万科浮沉录：从王石到郁亮

2026年新年伊始，万科并不快乐，公司面临着多笔债务逾期的困境。

与此同时，到了退休年龄的郁亮提交了辞职报告。

1990年，北京大学国际经济专业毕业的郁亮拿着履历表和一份“商业连锁模式”建议书走进了王石的办公室。

之后，郁亮在万科一干就是35年，后来甚至承接了王石离开后的位置。

现在的王石，正在陷入田朴珺清空二人微博合影的八卦之中。

曾经在房地产市场指点江山的风云人物，在短视频里戴着假发，卑微的被年轻的妻子指挥来去之间，

和田朴珺把独立女性人设写在脸上不同的是，王石已经没有了当年那个登上珠峰的威武雄壮的霸气。

“巧合”的是，60岁的郁亮也曾经登顶珠峰，而且还是马拉松爱好者。

首马344，PB306，这是大多数业余选手叹为观止的成绩。

幸亏现在房地产市场形势不好，你看，如果你跑不下马拉松，都不能去卖房子。

“退休”后的王石多次创业，都没有曾经的辉煌。

并不是王石能力不行，人才和平台是互相成就的，王石成就了万科，万科也成就了王石，离开了平台的王石，缺乏足够的资源。

星空君曾经做过假设，余承东能力超强，能执掌销售额超3000亿元的消费者板块，但让他离开华为创业，可能没有这么大的成就。

这就是所谓的“时势造英雄”。

自古没人如名将，不许人间见白头。

老去的名将和美人，结局是一样的。

一、房地产行业的健康发展离不开王石的理论

在2013年的年报业绩发布会上，王石提出了“轻资产重运营”的经营模式。

也就是所谓“小股操盘”的轻资产模式：

万科在一些联营合营项目中不再追求控股，甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权，但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责，万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。根据万科的规划，这样的安排，有助于减少增长对股权融资的依赖性，提高公司的投资回报率。

房地产企业的业务拓展模式非常特殊，由于土地开发和地方政府息息相关，房地产巨头很难全资拿下土地进行开发。

为了兼顾各方利益，往往会和当地中小房地产企业进行合资。

合资的比例就非常有学问。

一般来说，超过50%要并表，低于50%可以不并表（注意是一般来说，根据会计准则，有实际控制权就必须并表，但房地产企业的控制权又很虚）。

举个例子，万科大举进入星空君的老家星空囤想要建CBD，但万科搞不定星空囤村委会，只能和星空房地产发展有限公司进行合作。

星空地产能搞定拿地，却没有建设实力，实际出手的还是万科。

事成之后双方按比例分成。

无论万科是否并表星空地产，星空地产的收益是基本不变的（51%和49%没有实质性的差异，细节可以通过其它方式弥补），影响不大，但对万科影响就大了。

星空囤CBD卖了5个小目标，净利润2个小目标，双方各入袋1个小目标。

如果并表，万科的年报上就多了5个小目标的营收，如果不并表，万科年报上就没有这5个亿的小目标，而净利润不变（通过投资收益进入利润表）。

营收多有什么好处？

更容易申请贷款和拿地。

在万科做到国内头部之后，一不缺钱，二不缺地。王石看淡了营收这个指标，改走高质量发展路线，来做精盈利质量。

甚至在当时就高瞻远瞩的提出来物业、长租房等业务。

当时恒大、碧桂园都在疯狂的扩张。在视野和格局上，王石远远领先于他的同行们。

遗憾的是，因为宝万之争，2017年王石早早走人。

随着房地产行业的降温，靠涨房价重振行业已经是幻想了，下一步的转型方向只能是轻资产重运营。

二、看似保守的郁亮其实是激进派

郁亮在接班王石的时候，在股东大会上热泪纵横：“没有王石就没有万科，没有王石也没有万科的郁亮。”

郁亮表面上是王石的追随者，但实际上是王石路线的“背叛者”。

然而，2018年郁亮就喊出：活下去。

这三个字有两层含义，第一是2016年提出房住不炒后，房地产形势不好，尽管市场喧嚣，但郁亮深刻的看到了底层逻辑；第二是要扔掉老王的那一套轻资产重运营，老子就要搞重资产重运营。

万科的报表发生了迅速的变化。

数据来源：iFind

公司营收增速从平滑曲线一下子变成了直线拉升，这是回到了重资产的老路。

2019年，万科买地花了1900亿，甚至超过了恒大和碧桂园。从某种意义上讲，万科今天的寸步难行，很大程度上和2019年的盲目扩张关系密切。

星空君经常思考，如果万科沿着王石的道路走下去，现在会不会是过的最舒服的那一个？

可惜的是，历史无法假设。在巨大的短期利益面前，能够做出明智决策的人类，太罕见了。

如今的万科，面临着“众叛亲离”。

2025年的债券展期没有获得通过，2026年的境内公开债务到期规模更大，约为240亿元。