2025年商品房待售面积又增长1.6%，新增人口却不足800万，以后谁来买新房？

1月19日，国家统计局发布了2025年全年的一系列数据，包括GDP情况，全国房地产市场基本情况，人口变化情况等。

其中较为引人关注的是商品房待售面积。2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积增长2.8%，办公楼待售面积增长0.3%。

按人均35平米计算，全国商品房待售面积76632万平方米，待售商品房可供2189万人居住，但2025年全国总人口减少339万。

和前8个月公布的数据对比，情况在年底有了趋势上的变化。

9月15日，国家统计局发布数据显示，今年1～8月份，全国新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；新建商品房销售额55015亿元，同比下降7.3%。

截至8月末，全国商品房待售面积76169万平方米，比7月末减少317万平方米。其中，住宅待售面积减少307万平方米，商品房库存已连续6个月减少。

公布1-8月数据时各方的一些观点：

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，从前八月情况看，受国内外形势变化影响，我国房地产市场虽有波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效仍在显现，房地产市场仍在朝着止跌回稳的方向迈进。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，从全国商品房待售面积看，该指标总体上处于改善的阶段。一是库存没有过快增长，有助于供求关系平衡；二是一些项目逐渐进入现房阶段，去化优势增加；三是很多项目属于新规产品、卖点较好。

中指研究院认为，当前市场已进入“金九”传统营销旺季，房企在核心城市有望加快推盘节奏，尤其是新规项目入市，将有效带动部分改善需求释放，市场活跃度或将迎来阶段性回升，楼市情绪有望好转。

至于最新解读，由于数据刚刚出来，还要等各方进行进一步的详细解析。

此外，公布的2025年全国人口数据如下：2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率为8.04‰；人口自然增长率为-2.41‰。

在待售面积（现房库存）依然高达7.66亿平米，且仍在小幅增长（1.6%）的情况下，总人口减少了339万，且出生人口跌破800万大关，20年前（2005年）这个数字约1600万，这意味着未来的购房适龄人口直接“腰斩”。

现在的7.66亿平米待售面积中，大部分是住宅（增长2.8%）。这说明开发商手里积压的是最难卖的“新房”。如果现在的刚需主力（90后、00后）因为人口基数萎缩和观念改变不再买房，而10后、20后（仅800万量级）更无法支撑起如此庞大的库存。

按人均35平米计算，全国商品房待售面积76632万平方米，待售商品房可供2189万人居住，但2025年出生人口仅792万，2025年全国总人口减少339万。不算目前在建住房面积，如果靠新生人口来消化待售的76632万平方米商品房，每人购买35平米，按2025年出生的792万人口，都需要“生两年多”才能消化完。更不要说，一年去世1000多万人口，又能空出多少套房产？200万套？300万套？更何况，2025年出生的792万新生儿，在30年后的2056年，能生300万新生儿么？

如此看来，去库存仍然是一个长期且艰难的课题。

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