无购房资格借名买房，多年后具备资格起诉，法院判令过户｜借名买房律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年，刘建国看中一套位于北京的住房（即一号房屋），该房屋性质为按经济适用房管理的已购公房。

因当时刘建国不具备北京市购房资格，经与朋友陈文华协商，决定借用其女儿陈雪的名义购房。

2017年6月30日，刘建国与原房主签订《房屋买卖合同》，约定总价220万元，并于当日支付200万元，尾款20万元于过户时结清。

所有购房款均由刘建国实际支付，房屋交付后也一直由刘建国及其女儿刘婷居住使用。

2021年，刘婷取得北京市购房资格。同年6月3日，在刘建国安排下，陈雪与原房主签署网签合同，将一号房屋登记至陈雪名下。

刘建国当场缴纳土地出让金、契税等全部税费，并持有房产证、税票、付款凭证等全部原始文件。

陈雪自认未出资、未参与交易、未实际使用房屋。

此后，刘建国要求陈雪配合将房屋过户至女儿刘婷名下，遭拒。陈雪母女辩称：

借名买房规避限购政策，应属无效；

网签合同非真实意思表示；

刘婷与房屋无直接关系，主体不适格。

刘建国父女遂起诉，请求判令陈雪协助过户至刘婷名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 陈雪于7日内协助刘婷办理一号房屋的产权过户登记手续；

三、法院说理要点

法院围绕“借名买房合同是否有效及能否履行”作出如下认定：

借名买房关系成立且合法有效

刘建国实际支付全部购房款及税费；

房屋自交付起由其家庭占有使用；

陈雪未出资、未参与、未主张权利；

双方虽无书面协议，但行为足以证明存在借名合意。

借名行为不违反法律强制性规定

一号房屋虽按经济适用房管理，但已满五年并可上市交易；

借名目的仅为解决暂时性购房资格问题，非恶意规避保障房政策；

交易未损害国家或第三人利益，合同应认定有效。

现具备履行条件，出名人应履行过户义务

刘婷已取得购房资格，符合北京市限购政策；

房屋无查封、抵押等权利限制；

刘建国作为借名人，有权指定将房屋过户至其具备资格的近亲属名下。

四、律师提示

本案为“因限购借名买房 + 后续具备资格 + 起诉过户”提供了重要操作指引：

借名买房未必无效，关键看房屋性质与交易时点

已满五年、可上市交易的经济适用房或“按经适房管理”房屋，借名购买通常不被认定为无效，尤其当出资、占有、控制等事实清晰时。

即使无书面协议，行为可推定合意

全额出资 + 实际占有 + 持有全部证件 + 名义人长期不主张权利，足以形成完整证据链，法院可据此认定借名关系。

可指定具备资格的第三人作为过户对象

出资人自身若仍无资格，但其子女、配偶等近亲属已具备，可请求将房屋直接过户至其名下，无需先过户给自己。

提示：借名买房风险虽高，但在事实清楚、政策允许、及时主张的情况下，仍有较大胜诉可能。

北京房产律师团队专注处理借名买房、资格受限购房及房屋确权纠纷，擅长通过出资、占有等证据实现胜诉过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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