高盛解读特朗普“房改”：美国春季楼市或回暖，但机构禁令“雷声大雨点小”

美国房地产市场在经历三年交易低迷后可能迎来转机，高盛最新研究显示，特朗普政府推出的一系列政策组合拳正在试图打破市场僵局，其中2000亿美元抵押贷款支持证券(MBS)购买计划已推动房贷利率下降15个基点，为即将到来的春季购房旺季注入活力。

特朗普政府正采取多项措施应对房地产市场困境，该市场长期受困于高企的房贷利率和房价，导致购房可负担性降至数十年最低水平。政策工具包括大规模MBS购买计划、拟议中的机构投资者购房禁令，以及其他旨在降低购房成本的措施。

高盛分析师Arun Manohar在上周三发布的研报中指出，这些政策已对市场产生实质影响。自去年6月以来房贷利率累计下降约80个基点，预计2026年成屋销售量较2025年至少增长5-7%。

不过分析师也警告，如果2000亿美元购买计划仅为一次性操作，且没有后续支持措施，MBS利差可能在年底前走阔，导致房贷利率下降趋势逆转。

MBS购买计划推动利率降至三年低点

1月8日，特朗普在社交媒体宣布指示相关部门购买2000亿美元抵押贷款债券。随后，Director Pulte和财政部长贝森特确认，该购买计划由政府支持企业房利美和房地美执行。

尽管项目细节有限，机构MBS市场已迅速消化这一利好。当前息票利差收窄约14-15个基点，房贷利率同步下降，目前已接近2022年9月以来的最低水平。高盛认为，这一利差收窄幅度与计划规模相符，意味着市场已充分定价。

高盛指出，自2025年6月以来房贷利率累计下降约80个基点，这将改善购房可负担性，提振春季购房旺季前的市场情绪。分析师预计，这一降幅可使2026年成屋销售量较2025年增长至少5-7%。

特朗普政府还可能推动新任美联储领导层提供额外支持，将美联储投资组合的月度到期资金再投资于MBS。但高盛警告，如果2000亿美元购买计划是一次性操作，且政府支持企业、美联储或财政部没有其他MBS购买计划，MBS利差可能在年底前较当前水平走阔。机构MBS名义利差已较长期平均水平收窄，期权调整利差(OAS)处于美联储量化宽松购买计划期间的水平。

机构投资者购房禁令影响有限

上周另一项重大住房政策是特朗普宣布计划禁止机构投资者购买独栋住宅。该政策旨在减少机构竞争，为个人购房者增加供应并降低价格。

高盛认为这一政策的全国性影响相当有限。行业估算显示，机构投资者拥有的房产不到总住房存量的0.5%，约占租赁住房存量的2-3%。Cotality数据显示，拥有100套以上房产的机构约占近期购房活动的5%。租赁住房市场主要由小型投资者主导，他们拥有约79%的租赁单元。

该政策在机构投资者存在感更强的阳光地带都市区影响可能略大。随着近年来成屋价格飙升，大型独栋租赁(SFR)运营商已转向建造出租房模式，以更好控制单位经济效益，而非从MLS购买房屋。这些住宅建设业务提供了急需的供应，高盛认为不会被纳入潜在的机构购房禁令范围。过去一年建造出租房数量平均每季度约1.5万套。

贝森特上周在明尼苏达经济俱乐部的采访中表示，机构SFR禁令不会追溯适用。虽然需要等待国会批准立法的实际条款，但政府似乎接受机构SFR运营商保留其已拥有的房产。这消除了房地产市场的一个主要不利因素。