从滨江宝龙城调改，看标杆商业精准的“空间手术”与“内容换血”

从“被动应对”到“主动重塑”

撰文 | 汪静

排版 | fufu

图片来源 | 宝龙商业

一座商业体的变迁，往往浓缩着一座城市发展的切片。那些运营超过十年的项目，其成长轨迹已与城市的肌理深度交融，共同呼吸。

论及杭州商业，滨江宝龙城是一个绕不开的项目。自2016年开业以来，它从区域商业的拓荒者，成长为持续驱动板块活力的关键引擎，见证并参与了滨江的城市化进程。

然而，市场没有永恒的标杆。消费趋势迭代、新竞争对手入局，即便是成熟的项目，也必须主动进化。滨江宝龙城，作为宝龙商业体系内具有重要战略地位与高线城市代表性的项目，也同样站在了新一轮发展的十字路口。

近期赢商网实探发现，滨江宝龙城进行了一轮贯穿空间、品牌与体验的系统性运营转变策略，让它从“被动应对”转为“主动重塑”。本文将经过数据呈现和策略分析，揭示其背后的运营逻辑和未来潜力。

Vol.1

基本盘

依旧一个“稳”字

首先审视项目赖以生存的基本面，无论是品牌入驻水平、客流趋势还是经营数据，滨江宝龙城都呈现出一种“稳健的张力”。

经赢商大数据测算，截至2025年12月，项目客流日均客流8万，全年客流同比去年有所提升，项目人气值也稳定在全市购物中心前20名。

约13.75万平方米的商业空间内，滨江宝龙城已聚集近300个品牌，主力店有13家，全国连锁品牌占比高达80.34%，尤其是新兴品牌占比逐年提升，这意味着项目在品牌招商策略上注重对消费新趋势的吸纳。

从客群画像看，项目对区域核心消费力的吸附力不容分说。项目周边3公里内，19-34岁的年轻客群成为主力，占比高达66.5%，且近半数属于“年轻家庭”结构，这得益于周边强大的产业人口和办公白领客群支撑。年轻客群与中产及以上家庭占比高于城市均值，构成了消费力充沛的“基本盘”。

根据宝龙地产公开信息，滨江宝龙城在2023年、2024年运营净收入分别稳定在2.31亿元与2.32亿元。在现金流上表现也非常稳定，展示“宝刀未老”的姿态。

然而，“稳”中也蕴含着挑战，基于以上的数据，三个问题摆在了眼前：

• 在周末客流提升空间收窄后，滨江宝龙城如何提升工作日客流？
  

• 在撤掉H＆M主力店后，如何重新建立品牌池？
  

• 面对年轻客群的主力军，如何重建年轻人心智？
  

以下对滨江宝龙城调改策略的剖析，正是围绕这三个命题展开。

空间“外科手术”：打造主题化消费场域

对于成熟商场，空间与品牌的调整牵一发而动全身。滨江宝龙城首先对物理空间进行“外科手术式”的重组，保持高坪效的同时将购物行为转化为更具沉浸感的体验，实现商业价值的综合提升。

黄金珠宝区：打造仪式感消费“新光场”

项目将二楼近1500平方米的区域集中规划为全新的黄金珠宝区。这里不仅引入了老凤祥、六福珠宝、老庙黄金、潮宏基、周六福等共22家一线品牌，更关键的是通过统一的场景化设计，打造出一个集“精致美学”与“沉浸式体验”于一体的“新光场”。

通过弱化传统柜台隔阂、强化灯光与艺术陈设，黄金珠宝区打造出兼具“精致美学”与“沉浸式体验”的消费空间，精准对接年轻家庭及婚恋客群对高情感附加值消费的需求。

轻餐休闲区：萦绕松弛的“微社交生态舱”

来到滨江宝龙城的一楼会发现，这里的轻餐饮氛围变得更加浓郁。这源于原来分散的轻餐区被重新整合和升级，变身更加开放的“微社交生态舱”。

项目一楼引入皮爷咖啡满足了都市白领对精品咖啡的日常需求，枣叔的店以现烤烘焙和健康理念吸引家庭与年轻消费者，磁食汉堡则主打高品质的“解馋”快餐。从清晨的一杯咖啡到午后的朋友小聚，再到晚间的简餐，创造着从快速能量补充到深度关系培育的完整社交能量循环，塑造了具有松弛感的社交目的地。

赢商网还发现，商场内多处中岛点位进行了“去框架化”改造，采用无顶式、通透化的设计，于细节处提升了公共空间的整体亮度与品质感。

Vol.2

品牌高效迭代升级

超百家新店焕新

近一年来，滨江宝龙城以焕新超百家品牌、调改超1.6万平方米的力度，持续为空间注入活力。这一规模相当于重构了一个中型商场，在高效的“品牌迭代升级”过程中，不断将低效点位转化为高价值空间，展现出项目精准招商与高效落位。

餐饮引擎持续加码，增加本地话题度

2025年，滨江宝龙城引入超过18家品质＆流量型餐饮品牌，以年轻化口味，让滨江的客群在搜索“吃什么”话题上常能锁定项目。

在新晋的品牌中，项目一方面考虑诸多年轻化口味的正餐和首进品牌，如蜀谭记浙江首店、探鱼区域首店、初唤台北大焕店杭州首店，开焰全国首店，牛new寿喜烧，梅果、费大厨等；同时在轻食、饮品品类上，以皮爷咖啡、磁食汉堡、汕心、必滕、枣叔的店、potato corner、裕莲茶楼、熊治面包等，持续引领年轻消费，保持强社交属性和传播力。

高能级零售首店入驻，细分赛道“补强”

在零售业态上，调整则侧重于“补强”与“焕新”。最大的亮点在于项目通过引入超级安踏全国首家全品类概念店、迪卡侬VAN RYSEL自行车亚洲首店、NIKE RISE600新形象店等，与场内原有的adidas、李宁、ANTA GUANJUN、FILA等阵容共同夯实“运动+”标签。

此外，滨江宝龙城又善于抓住细分需求，引入潮服品牌kikisky，加入时尚潮流元素；新引入的DJI大疆、OPPO等科技品牌，满足年轻客群对数码科技的追求；以乐莎儿、霓语中古等特色零售品牌，契合当下消费降级与品质并存的消费趋势，既巩固了项目在标准化零售上的优势，又通过差异化品牌创造了新的吸引力。

Vol.3

注入高概念“剧情”

“运动+”IP的事件策展

稳定的空间与品牌需通过持续的内容运营来激活。赢商网注意到，滨江宝龙城2025年的活动策略表现以“运动+”为核心IP，策划了一场高概念化的事件策展，让项目成为打造城市级事件发生地与社群连接平台。

引入顶流IP，制造破圈事件

滨江宝龙城高效嫁接顶级外部资源，制造轰动性事件，全年项目落地明星活动1场，品牌联动S级赛事3场、城市级高量级展陈5场及品牌快闪12场。

其中朱炳仁铜国博艺术展销售额超百万，并创新了多经合作模式；城市级IP巡展-宝可梦卡牌高量级快闪店结合杭州7月下旬宝可梦大师赛打造项目声量，引爆暑期客流，最终实现销售270w+的业绩。

运动矩阵高频联动，强化“运动+”的人设

利用场内丰富的运动品牌资源，滨江宝龙城也积极与安踏、李宁、星巴克、迪卡侬等品牌以及政府资源开展跨界合作，共办专业赛事，仅运动主题的活动举办了10场，巩固“运动型空间”定位。

例如携手迪卡侬，承办由杭州市体育局主办的第二届“全民优生活杯”跳绳联赛，吸引300余组家庭到访，当天销售额位居华东第一；与李宁合作举办“反伍”街球浙江省区决赛，助力场内客流提升了190%，当日李宁销售额位居杭州第一；联合安踏进行KT11系列新品全国首发，首日销售100双，并举办“不打铁球局”，以精准客流在垂直圈层建立了专业口碑。

与此同时，滨江宝龙城持续培育具有长期价值的自有活动IP，举办至第六届的“春日毅行”，该活动联合政府、社区、官方媒体及超过10家商户资源，吸引了500多名高粘性顾客参与，从一场营销活动进化为拥有广泛认知度的城市健康生活标签，深度绑定核心客群。

Vol.4

存量商业进化公式是

空间、品牌与内容协同共振

回到最初的三个命题，滨江宝龙城2025年的系统性调改，提供了一套应对存量竞争的策略样本。它同样验证了，在存量商业时代，成功的调改不在于追逐所有潮流，而在于能否围绕核心客群，在空间、品牌、内容维度上形成协同共振：

• 客群锚定：项目的调改和内容一切动作围绕年轻家庭、白领的需求展开，锁定目标在于重建并巩固年轻消费者心智；

• 空间场景：打造主题化、沉浸式消费区，面对同质化竞争，提升停留时间与消费意愿；

• 品牌内容：大规模焕新，重点引入餐饮/特色零售首店，制造新鲜感和话题度，巩固“首店效应”；

• 运营活动：聚焦“运动+”的差异化标签，制造持续话题，最终拉动峰值客流。
  

没有永远的标杆，也没有永远稳定的市场，滨江宝龙城选择了进行系统化巩固自身地位，为未来面对新竞争者奠定难以动摇的底盘。可以想象，滨江宝龙城通过这次调改，不仅回应了当下的竞争，也书写了下一个活力篇章。

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