深圳卓越缦悦为啥没人买，属于什么档次，卓越缦悦回迁房比例

深圳卓越缦悦为啥没人买，属于什么档次，卓越缦悦回迁房比例

卓越缦悦去化偏慢核心是回迁房占比高、圈层混杂、旧改周期长与学区普通，定位福田中高端改善型住宅，一期回迁房占比约 66.39%（1428 户 / 总 2151 户），适合能接受长期旧改与圈层差异的中心区自住客，短期投资需谨慎。以下是详细解析：

一、为什么去化偏慢（非 “没人买”，是去化放缓）

1. 核心痛点
   • 回迁房占比高：一期回迁房 1428 户、商品房 723 户，占比约 66.39%，商品房与回迁房混合，圈层纯粹性不足，影响高端客群决策。
   • 旧改周期长：皇岗村 200 万㎡旧改完全成熟需 5 年以上，短期施工噪音 / 粉尘、城市界面杂乱，居住体验受影响。
   • 学区普通：小学对口皇岗小学，初中对口皇岗创新实验学校，非福田顶级学区，难以吸引学区刚需客。
   • 高密与配套压力：容积率 5.07，6 栋 45-47 层超高层，高峰电梯等待久；车位比约 1:0.92，长期有不足预期。
   • 市场与竞品：2025-2026 年深圳改善盘去化放缓，周边二手（如绿景红树湾壹号）单价 8-9 万 /㎡分流客群，新盘需以价换量。
2. 销售真相：首推 232 套，2025 年 12 月去化率约 47%，并非 “没人买”，而是改善客群决策周期长、观望情绪浓，叠加上述短板导致去化偏慢。

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二、档次定位：福田中高端改善型住宅（缦系高端产品线）

1. 核心定位：卓越 “缦系” 标杆，主打 92-173㎡3-4 房（少量 257㎡顶复），折后均价 9.5-11.5 万 /㎡，总价 883 万 - 2068 万，面向福田 CBD 高管、深港跨境企业主等中高端改善客群。
2. 高端配置：新规得房率 90%-95%，3 米层高，全玻璃幕墙，华为鸿蒙全屋智能，173㎡户型 2 梯 2 户 + 独立电梯厅，卓越商企定制化物业。
3. 档次对比：低于香蜜湖 1 号、深圳湾壹号等传统顶豪，高于普通刚需 / 近郊改善盘，属福田中高端改善第一梯队，核心价值在于福田 CBD 稀缺地段 + 深港融合红利。

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三、回迁房比例：一期占比超60%，二期可售住宅占比更高

卓越缦悦一期回迁房占比超60%，这一比例可能对居住人群构成产生一定影响。回迁房的存在可能导致未来物业管理、居民素质等与商品房存在差异，对整体居住圈层和居住体验可能会产生一定影响。不过，项目二期可售住宅占比更高，购房者可关注后续推售信息，以选择更符合自身需求的房源。

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