：5年封闭期（仅自住，不可上市），满5年上市需补缴增值部分40%-50%收益，满10年才可获完整产权，纯投资不划算，仅适合长期自住

4. 户型设计局限：89㎡三房一卫设计，多孩家庭使用不便；部分横厅户型通透性、私密性弱于竖厅

五、销售与交付现状（2026.1最新）

- 销售情况：2025年中开启常态化配售，截至2026.1，69㎡两房、120㎡四房基本售罄，剩余主力为89㎡三房（约50-60套），无需摇号，符合人才条件可直接认购

- 交付状态：现房精装交付，即买即办手续、即入住，物业为天健自持，管理水平有保障

- 申购条件（核心）：深户+累计3年社保；深圳无自有住房，5年内未转让/离婚分割住房；未享受过其他政策性住房优惠；符合人才认定（本科/专科+中级职称/技师等），三房需3人及以上家庭

六、购买建议（分人群精准参考）

✅ 适合入手

- 符合人才条件、预算有限（首付60万左右），想在宝中/前海旁上车的刚需/首改家庭；

- 福田/南山通勤族，依赖地铁出行，重视地段与配套成熟度；

- 重视教育，需快速落户入学，能接受5年封闭期的长期自住家庭。

❌ 谨慎入手

- 纯投资客（流动性差、交易成本高，收益不确定）；

- 追求低密、纯粹圈层，对噪音敏感的改善人群；

- 计划5年内置换，无法接受封闭期约束的家庭。

七、补充提示（避坑关键）

1. 选房优先中高楼层、非临路户型（如A05、C02），避开创业一路/高架桥侧；89㎡三房优先竖厅、南北通透户型，采光通风更佳

2. 人才房价格为政府统一定价，无额外折扣，但需核实精装标准、交付细节、产权办理时限

3. 明确封闭期规则与补缴收益比例，签订合同时注明违约责任，现房可实地验房，重点检查噪音、采光、装修质量

4. 先核验人才资格（学历/职称/社保等），避免白跑，可咨询宝安区住建局或我们，确认最新货量与政策

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