广东
来源：深圳淘房志
“金价越涨，买金饰的人越多，现在连银价都开始‘疯牛’了......”
近两年，全球黄金、白银市场上演了史诗级行情，价格屡创新高。
2025年，黄金年内涨幅约为70%，今年以来，其涨幅已超过8%；
2025年，白银年内涨幅超170%，今年以来，其涨幅已超过26%。
罗湖水贝珠宝市场更是客似云来，很多饰品刚摆上货架，就被抢购一空。
在此契机下，不少从业者身价暴涨，片区内租金收益、二手房的购买力直线拉升。
尤其是罗湖的次新小区--京基水贝的二期（时代广场）、三期（城市广场），从2023年底到现在，三房户型居然涨了几十万一套，超10%的涨幅。
淘房君特意去到该小区实地考察，一名资深中介说到，“两年前，三期还有单价不到7万的房源，现在想都别想喽！”
此外，淘房君还了解到，京基水贝这个项目的一期--洪湖苑，成交价也持续保持在高位；
并且，现在的成交价格相较于峰值，也仅有5.4%的调整幅度；
能在看似“落寞”的罗湖区保持这样的高位成交，京基水贝广场不简单啊......
“淘金热”+次新
京基水贝吸引强劲购买力
京基水贝旧改项目总建面约56万㎡，将建成集大型商业、办公、住宅、幼儿园等公共配套的大型综合体，分三期开发。
项目坐落于深圳原生中心罗湖水贝，这里是全国最大黄金珠宝首饰交易中心。
近年来，伴随着金价飙升，从业人员收入大增，这个次新小区就凭借“天时地利”以及相对高的品质，吸引到了不少购买力。
因此，在整个深圳市场风雨飘摇的深度调整期，京基水贝的二手房成交价能保持相对高位。
但淘房君深入调查发现，房源都是“破价”成交。
一期洪湖苑在2020年年底推出了首批产品，均价约9.8万/平，单价在9.5-10.4万/平；
2022年，小区流入二手房市场的房源价格就跌到了8字头；
2023年初，小区出现回暖，成交价一度突破9万一平；
此后，小区的成交价虽有调整，但始终保持在8万+。
现在，洪湖苑单价不到9万一平的房源不少，相较于成交价峰值，调整幅度才5.4%；但相较于开盘价，基本上破价幅度都超过了10%。
二期时代广场于2022年10月入市销售，入市时，毛坯住宅均价约为8.7万/平。
在2023年，小区二手房成交价一度跌破6万；
2024年开始，小区成交价格开始回暖；2025年下半年，同面积段的三房涨了120万。
目前，小区房源也是7万/平起步；但比起开盘价，大概是11%的破价幅度。
三期城市广场，住宅的入市价格跟二期大差不差，都是约为8.7万/平的均价，破价幅度也相近。
2023年底，小区成交均价也跌破了7字头；2025年，同面积段的房源一度回暖了60万。
现在，小区内简装三房单价约7.4万/平；精装三房单价要8万+一平。
淘房君在跟中介交流中了解到，像京基水贝这样的破价幅度放眼深圳次新小区市场，已经是相当不错的。
“前海那边有网红小区跌2万多一平、快15%，沙井的网红小区跌1万3一平、快20%，就连罗湖布心那边都有次新小区破价30%；相较而言，这里的表现已经超预期，谁能想到罗湖的次新盘这么抗跌...”
京基水贝1/2期与3期
同面积房源存在“百万”价差
淘房君在实地走访京基水贝项目时，发现这里的城市面貌不错，配套也齐全。
除了大街小巷的黄金、珠宝、玉石店铺，地铁、商业、学校等应有尽有。
地铁3号线水贝站、7号线换乘站田贝站，都在附近；沿街商铺、大型购物中心KK TIME；还有“四大”之一的深中......
有意思的是，项目1/2期跟3期产品相近、几乎是同享配套，但是后者建面87平的三房价格，却可以在前两者中买到一套115平的三房。
同样价格有着房屋30多平的差距，居然是因为“一条路”彻底改变了三个小区的命运。
在这条水贝一路的南边，洪湖苑幸运地进入了深中学区，北侧的时代广场、城市广场被划进了松泉中学。
一个初中学位的不同，形成了超百万的房产价值差距，却依然有家长愿意为之买单，还真是“可怜天下父母心”......
2026年，京基水贝房价还得涨！
淘房君预计，今年京基水贝的价格还会往上走。
一方面，罗湖的新盘极少，京基水贝1/2/3期作为次新小区，配套尚可、品质也远高于同片区的老旧小区，目前价格还是低于开盘价，综合性价比在罗湖来说相当不错。
尤其是一期还对口“深中”这个金字招牌，会更受欢迎。
另一方面，近段时间，金银价格再度刷新记录，且伴随着国际形势不稳定，未来价格还会向上突破，受此影响，水贝的贵金属、珠宝等产业热度势必水涨船高。
产业热度产生的“身价”上涨最终都会转化为房租、房价的“购买力”。
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