房产证由出资人保管+长期出租，借名买房关系获法院确认｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2003年，林秀云与儿子林浩看中北京一套房产（即一号房屋），总价16.3万余元。因林秀云年龄偏大、林浩已有房贷记录，二人担心贷款受限或需多缴费用，便通过林秀云父亲的长期住家保姆吴桂芳，借用其名义购房并办理按揭。

操作过程如下：

2003年10月，林秀云、林浩以自己名义与甲公司签订购房合同，并支付首付款3.3万余元；

为“节省成本”，二人随后让吴桂芳作为买受人重新签约，合同注明林浩为吴桂芳“委托代理人”；

2004年8月，以吴桂芳名义贷款13万元付清尾款；

2007年2月，林秀云丈夫一次性还清全部贷款；

此后，购房合同、产权证、发票、物业缴费单等全部由林秀云保管；

一号房屋自交付起一直由林秀云母子对外出租并收取租金，从未交由吴桂芳使用。

2023年，林秀云、林浩要求吴桂芳配合将房屋过户至林浩名下，遭拒。吴桂芳辩称：双方是“合伙投资”，她曾出资3万元，约定未来卖房后平分利润，根本不存在借名买房。

因协商无果，林秀云母子起诉，请求判令吴桂芳配合过户。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 吴桂芳于十五日内配合将一号房屋过户至林浩名下。

注：法院认定双方存在借名买房关系，且一号房屋非政策性住房，合同有效，支持确权。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：双方是“借名买房”还是“合伙投资”？

经查：

购房全过程由林秀云母子操作，首付款、月供、提前还款均由其承担；

吴桂芳自称出资3万元，但无转账记录、无收条、无合伙协议，亦未参与房屋管理或收益分配；

房屋交付后17年均由林秀云控制、出租、缴费，吴桂芳从未主张权利；

产权证长期由林秀云持有，吴桂芳连证书是否丢失都说不清；

双方关系特殊（保姆与雇主家庭），但无证据证明存在投资合意。

法院强调：

“借名买房虽无书面协议，但结合出资、占有、证件保管、历史行为等事实，可高度盖然性认定借名关系成立。

本案房屋为普通商品房，不违反法律强制性规定，应尊重真实权利状态。”

四、律师提示

本案胜诉关键在于完整的“实际控制链”，给类似客户三点启示：

“谁出钱+谁管房+谁持证”=确权铁三角：

即使无借名协议，只要能证明全程出资、长期占有、持有产权文件，法院仍可支持确权；

“口头合伙”极难成立：

主张合伙需提供出资凭证、利润分配约定、共同决策记录，否则易被认定为事后抗辩；

非政策房风险较低：

普通商品房借名，只要不损害公共利益，法院倾向于保护实际权利人。

✅ 建议：

保留所有付款凭证、物业单据、租赁合同；

产权证务必由实际权利人保管；

如遇登记人反悔，立即起诉确权+申请财产保全，防止房屋被转移。

借名买房律师靳双权团队专注处理亲属、朋友等特殊关系下的借名确权纠纷，已成功代理多起类似胜诉案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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