从救项目、扶主体到建机制 房地产金融“三步走”策略与市场化挑战

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2025年中国房地产金融市场呈现“政策托底、市场筑底、风险收敛”特征，金融支持从“救急纾困”转向“长效机制构建”。供给端，房企融资“白名单”常态化、“金融16条”继续延期、专项借款与纾困基金加码，筑牢了不发生系统性风险的底线；需求端，信贷政策历史性宽松、公积金政策全方位优化，大幅降低了居民购房成本和门槛。但市场持续调整背景下，房企自身“造血”功能减弱，资金链仍处高度紧张状态。

2026年，房地产金融市场将在政策持续托底、市场缓慢出清、新模式加速构建的复杂环境中运行，金融政策重心从救项目、扶主体转向建机制，房地产融资基础性制度不断完善，金融市场将在支持行业软着陆、促进转型发展方面发挥更积极作用。

一、房地产金融政策回顾

2025年，房地产金融政策延续“结构性宽松、精准滴灌”策略，以房企纾困和提供流动性支持为重点，核心目标是“防风险、稳市场、促转型”。

1.供给端：房企纾困与流动性支持。一是继续发挥城市房地产融资协调机制和“白名单”作用，并作为常态化手段，满足房企合理融资需求。住房城乡建设部联合金融监管部门，动态更新企业和项目名单，政策覆盖范围从优质国企扩容至部分财务相对稳健、专注主业的民营房企，形成“输血重点企业，稳定行业头部”的明确预期，有效阻止了优质房企流动性危机的蔓延。

二是“金融16条”展期与优化。将2022年出台的存量贷款展期、保持信贷投放稳定等支持政策有效期进一步延长，并优化了实施细则，为市场提供了稳定的政策预期，缓解了银行的“抽贷、断贷”压力，为房企债务重组赢得了时间。

三是专项借款与纾困基金加码。中央和地方层面协同，扩大了政策性银行专项借款和国企牵头的地方纾困基金规模，专项用于“保交楼”和出险项目的收并购。“保交楼”工作取得决定性进展，全国项目竣工交付率大幅提升，极大地稳定了购房者信心。

2.需求端：持续降低购房成本与门槛。一是商业性房贷利率取消全国下限，信贷政策历史性宽松。2024年下半年以来5年期以上LPR累计下调40个基点，首套房贷利率降至3%左右，部分城市进入“2字头”时代。存量房贷利率针对部分高利率合同进一步推动调整。首付方面，首套房首付比例降至15%，二套房降至25%（重点城市）。宽松的信贷政策显著降低了居民购房的初始资金压力和长期利息负担，对提振一二手房市场交易活跃度，特别是在核心一二线城市，起到了直接刺激作用。

二是公积金政策全方位优化。各地对公积金不断做出优化调整，包括提高最高贷款额度、支持“商转公”、拓宽异地使用范围、支持“带押过户”等，有效支持了刚性需求和改善性需求的释放，成为政策发力的重要抓手。

3.政策创新：大力培育新增长点。全力推动保障性住房建设金融支持。央行创设保障性住房再贷款工具，提供低成本资金支持收购存量商品房用作保障房。商业银行配套专项贷款，享受风险权重和资本占用优惠。政策支持下，2025年保障性住房建设和收购规模显著放量，实质性消化部分市场库存，为行业转型开辟了新赛道。

4.加速基础设施公募REITs扩容。明确将购物中心、长租公寓、产业园区等商业不动产纳入REITs试点范围，并优化税收、国资转让等配套政策。为持有优质运营资产的企业提供了重要的权益型融资和退出渠道，引导行业从“开发销售”向“开发+持有运营”模式转型。从效果看，市场反应热烈，相关REITs产品受到机构资金追捧。

二、房地产金融市场分析

2025年房地产市场融资呈现“总量收缩、结构优化、风险缓释”的特征，房地产金融政策延续“结构性宽松、精准滴灌”策略，直接融资渠道拓宽，REITs发展为行业提供退出通道。融资创新在特定领域取得突破，绿色金融发展迅速。

从融资结构上看，呈现两大特征：一是政策驱动性明显，专项借款、纾困基金等政策性工具贡献了约25%的新增融资。二是两极分化明显，优质国企和部分民营房企获得融资占比超过70%，行业集中度进一步提升。

从直接融资与间接融资变化情况看，2025年直接融资规模达1.1万亿元，占比提升至26.2%（2024年为22.5%），呈现结构性增长。直接融资中债券市场融资回暖，特别是优质房企公司债发行量同比增长15%；股权融资仍处低位，全年IPO和增发规模仅320亿元；REITs市场扩容显著，成为重要补充。

银行信贷仍为房地产融资主导。2025年三季度末房地产开发贷款余额13.61万亿元，较年初（13.87万亿元）下降2600亿元，但国内贷款仍是房企资金来源中降幅最小的渠道：1~11月房企国内贷款累计1.31万亿元，同比仅下降2.5%，显著低于自筹资金（-11.9%）和个人按揭贷款（-15.1%）的降幅。银行信贷主要特点是开发贷严格遵循“项目制”和封闭管理原则；并购贷款支持优质项目收并购，利率较基准下浮10%~20%；绿色建筑、保障性住房等领域信贷获得政策倾斜。信贷融资中，保障性住房贷款占比提升，利率持续下行。2025年12月新发放房地产开发贷款加权平均利率为3.65%，较年初下降35个基点。从区域上看，不同区域呈现显著差异，长三角、大湾区信贷资源集中度达52%。

直接融资中，债券融资发行规模回升。房企境内外债券发行总额6800亿元，其中国内信用债发行5100亿元。信用分化明显：AAA级房企债券发行利率3.2%~4.0%，而风险房企债券几乎无法发行。此外，绿色债券、可持续发展挂钩债券发行量突破800亿元，成为融资创新亮点。股权融资仍处市场冰点。全年仅3家房企完成A股增发，融资总额不足100亿元。港股再融资有限，内房股配售融资约220亿元。私募股权活跃，房地产私募基金投资额达1200亿元，主要投向物流园区、数据中心等新经济地产。REITs市场迎来跨越式发展。全年新发行基础设施公募REITs 超20只，募资总额近500亿元，其中保障性租赁住房REITs发行3只。REITs底层资产进一步扩展至商业地产、长租公寓、产业园区等领域。

三、风险与挑战

2025年房地产金融在政策托底下实现“风险收敛、融资企稳”，但行业资金链仍处深度调整期，2026年房地产融资仍面临多重风险与挑战。

一是房企债务压力仍是风险防范重点。虽然2026年相比前几年债务压力有所缓解（全年境内债到期总额近5000亿元，2024年为7700多亿元），但结构性风险依然存在，部分房企仍存在债务违约风险，房地产市场调整对金融体系的外溢效应仍需警惕。

二是市场融资分化严重。企业端，国企、优质民企融资畅通，综合利率持续走低；而出险房企仍深陷流动性困境，融资基本冻结，行业并购整合速度低于预期。民企融资困境未根本缓解，行业两极分化加剧。预售资金监管与房企流动性矛盾仍需平衡。债务重组进程缓慢，市场出清仍需时日。城市端，核心城市因需求支撑强，政策效果明显；广大三四线城市因需求透支、人口流出，政策刺激对提振市场作用微弱，库存去化压力依然巨大。

三是企业和居民资产负债表修复缓慢。政策主要解决“输血”和“减负”问题，但房企债务存量巨大，居民收入预期和房价上涨预期尚未扭转，导致市场主体“内生造血”功能和加杠杆意愿不足。

四是政策协同性与传导效率有待提升。金融政策与土地、税收、人口等长期制度改革需加强协同。部分政策在基层银行执行中存在顾虑，对民营房企的“不敢贷、不愿贷”现象仍然存在。

四、2026年金融市场展望

2025年12月26日，中国人民银行在《中国金融稳定报告（2025）》中强调，下一步将“密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实，加强房地产金融宏观审慎管理，稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式”。

1月15日，金融监管总局在2026年监管工作会议上强调，“严密防范化解相关领域风险。推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式”。从中可以看出，2026年房地产金融政策重点将从救项目、扶主体转向建机制，一系列基础性制度将加速完善。

政策环境上，一是金融政策进一步深化，城市房地产融资协调机制和“白名单”制度作为长效机制成为常态化，并与房地产融资主办银行制衔接。二是保障性住房金融支持加码，PSL等政策性工具将重启支持保障房建设。三是风险处置机制完善，房地产纾困基金规模有望扩大。

融资趋势上，预计全年房地产融资总额在4.0万亿~4.3万亿元区间，结束连续四年下滑。融资成本进一步降低，房企开发贷有望降至3%以下。直接融资占比继续提升，其中REITs新增发行或达500亿元。

融资创新上，不动产私募投资基金试点扩大。商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)发行回暖，保障性租赁住房Pre-REITs产品创新加速推进。城市更新、存量改造项目将获政策倾斜。产业园区、物流仓储等新经济地产受资本青睐。粤港澳大湾区、长三角等重点区域融资便利度提升。

1月15日，在国新办举行的新闻发布会上，中国人民银行副行长邹澜释放了“今年降准降息有一定空间”的信号。宣布将先行推出下调各类结构性货币政策工具利率，以及完善结构性工具并加大支持力度两方面政策措施。同时表示，将会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。监管部门释放的金融政策利好，为房地产市场企稳创造了有利条件。