作为社会主义国家，越南怎么就土地私有了？

不少去越南旅游、考察的人，都会注意到这一点：当地很多地产项目，往往就是一两栋楼。

这跟其它地方（甚至是四线城市），动辄一堆“千亩大盘”的现象，截然不同。

这背后的原因，其实跟越南的土地制度有关。

2024年5月，以楼仲平为首的江浙中小企业家代表团赴越南考察，走访一大圈后才发现，越南不少地方的土地价格并不低。在接受采访时，楼仲平是这么说的：

越南土地基本上都是私有的。

这种说法，实际上并不准确，但却可以解释，为什么大部分越南开发商搞不了大型地产项目，因为越南城市土地过于“碎片化”，需要挨家挨户去谈判。换言之，拿地成本太高。

也正因为这一点，越南的银行对开发商放贷很谨慎。这就导致开发商资金实力有限，不敢赌周期长、投入大的项目，大多只能选择开发一栋、卖一栋的模式。

那么问题来了，越南的土地真的是私有吗？答案是否定的。

越南《宪法》与《土地法》均明确规定，土地归全民所有。但在历史进程和具体实践中，越南的土地制度逐渐呈现出这个特点：

名义国有，实质私有。

这种既保留了社会主义的“壳”，又在“里子”上充分激发土地要素市场的政策，是怎么形成的呢？一切都要从70多年前的越南土改说起。

1953年，越共率先在北方开始了“土改”，通过没收、征收、征购等方式，把原属于地主豪绅、法国殖民者、教会地主的土地（约占北方土地的七成），分给农民，实现了“耕者有其田”。

通过这次土改，越共把殖民者和地主的土地私有制，变为农民的土地私有制。接下来，越南又启动了合作化运动：

加入合作社的农民，不再享有土地的所有权。

然而，合作社并没有给越南带来预期的农业增长，不仅产量下降，而且社员收入也在大幅减少。于是，社员们对合作社的工作越来越冷淡，都把精力放在5%的自留田上。截至1973年底，北方陆续有1098个合作社解散。

而这时的南方，还处于“越南共和国”统治下。当时的南越政权在美国要求下，也颁布了“耕者有其田”法令，对地主的土地采取“限额”处理。

按照这一计划，南越将1.6万户地主的大约130万公顷土地赎买，无偿分给60多万户、共约400万农民，“私有”成为南方土地制度的基石。

1975年，越南实现统一。尽管越南北方的农业合作化-集体化土地所有制模式，早已面临破产危机。但当局依然在新占领的南方，启动了合作社计划。

截至1980年7月，整个南方成立了1518个合作社和9350个生产集团，35.6%的农户走上了集体户道路。

然而，现实很残酷，因为“准备工作”不充分，到了1980年底，大批合作社和生产集团解散，整个南方只剩下173个中等规模的合作社和3732个生产集团：

而且这些合作社和生产集团的组织，不少已名存实亡。

到了这种地步，越南的土地制度注定不能沿袭社会主义邻居那种模式，他们只能摸着石头过河了。

1985年前后，越南全国粮食生存几近崩溃，工业发展停滞，高层不得不开启了“革新开放”。1987年，越南颁布了第一部《土地法》，除了强调“土地全民所有”外，还正式宣布“公民个人拥有土地使用权”。

第二年，越南通过了《十号决议》，确定集体（即合作社）不再享有土地使用权。随后，又陆续修颁布了几部新的《土地法》。最终结果是：

越南的土地政策，也越来越倾向于私有化的趋势。

一方面，土地使用年限越来越高。比如住宅、农业土地，往往无限期或50年（可自动续）；继承时权利延续，无需重新申请；租赁土地50～70年，投资项目可达70年。

另一方面，按照2024年越南新版《土地法》，土地使用权已经涵盖了这八项：交换、转让、出租、转租、继承、赠予、抵押、出资权（当股份入股公司）。

如果你作为村长，宣布村里的土地归全村所有，但实际上，村民们只要手握“红本”（住房不动产权证），就可以自由交易。

到了这一步，和“私有”还有区别吗？所谓的“村有”，无非只是一个招牌罢了。

当然，越南同样也有“涉及公共利益，有收回权”的规定。

但在现实中，手中无地的越南政府，更多时候只能按照市场原则去推进一些项目。至于地产项目，开放商更是免不了挨家挨户和原业主谈判的“折磨”。

很多人都知道，越南众多城市存在大量的“排屋”，不少还位于市区核心位置。按照当前的房地产行情，位于河内、胡志明市优质地段的排屋，均价都在数百万美元左右。

跟这样的城市“原住民”谈判，难度有多大，可想而知。因此多年来，越南很多项目（包括地产），大部分土地已协商成功，但由于少量土地阻滞，导致延误多年。

今年，越南提出了GDP增速10%以上的目标，为了实现这个目标，必须要解决这个长期存在的“痛点”。上个月，越南国会正式通过决议，新增了 3 种国家可收回土地的法定情形：

1.

为建设自由贸易区（

FTZ

）和国际金融中心等重大国家级项目收回土地

2.

当项目用地已与

75%

的土地使用者达成协议时，可对剩余

25%

依法收回土地

3.

BT

项目（

Build

Transfer

）等公私合作模式准备补偿土地储备，可依法收回土地。

其中第二条，相信大家很熟悉。按照越南当下的发展节奏，未来必然少不了一些围绕土地征收、房屋拆迁引发的博弈，甚至是过激事件。

但是，越南人也没得选。在经济高速发展过程中，所谓的公共利益和个人利益，总要在碰撞和冲突中，达到一个“平衡点”。

THE END

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