163亿亏损背后的家族企业转型 郑家纯重掌舵如何挽救新世界困局？

财联社1月20日讯（编辑 胡家荣） 近期，香港郑氏家族旗下多家上市公司的表现引发市场关注。截至发稿，新世界发展(00017.HK)、新世界百货中国(00825.HK)均出现回调，而周大福(01929.HK)小幅上涨。

值得注意的是，新世界发展与新世界百货中国昨日涨幅均超过20%。

公司出现人事重组：郑家纯重掌百货业务

1月9日，新世界系公布重大人事变动，集团主席郑家纯与行政总裁黄少媚加入新世界百货中国董事会，分别担任主席及副主席职务。同时，原首席执行官谢惠芳辞任执行董事及CEO职位，过渡期间由黄少媚负责集团全面管理工作。

这一变动引发了市场广泛关注。郑家纯曾于2007年至2021年担任新世界百货主席，后为专注其他业务退出董事局，由其子郑志刚接任。2024年9月，随着郑志刚全面退出新世界系管理层，百货业务主席一职曾由张辉热接任，如今郑家纯的回归被视为集团战略调整的重要信号。

业绩困局：巨额亏损背后的结构性问题

新世界发展近期公布的财务数据显示，公司正面临严峻挑战。截至2025年6月底的财政年度，公司出现163亿港元亏损。深入分析显示，亏损原因是一次性拨备及非经常性亏损（如物业减值、项目出售亏损等），叠加市场环境低迷导致的物业销售疲软、财务成本上升及投资物业价值下跌。

一次性减值拨备及亏损

发展物业减值拨备：因市场低迷及楼价未见明显复苏，集团计提发展物业减值拨备约85亿港元。

其他一次性亏损：香港零售环境及办公空间需求变动导致11 SKIES项目估值调整，产生减值亏损27亿港元；出售中国内地长期停滞项目产生亏损12亿港元；出售其他业务及资产组合并计提减值，产生一次性亏损23亿港元。一次性拨备及亏损合计约147亿港元。

市场环境及运营压力

物业销售及利润下降：受市场低迷、人民币贬值、高利率及消费者审慎态度影响，物业销量及利润减少。

财务成本上升：融资成本因息口高企而增加。

投资物业公允价值下跌：发展物业的可变现净值及投资物业的公允价值因市场环境恶化而下跌。

分部业绩下滑

建筑分部：收入同比下跌63%，主要由于旧有项目接近完工导致收入减少。

酒店运营分部：香港酒店平均每日房价下跌及餐饮业务低迷，导致整体营运毛利减少7%；尽管内地及越南酒店毛利改善，但整体复苏仍受多重因素制约。

其他因素

资本支出减少：严格控制资本支出，同比减少15%至126亿港元，可能影响长期增长动能。

未动用资金减少：短期债务同比大幅减少350亿港元，可能反映流动性压力或债务重组的影响。

战略反思：激进扩张的代价显现

市场普遍认为，前行政总裁郑志刚任内的激进投资策略是当前困境的核心原因。自2017年掌舵以来，郑志刚推动新世界从传统港资企业稳健模式转向高风险高增长策略：

逆势土地投资：2019年以近百亿港元夺得杭州高价地块；2022年内地楼市下行期仍持续举债拿地。

K11快速扩张：将K11购物中心数量从4座急速扩展至38座，单项目平均投资约50亿港元，但内地K11平均出租率仅78%，部分项目如深圳K11开业首年即亏损超2亿港元

财务杠杆激增：净负债率从传统港资企业30%的稳健水平飙升至57.5%(计入永续债后超70%)，远高于恒基兆业(17%)、长实集团(30%)等行业标杆。

面对严峻形势，新世界发展于近期宣布成功与银行等债权人签订规模达882亿港元的债务再融资协议，对现有债务结构进行优化调整。这一举措被视为郑家纯重新掌舵后稳定公司财务状况的关键一步，也为集团业务重组与战略转型争取了宝贵时间窗口。