谢逸枫：12月70城房价跌幅扩大，房价何时止跌？

文/谢逸枫

统计部门数据显示，2025年12月70城新建商品住宅房价环比下跌0.37%，1月-11月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%，房价延续下跌筑底态势。

12月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.37%，比上月收窄0.03%，年内第三大跌幅，表明房价未止跌，处于筑底阶段，市场有效需求不足，政策效果减弱。总体来看，房价止跌企稳基础不牢固，主要是供需修复放缓的状况未明显改变。

12月一线城市二手住宅房价下跌0.9%，跌幅比上月下跌1.1%收窄0.2%，其中12月下跌0.9%，创2021年以来第二大跌幅，意味着房价处于下跌的筑底、探底、寻底的调整阶段，主要是二手房挂牌量、法拍房量有增无减，以价换量。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

笔者认为，现在判断房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，因为市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务逾期、供应过剩、高库存、房价下降）及供需修复放缓、销售无法传导至房价，房价筑底过程拉长。

其次是政策刺激的强度、范围有限，并且城市更新货币化、收储存量商品房和闲置土地政策执行不到位、落地缓慢、规模有限、区域有限，无法扩大政策组合拳的政策效应，导致政策挤牙膏式出台、效应断断续续、持续力不强。

最后是市场产品供应和成交结构性的影响越来越明显，限价限签的政策取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱，让房价上涨预期修复缓慢。而二手房的房价下降明显带来冲击，影响新房房价，不排除网签滞后性的影响。

根据中指数据显示，2025年12月百城新建住宅均价为17084元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.58%。2025年12月百城二手住宅均价13016元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.03%，同比下跌8.36%。

2025年百城新建住宅价格累计上涨2.58%，涨幅较2024年小幅收窄。按照2025年分季度房价来看，前三季度累计分别上涨0.52%、0.64%、0.47%。进入四季度，部分核心城市高端楼盘入市节奏加快，带动第四季度价格累计上涨0.93%。

2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36%，跌幅较2024年扩大1.10%。按照2025年四个季度房价来看，一季度累计下跌1.51%，二季度、三季度、四季度跌幅持续走阔，累计分别下跌2.12%、2.26%、2.73%。

2025年一线城市新房价格累计上涨6.67%，其中上海今年豪宅产品入市节奏加快，新房挂牌均价累计上涨10.13%。二线城市新房价格累计上涨1.80%，杭州、合肥、成都累计涨幅超6%。三四线城市以去库存为主，年内累计下跌1.83%。

2025年一线城市二手住宅价格累计下跌6.72%，其中四季度跌幅较明显。二线城市累计下跌9.08%、三四线城市累计下跌8.30%。整体来看，二线城市因挂牌与成交持续活跃，年内价格调整幅度最大。

笔者认为，短期内房价止跌完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-量上升-房价见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段，市场分化明显，热点城市复苏表现起起伏伏。

按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，该数据自2015年5月份（超过6年）以来首次为负，9月70城二手住宅价格环比下跌0.19%，跌幅较上月扩大0.17%（8月下跌0.02%）。

这一轮70城房价自2021年9月（新房环比下跌0.1%）下行周期开启，截至2025年底，已经连续下跌超过4年，未来房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是房价下跌周期中最长的。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

目前经济、房地产市场状况未达到市场预期，房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期，预计2026年，新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除房价拐点到来时间拉长，筑底完成周期拉长。

靠降准、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程和城市更新货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，短期内无法完成止跌筑底，必须要先解决钱、堵点、限制政策的问题。

地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金政策）短期内无法让房价止跌回稳。只有国家出手，解除限制、打通政策堵点、出钱落实城市更新货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。

根据麟评数据显示，2025年12月100城二手住宅市场均价13531元/平，环比下跌0.43%，同比下跌4.3%，环比跌幅较上月收窄0.1%。2025年100城房价13855元/㎡，同比下跌3.97%，较2024年6.18%的跌幅收窄2.21%。

分城市等级来看，2025年12月一线城市市场均价为52885元/平方米，环比下跌0.36%，同比下跌4.99%。12月一线城市环比跌幅均收窄0.27个百分点，跌幅收窄力度最为明显，带动了百城房价跌幅的收窄。

一线城市12月深圳房价69428元/㎡，环比微升0.09%，同比微升0.8%。其次是上海12月房价56397元/平方米，环比下跌0.37%，同比下降5.0%。12月北京平均房价为52883元/㎡，环比下降0.69%，同比跌11.1%。

12月二线城市市场均价为16035元/平方米，环比下跌0.53%，同比下跌4.51%。三四线城市市场均价为8669元/平方米，环同比分别下跌0.31%、3.69%。三四线城市跌幅小于一、二线城市，核心问题是“卖不卖得掉”。

笔者认为，未来中国房价止跌上涨的5大核心信号，首先是政策上，2026年3月或5月、9月全国更大力度更大规模的财政、货币一揽子超常规救市政策出台，国家下场救市。宽松的货币+财政强刺激用于楼市，不是债市、股市。

其次是2026年-2027年内，房地产市场基本面、供需关系全面修复并复苏、房地产市场恢复正常。GDP稳定增长、房地产投资逐步回升、居民收入稳定增长、房价预期和信心恢复、房企债务化解和按期交房及利润转正增长。

第三是租金回报率超过房贷利率，房价率先上涨。第四是3-4万亿城市更新货币化安置100万套-200万套及1-2万亿收储商品房库存和1-2万亿收购闲置土地全面落地，去库存完成，供求关系逆转。第五是城市人口保持增长，户籍全面放开。

按照统计部门2025年全年70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌筑底、政策效果减弱、分化信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在城市、区域、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。

八是核心区新房有价没量，二手房有量没价，二手房价和法拍房冲击新房价。

12月70城新建商品住宅房价环比下降0.37%，降幅比上月收窄0.03%，同比下降3.05%，降幅比上月扩大0.25%。12月70城二手住宅房价环比下降0.7%，降幅与上月持平，同比下降6.07%，降幅比上月（下跌5.7%）扩大0.37%。

总体来看，70城房价延续下跌形势，处于未止跌筑底的调整阶段，小幅度震荡趋势不变。12月二手房环比跌幅扩大至0.9%，比上月收窄0.2%，新房环比跌幅收窄0.03%，下跌0.37%。新房、二手房同比分别下降3.05%、6.07%，降幅扩大。

12月70城一手商品住宅房价环比下跌0.37%，跌幅比上月收窄0.03%

12月70城新建商品住宅房价环比下跌0.37%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%、11月下跌0.4%，比上月收窄0.03%，延续下跌态势。

12月房价环比下跌0.37%，创年内第三大跌幅，原因一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签政策取消，房企以价换量的促销带来价格下降效应放缓。三是政策边际效应递减带来的短期效果减弱。

四是不排除网签数据的滞后性。五是市场有效需求不足，库存过剩，供大于求。五是二手房对新房价冲击大，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是豪宅、好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.37%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年12月连续下跌52个月，已经连续下跌超过4年（4年4个月），超过上轮房价下跌周期。

12月6个城市房价上涨，长春、上海环比上涨0.2%领涨全国

70城新房的房价环比上涨数量来看，12月上涨城市数量为6个，比上月减少2个城市（11月8个、10月6个、9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个），释放出当前房价震荡不止的强烈信号。

70城房价环比上涨城市数量来看，上涨城市为6个，比上月减少2个城市。下跌城市59个，与上月持平。持平城市5个，比上月增加2个。其中长春、上海环比上涨0.2%，涨幅第一，领涨全国。吉林、宜昌、韶关、三亚均上涨0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

12月70城新房价格中，上海环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1%。自2022年6月份以来上海新房价格一直保持上涨的走势，已连续上涨43个月。12月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨4.8%，涨幅比上月收窄0.3%，堪称稳涨。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续43个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交占比高。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价、限签、限售价项目等政策取消，限购等政策调整。12月上海新房价环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1%，同比上涨4.8%。二手房房价环比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下跌5.1%，比上月跌幅扩大1.5%。

12月一线城市房价环比跌幅收窄，二线跌幅扩大，三线城市跌幅持平

12月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价环比持续下跌，其中一二线城市下跌0.3%、0.4%，比上月收窄0.1%、扩大0.1%，三线城市下跌0.4%，与上月持平，形成一线跌幅收窄、二线扩大、三线持平的市场格局。

12月一线城市新建商品住宅价格环比下跌0.3%，1月-11月上涨0.1%、上涨0.1%、上涨0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.4%。沪上涨0.2%，北广深分别跌0.4%、0.6%、0.5%。

12月二线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，1月上涨0.1%，2月-11月分别为0.0%、下跌0.2%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.4%、下跌0.3%，12月三线城市新建商品住宅价格环比下跌0.4%，与上月跌幅持平。

12月一手商品住宅房价同比下跌3.05%，跌幅比上月扩大0.25%

12月70城新建商品住宅房价同比下跌3.05%（1月-11月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%），比上月扩大0.25%，处于止跌筑底阶段。

过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

12月70城新房房价同比跌幅扩大，主要是环比累计的跌幅扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交减少，带来的少部分城市结构性房价上涨放缓，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

12月70城新房房价同比下跌3.05%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

12月70城新建商品住房价同比下跌3.05%，比上月跌幅扩大0.25%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年12月，房价同比已经连续下跌45个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年12月70城新建商品住宅房价同比连续下跌45个月，房价下跌周期超过上轮。

12月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，与上月持平。持平0个。下降城市65个，比上月增加1个。房价同比上涨的城市分别为上海4.8%、杭州2.2%、合肥1.5%、乌鲁木齐0.6%、宜昌0.4%，除合肥外，其他城市涨幅回落。

12月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅扩大

12月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大0.5%，二线城市跌幅扩大0.3%、三线城市房价跌幅扩大0.2%，形成连续9个月一二三线城市跌幅收窄后连续3个月扩大的市场格局。

12月一线城市新建商品住宅价格同比下跌1.7%，1-11月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%、下跌1.2%。其中沪上涨4.8%，北广深跌2.4%、4.8%和4.4%。

12月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下降1.7%，跌幅比上月扩大0.5%。二线城市同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.3%。三线城市同比下降3.7%，降幅比上月扩大0.3%，表明一二三线城市房价处于下跌趋势。

12月70城二手住宅房价环比下跌0.7%，跌幅与上月持平

12月70城二手住宅房价指数环比下跌0.7%，与上月持平（1月-11月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%），表明房价未止，处于筑底阶段。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-12月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%、0.7，已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，房价处于止跌筑底阶段特征。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量上升，新房以价换量冲击二手房，互为影响。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年15月连续下跌53个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

12月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市0个、0城持平，下跌城市70个，与上月保持一致。说明70个城市的二手住宅房价全部下跌，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期弱的信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

12月70城二手住宅一线房价环比跌幅收窄，二线跌幅扩大

12月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续8月下跌，一线城市降幅0.9%，比上月收窄0.2%，二线三线城市跌幅分别下跌0.7、0.7%，比上月扩大0.1%。形成一线跌幅收窄、二线三线城市跌幅扩大市场格局。

12月一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.9%（1月-11月为上涨0.1%、下跌0.1%、上涨0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%、下跌1.1%）。北上广深跌1.3%、0.6%、1.0%和0.6%。

12月一线城市二手住宅销售价格跌幅收窄，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。

12月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌0.9%，跌幅比上月收窄0.2%。二线城市二手住宅环比下跌0.7%，跌幅比上月扩大0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.7%，降幅比上月扩大0.1%。

12月70城二手住宅房价同比下跌6.07%，跌幅比上月扩大0.37%

12月70城二手住宅房价指数同比下跌5.4%（1月-11月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45），跌幅较上月扩大0.37%，表明房价加速下跌。

12月70城二手住宅房价同比下跌6.07%，比上月跌幅扩大0.37%，说明房价处于止跌筑底阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年12月房价下跌6.07%，已经连续下跌47个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年12月二手商品住宅房价同比连续下跌47个月，房价下跌周期超上轮。

12月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续23个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

12月70城二手住宅一二线城市房价同比跌幅扩大，必须防大跌

12月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，一、二线城市房价同比跌幅扩大，下降压力加大。其中一线城市房价跌幅扩大1.4%，二线城市房价跌幅扩大0.4%、三线城市房价跌幅扩大0.2%，说明要防止二手房价大跌的信号。

12月一线城市二手住宅销售价格同比下跌7.0%（1月-11月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%、下跌5.8%，北上广深下跌8.5%、6.1%、7.8%、5.4%。

12月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降7.0%，比上月降幅扩大1.2%。二线同比下降6.0%，比上月扩大0.4%。三线同比下降6.0%，比上月扩大0.2%，意味着一二三线城市二手房价集体下跌。