二手房市场意外回暖，开发商看到希望了

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作者|深水财经社 乌海

本来房产中介都要准备提前回家过年了，没想到进入1月份客户一下就上来，不少中介不得不收回放空的态度，重新去给客户打电话。

2026年1月以来，原本沉寂的二手房市场突然“热”了起来，从一线城市到新一线，单日成交破千、学区房秒签、房东集体撤牌等场景轮番上演。

这场意外的回暖，不仅搅动了存量房市场的一池春水，更像一束光，穿透了房企资金链紧绷的阴霾，为新房市场和开发商纾困带来的久违的热闹。

二手房市场躁动

作为楼市的“晴雨表”，二手房市场的回暖总是最先显现信号。

进入2026年1月，全国核心城市二手房成交量开启环比连涨模式，一线城市领跑，新一线城市紧随其后，市场热度远超预期。

上海的表现尤为亮眼。据上海安居客数据，1月17日上海二手房成交量达1201套，这已是当月第三次单日成交破千，2026年首两周网签量较2024年同期增长约36%。

业内预测，上海1月全月二手房成交有望突破2.2万套，实现连续3个月站稳2.2万套高位，且这一成绩是在无额外政策加码的情况下达成的。

库存端的变化更能印证市场热度，数据显示，截至1月19日，上海二手住宅挂牌总量为336836套，较一周前减少2402套，延续了近期挂牌量缓慢下行的趋势。

深圳则以“豪宅热”与二手房复苏双线发力。深房中协数据显示，2026年第2周深圳二手房网签1595套，环比暴涨43.0%，香蜜湖、深圳湾等核心片区成交量飙升。

新一线城市同样躁动不安。南京的回暖势头最为迅猛，1月18日二手房单日成交340套，创下近一年新高，上周末两天累计成交超500套，相当于平时一周的成交量，截至目前1月累计成交已突破3056套，超过去年12月全月总量。

杭州奥体、世纪城等热点板块成交翻倍，申花板块一个周末成交9套，抵得上此前一周的成交量。

苏州狮山片区学区房更是迎来爆发式成交，馨泰花园、招商学府等小区单日成交多套，部分次新房出现“当日挂牌次日签约”的秒签场景，部分房东甚至临时撤牌，等待后续行情升温。

激活新房市场一池春水

罗马不是一天建成的，凶了这么多年的楼市也不绝不可能靠半个月的销量反弹就完成了逆转。

这一波二手房的回暖，主要还是“以价换量”来完成，而很多购房人更想在春节前完成签约拿房，所以促成了春节前的一波小高潮。

但是二手房市场的复苏却起到了传导作用，其通过“卖旧买新”链条的打通，为新房市场带来一丝提振，这种带动作用在改善型需求占比高的城市尤为明显。

最直接的传导路径是置换需求的释放。

随着二手房成交活跃，业主顺利套现并释放购房资格，大量“卖旧买新”需求涌入新房市场。

贝壳数据显示，南京、成都等城市“卖旧买新”客户占比较高，尤其是1月1日起实施的二手房增值税新政，将不满2年房源增值税降至3%，满2年免征，进一步缩短了置换周期，激活了此前被抑制的置换需求。

价格锚的稳定的修复了购房者信心，间接带动新房去化。

二手房价格企稳回升，让新房定价有了合理参照，避免了“新房比二手贵滞销、比二手便宜踩踏”的尴尬局面。

南京核心区二手房成交均价1.71万/㎡，环比上涨1.7%，挂牌量下降，让新房推盘定价更趋稳健。

市场数据更能印证这种带动效应，1月12日至1月18日当周，北京市场新建商品房网签1670套，环比上涨11.33%。2026年开局第一周，一线城市新房成交面积环比上升74%、同比上升5%，结束了此前连续12周的同比下降趋势，新房市场的复苏与二手房回暖形成明确呼应。

纾解房企资金链压力

对于资金链紧绷的开发商而言，这场楼市回暖无异于一场“及时雨”，通过销售回款提速、融资环境优化、债务压力缓释三大路径，为企业纾困提供了关键支撑，其中龙头房企与优质民营房企受益最为显著。

销售回款提速是最直接的“造血”方式。成交放量带动房企回款规模激增，回款周期显著缩短。克

而瑞数据显示，2025年12月单月，TOP100房企实现全口径销售金额3490亿元，环比增长47.4%。

销售结构的优化更提升了盈利空间，核心城市改善型房源成交占比上升，无疑提升房企的毛利率。

融资环境的改善则为房企打开了“输血”通道。随着市场信心修复，房企融资成本下降，融资渠道进一步畅通。

2026年首套房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点，不仅降低了购房者成本，也间接改善了房企信贷环境。

房企融资“白名单”制度持续发力，头部房企融资成本稳定在4.5%-5.5%区间，有效防范了交付风险。

以万科为例，中债增进为其提供增信支持，20亿元中期票据获得展期宽限期。深铁集团作为股东，累计向万科提供307.96亿元低息借款，利率仅约2.8%，年内第十次追加22亿元借款，为万科筑牢流动性安全垫。

值得注意的是，市场回暖带来的纾困效果呈现分化特征。央国企与优质民营房企如万科、绿城等，凭借较强的品牌力与项目储备，率先受益于市场复苏，资金链修复速度较快。

而出险房企仍需依赖债务重组与资产出售，纾困进程相对缓慢，但整体市场信心的回升，也为其债务谈判与资产变现创造了更有利的环境。

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