出资人长期不主张权利，借名关系难获司法确认｜北京房产律师

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一、案情介绍

1980年代，李秀兰作为甲单位职工，承租位于西城区的一处公房（即原房屋）。其子李建国长期与其共同居住。

1984年，因乙单位（中央实验话剧院）建设需要，原房屋被置换为一号房屋。1992年，李建国与乙单位签订《公有住宅租赁合同》，成为一号房屋的承租人。

1994年，该房屋启动房改售房。因李秀兰工龄较长，可享受更高折扣，房屋最终以李秀兰名义购买，总价约1.2万元。购房款由李建国支付，收据开具给李秀兰。1995年，房屋登记在李秀兰名下。

李秀兰于2003年去世，未留遗嘱。此后，一号房屋一直由李建国一家居住。其弟李建民户口早年迁至外地，回京后未在该房居住，亦未主张权利。

近年因房屋面临拆迁，李建国起诉弟弟李建民，主张：

“当年是借用母亲名义购房，实际出资人是我，母亲只是挂名，双方有口头约定。”

请求法院确认借名登记合同有效，并判令弟弟配合将房屋过户至其名下。

李建民抗辩称：

从未听闻所谓“借名”约定；

母亲是合法产权人，房屋应属遗产；

哥哥仅有出资和居住事实，不足以证明存在借名合意。

二、裁判结果

法院判决：

❌ 驳回李建国的全部诉讼请求。

注：这是典型的“仅有出资+居住+口头主张，无合意证据”导致借名关系不被认定的败诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名登记合意”作出如下认定：

主张借名关系成立的一方负有举证责任

李建国作为原告，需就“与李秀兰存在借名登记合意”这一基本事实提供充分证据。

现有证据不足以证明双方达成借名合意

虽然李建国支付了购房款、长期居住、曾为承租人，但这些事实仅能说明其参与购房过程；

无法直接推导出李秀兰同意“仅为挂名、房屋归儿子所有”；

尤其考虑到原公房最初由李秀兰承租，其作为家庭成员享有房改资格具有正当性。

长达八年未主张权利，不合常理

自1995年房屋登记至2003年李秀兰去世，长达八年时间未办理任何确权或过户手续，若真存在借名约定，此行为明显违背常理。

口头约定在亲属间更需谨慎认定

在缺乏书面协议、录音、证人等佐证的情况下，仅凭事后陈述难以认定存在真实合意，否则易损害其他继承人合法权益。

法院强调：

“出资和居住是借名买房的常见特征，但非充分条件。关键在于是否有明确的‘借名’意思表示。举证不能的不利后果，应由主张方承担。”

四、律师提示

本案为所有试图通过“口头借名”主张房改房权属的人敲响警钟，三大要点务必注意：

“用父母工龄买房”不等于“借名”

房改政策允许使用配偶或直系亲属工龄，仅凭此操作不能推定存在借名合意。必须有明确约定：“房归出资人，登记仅为形式”。

举证责任在出资人，且标准较高

法院要求达到“高度可能性”标准。仅有付款凭证、居住事实、承租历史，远不足以证明借名关系。需补充：

书面协议（哪怕手写）；

家庭会议记录；

其他继承人知情并认可的证据。

长期不主张权利将削弱可信度

若父母在世多年，出资人从未要求过户或签署确认文件，法院会质疑“借名”是否真实存在。权利应及时行使，避免“躺在权利上睡觉”。

✅ 对继承人的建议：

面对兄弟姐妹的借名主张，重点攻击“无合意证据 + 长期不主张 + 登记状态稳定”；

强调房改房的身份属性和登记公示效力，守住遗产份额。

北京房产律师团队擅长代理继承人应对房改房借名确权纠纷，擅长通过举证责任分配与生活常理分析，有效捍卫合法继承权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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