上海楼市2025：新房价格5.7%增速领跑，二手房连跌8个月，仍在“以价换量”

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

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1月19日，国家统计局公布2025年全国房地产市场基本情况及2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示，2025年，全国新建商品房销售面积88101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%。

至于房价方面，12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受时代周报记者采访时称，从新房销售规模来看，已经低于合理改善+拆迁的规模，意味着市场可能超跌了。不过，在价格稳定方面，依然有着一定的压力。其中，新房市场库存去化、同质化竞争、降价出货的情况还比较明显；二手房方面，新增挂牌量尽管减少，降价挂牌意愿下降，但挂牌量还在高位，降价卖房仍为主旋律。

“一线城市近期二手房价格跌幅收窄，挂牌量增幅减少，低价位二手房消化较快，意味着在价格调整到位、购房环境门槛友好的情况下，刚需开始积极入市，有望带动交易活跃，这也是2026年房价稳定的关键。”李宇嘉称。

此外，58安居客研究院院长张波则对记者表示，今年一月市场止跌信号已经显现。近期全国面的政策出台较为密集，贷款利率下调、税费优惠等政策直接降低购房门槛，公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点。

“从安居客线上数据来看，政策对用户的拉动作用明显。例如，用户从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多，尤其是多子女家庭、新市民等政策重点支持群体的咨询量增长更为突出，表明市场观望情绪正逐步缓解，买家议价空间收窄，市场定价趋于理性。”

在70城中，上海的新房价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；而在二手住宅方面，上海房价环比下降0.6%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

对于后市，上海中原地产资深分析师卢文曦表示，预计计明年上海新房成交量或继续在当前水平波动运行，但价格依旧会延续小幅上行的走势。

至二手住宅方面，卢文曦认为价格依旧处于下降通道中。他表示，当前市场各种消息都在不断释放暖意，包括近期二手房市场成交延续快节奏，双休日单日网签能突破千套，二手房挂牌总量在不断下降等，这些都能给市场带来更多信心。在政策面和消息面积极向暖的背景下，预计后续房价跌幅会逐步收窄。

新房价格领涨全国，2025年同比上涨5.7%

国家统计局数据显示，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二线城市环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二、三线城市分别下降2.5%和3.7%，降幅分别扩大0.3个和0.2个百分点。

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对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，从实际观察来看，近期房企认为房价基本上也跌到底部了，同时购房者试探性希望还价但价格调整幅度已经不大了。所以，新房价格层面总体上进入到微妙的博弈阶段，这也反过来说明预期引导作用很关键，将决定了2026年房价的走势。

就从城市层面而言，11月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有6个，比上月减少2个；而房价环比下跌的城市数量则有58个，比上月减少1个。

在众多城市中，上海新房价格表现无疑是最为抢眼。12月份，上海新房价格环比上涨0.2%、同比4.8%，是一线城市中唯一实现同比、环比均双涨的城市，且两者涨幅均位列全国第一。值得注意的是，这是上海新房价格连续43个月环比上涨；此外，2025年全年，上海的新房价格均值亦领涨全国，同比上涨5.7%。

卢文曦指出，上海房价上涨除了本身城市竞争活力强外，结构性因素不可避免，豪宅价格上行带领房价不断向上。

上海中原地产数据显示，2025年12月，上海新建商品住宅成交面积46.7万平方米，环比增加45.9%。

卢文曦表示，根据上海中原地产数据，在12月新建商品住宅成交面积前十榜单中可以看出，市场呈现多头并进格局，但高价房依旧占据重要角色。该榜单中，单价超10万/平米的楼盘有3个，并且有2个位于榜单前三的位置。从结构上，144平方米以上的大户型涨幅相对明显。

年末市场活跃度高，二手房价格较去年下降2.4%

数据显示，12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市、三线城市环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.0%，降幅比上月扩大1.2个百分点；二、三线城市同比均下降6.0%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。

图片来源：国家统计局

上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示，自2025年11月份开始一线城市二手住宅交易积极和活跃，尤其是叠加学区房购置、认为价格见底后的置业需求释放等，都使得交易指标明显好转。而这也使得房东的心态积极调整，即挂牌价格有所上涨，这都是非常积极的信号，意味着一线城市二手房房价企稳的迹象最明显。

就从城市层面而言，12月份，70个大中城市中，二手住宅价格环比上涨的城市数量为0。其中，上海二手住宅价格自今年5月份起环比连续8个月出现下降，降幅为0.6%，比上月收窄0.2个百分点。此外，从全年来看，2025年上海二手住宅价格同比下降2.4%，降幅为全国第二少，仅高于成都（下降2.2%）。

张波指出，二手房“以价换量”趋势没有改变。据58安居客研究院监测显示，2025年二手房找房人数占比月均值达65.4%，较2024年再升2.8个百分点，其中上海、郑州等城市找房人数占比提升尤为显著，说明市场需求并未消失，而是对价格敏感性在增强。

另据上海中原地产数据显示，12月上海二手住宅成交2.04万套，是2025年第4个成交过2万套的月份。

卢文曦指出，12月份延续11月交易上的快节奏。从网上房地产每日更新的网签数据可以看出，工作日基本维持在500套以上，双休日会出现网签过千套的现象，市场活跃度相当高。基于挂牌总量下滑，叠加成交保持活跃，价格谈判中房东议价的底气有所提升，尤其是一些低总价的房源，议价空间已经相当小了。