借名买房，名义人擅自二次抵押借名房，法院判协议有效｜借名买房律师

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一、案情介绍

2015年，周明远（非京籍）欲在京购房，因无购房资格，与朋友郑浩协商，以郑浩名义购买朝阳区一套二手房（即一号房屋），总价327万元。

周明远支付首付款131万元，并以郑浩名义向甲银行贷款196万元，每月按时将月供转入郑浩账户用于还贷。房屋交付后，由周明远一家居住至今。

2015年6月14日，双方签订《协议书》及补充协议，明确：

周明远为实际出资人和真实权利人；

郑浩仅为名义购房人；

郑浩不得对房屋进行二次抵押或出售；

待周明远取得购房资格后，郑浩须配合过户。

然而，自2016年起，郑浩在未告知周明远的情况下，先后四次将一号房屋用于个人债务抵押，最高一笔抵押债权达560万元。

2022年，周明远发现房屋已被多次抵押，风险巨大，遂暂停支付月供，并要求郑浩解除抵押。

郑浩反诉称：周明远断供构成违约，要求解除协议。

此时，周明远已取得北京市购房资格，立即起诉，请求：

确认《协议书》有效；

确认其为一号房屋实际购房人。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认周明远与郑浩于2015年6月14日签订的《协议书》及补充协议合法有效；

注：法院认定，名义人擅自抵押构成根本违约，借名人暂停还贷属合理抗辩，协议继续有效。

三、法院说理要点

法院围绕三大核心问题展开：

借名协议真实有效：

双方签署书面协议，明确权属、出资、过户条件；

实际履行情况（首付款、月供、占有使用）与协议一致；

协议系双方真实意思表示，不违反当时法律强制性规定。

名义人构成根本违约：

补充协议明确约定“不得二次抵押”；

郑浩却四次擅自设立高额抵押，严重危及房屋安全；

此行为已实质性破坏合同信任基础，构成根本违约。

借名人暂停还贷具有正当性：

在房屋被多次抵押、面临被执行风险的情形下，

周明远暂停支付月供属于行使不安抗辩权，不构成违约；

郑浩以“断供”为由主张解除合同，理由不成立。

若需确权或过户，须待抵押涤除、具备过户条件后另行主张。

法院强调：

“名义人违背诚信，擅自处分借名房产，不仅不能解除合同，反而应承担违约后果。”

四、律师提示

本案揭示了借名买房中的高危陷阱：名义人滥用产权登记地位。关键启示：

书面协议是维权基石：

本案胜诉关键在于2015年签署的《协议书》+补充协议，明确禁止抵押，为认定违约提供依据。

擅自抵押=根本违约：

即使借名人暂时断供，只要名义人先违约（如设押、出售），法院通常会保护实际出资人。

法院可确认协议有效，但不能直接确认物权归属。若要拿回房子，必须：

清偿贷款、解除所有抵押；

或提起强制过户之诉（需满足购房资格）。

✅ 建议：

若发现名义人擅自抵押，立即停止付款并取证，同时申请财产保全；

尽快取得购房资格，在抵押可解的前提下启动确权程序；

注：本案虽未直接确认物权，但协议有效性的确立为后续强制执行铺平道路——一旦抵押清除，周明远可凭此判决直接申请过户。

北京房产律师靳双权团队专注处理借名买房的复杂案件，已成功代理多起类似胜诉案例。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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