债务人名下房产被查封，但登记为夫妻共有？债权人可代位析产！房产律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2021年，甲公司因金融借款纠纷将周明远（连带保证人）、其配偶李静及两家关联公司诉至海淀法院。法院A号判决判令：周明远对近400万元本金及利息承担连带清偿责任。

判决生效后，甲公司申请强制执行。执行中，法院查封了登记在周明远与李静名下的一号房屋（共同共有）。但因产权证未明确份额，法院无法处置，于2022年裁定“终结本次执行”。

甲公司发现：

一号房屋虽于2009年登记为夫妻共同共有，但购房合同系周明远2005年婚前签署；

李静称房屋实为其个人出资购买，仅因周明远有北京户口才登记为共有，并提交了《借名买房协议》《婚前协议》等文件。

甲公司认为：这些协议明显是为逃避执行事后补签，且夫妻内部约定不能对抗外部债权人。为推进执行，甲公司依据《查封扣押冻结财产规定》第十二条，提起代位析产诉讼，请求确认周明远对一号房屋享有50%份额。

周明远、李静辩称：房屋系李静婚前全款出资，周明远仅为“挂名”，实际份额为0。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认周明远对一号房屋享有50%的产权份额。

注：该判决为后续执行扫清障碍，甲公司可申请拍卖周明远名下50%份额用于清偿债务。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于：债权人能否代位请求析产？周明远是否享有份额？

经查：

一号房屋虽由周明远婚前签约，但产权登记于婚后，且明确为“共同共有”；

根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间取得的房产，无论出资来源，原则上属于夫妻共同财产；

李静所称“借名买房”“婚前全款出资”，无银行流水、付款凭证等佐证，且此前从未提出异议；

更重要的是，夫妻内部协议不得对抗善意债权人；

甲公司对周明远享有合法到期债权，而周明远怠于析产，已影响债权实现，符合代位析产条件。

法院强调：

“共同共有不等于份额不明。

在无特殊约定情况下，夫妻对共同共有房产各占50%，债权人有权代位主张析产，以保障执行。”

四、律师提示

本案是债权人破解“夫妻共有房执行难”的经典范例，三点启示：

“共同共有”≠无法执行：

法院可依法推定各占50%，债权人可申请拍卖债务人份额；

“借名协议”对外无效：

夫妻间事后补签的协议，若无真实出资证据，不能阻却执行；

代位析产是利器：

当债务人名下房产因共有状态无法处置时，立即提起析产诉讼，是推进执行的关键一步。

✅ 建议：

债权人发现债务人房产登记为夫妻共有，勿因“份额不明”放弃执行；

及时提起代位析产之诉，锁定债务人份额；

对“突击离婚”“补签协议”等行为，重点质疑真实性与形成时间。

注：本案甲公司通过精准运用代位析产制度，成功打破执行僵局，为同类案件提供可复制路径。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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