一边送红利，一边堵漏洞？2026日本税制改革，投资买房逻辑彻底变了

2026年度日本的税制改正大纲，已于2025年12月26日正式通过内阁决议。

在日本，不动产和税制之间的关系向来密不可分。过去的经验反复证明哪怕消费税率只调整2%，都会引发抢购甚至后续断崖式降温的剧烈波动。

这一次的税制改正，同样不只是政策表面那么简单，它可能会深刻影响未来几年房价走势、购房逻辑以及投资结构的关键变量。那么，日本这轮改正对普通家庭和不动产投资者而言，又意味着什么？

我们就先来扒一扒这场新的变革。

首先，住宅贷款减税再延长，收益的究竟是谁？

所谓住宅贷款减税，是指购房者使用住房贷款后，可以按贷款余额的0.7%抵扣所得税与住民税。这项制度此次被延长5年。虽然依然是时限立法，但从1972年至今已经持续了半个多世纪，说它是日本不动产业最重要的“隐形支柱”并不夸张。

从现实角度看，我们可以合理预期，在日本，住宅贷款减税短期内不会消失。

也就是说，这次改正中，真正值得关注的，并不是减税再延长，而是适用对象的扩展，比如具备一定节能性能的中古住宅，可享受更高的贷款额度，控除期限延长至13年。

要知道在首都圈，新房与中古房成交比例已是3:7。从市场结构看，长期偏向新房的税制，已经越来越不合理。而这次改正，原则上让符合条件的中古住宅，与新房站在了同一政策起跑线上。简单来说，二手房迎来了自己的又一个春天。

不仅如此，再深入剖析就会发现，日本住宅贷款的平均实际还清年限约15年，13年的控除期，已经几乎覆盖了大多数家庭的持有周期。

但是，我们不得不考虑一个现实问题，那就是纵使政策看上去很美，却也追不上目前日本公寓行情的波动价格。

如果以价格在4000万日元左右的独栋新房为基准来考虑，这个结果是合理的；但对于首都圈平均价格约8000万日元的公寓来说，这个限额就太低了。

在这样的现实下，越来越多家庭只能被迫选择夫妻共同贷款。这样一来控除对象额度最多可做到1亿日元，将来出售时，夫妻各自享有的让渡所得控除也翻倍。

不过这种情况只适合双职工家庭。如果家庭一方收入较低，甚至是全职主妇、主夫，买房门槛正在被结构性抬高。

其次，这次改正最值得注目的一点就是放宽了对象建筑面积的条件。

过去，自住房要享受税制优惠，原则上需要50㎡以上。此次改正，在满足一定条件的前提下，下限被放宽至 40㎡以上。无论在哪个时代，公寓的资产价值都遵循一定的规律。其中之一就是面积，面积是影响资产性的核心变量之一。

以东京都区部为例（新房到中古后的涨幅），40㎡曾长期被视为“投资向”“边缘面积”，但在税制放宽后，其资产性已与整体平均持平。这次再次放宽条件，意味着40㎡不再只是将就，而是被制度正式认可的自住面积。

在房产单价持续高涨的背景下，单身人士和丁克家庭的购房者正在增加，40㎡以上的住房需求可能会变得旺盛。

如果要说40㎡以上的缺点，那就是与60㎡以上的家庭户型相比，无论是在供应套数还是买家数量上都更为有限，因此不可否认成交需要花费更多时间。但是，如果价格上涨的趋势将更甚于现在，那么无论是作为自住房还是投资房，将此面积段纳入考虑范围的人将会增加。

再次，除了税制，日本的金融政策也在同步发生变化。

作为长期固定利率住房贷款的“Flat35”，其房屋面积要求将从原来的70平方米以上，放宽至50平方米以上。与此同时，贷款上限也将从8000万日元提高到1亿2000万日元。

如果将这税制和金融条件叠加结合来看，意味着单价最高约每坪800万日元的房产也有可能通过贷款购买。在融资条件明显放宽的背景下，50平方米左右户型的供需紧张状况，预计将进一步加剧。

受此影响，今后在不同面积区间中，40～50平方米这一面积段的房价涨幅，反而有可能成为最高的一档。

最后，在遗产税和投资对策方面，近期也出现了不少重要变化。

过去，只要购买不动产并用于出租，其遗产税评估金额会低于自住不动产。这一制度源自战后日本住房紧缺时期，目的是鼓励地主建设出租住宅，至今仍在沿用。但今后规定将收紧，在去世前5年内购买的出租用不动产，几乎不再享受评估减免。也就是说，真正有效的相续税规划，必须尽早、长期进行。

此外，不动产小额化投资产品（多人共同持有公寓或写字楼、按比例分配租金）也将难以再作为强力节税工具。今后无论购买时间如何，原则上都将按市场价格进行评估。

日本政府还认为，新建公寓的短期买卖是推高房价的原因之一，这类偏向投机、脱离自住需求的交易并不受鼓励。

税制大纲已明确，将在调查实际交易情况后，采取包括税制在内的对策。这一动向被视为今年房地产市场最值得关注的政策变化之一，并可能对房价走势产生不小影响。

虽然日本政府看似大刀阔斧要改正，但日本网友们依然充满质疑声。

“在扩充贷款减税之前，难道不应该先抑制房价吗？”

“年轻夫妻从很早开始，用高风险的不动产做抵押，背负一辈子的债务。40㎡真的不是‘兔子笼’吗？”

“房价上涨还会外溢到租房市场，压缩整个中产阶层的可支配收入。”

“即便堵住了一些极端的节税案例，但由于不动产在相续税评估中依然低于金融资产，不动产作为相续税对策的“相对优势”并没有改变。这正是“虚假需求”不断流入房地产、支撑高房价的重要原因。”

综合来看，这轮税制改正的核心，并不是为了打压房价，而是引导需求向特定面积与性能集中；遏制极端、短期、工具化的节税操作，继续以不动产作为家庭资产结构的核心。

最后，小编想说的是，无论买房还是人生，只有看懂了大方向和政策，然后做出清晰的判断，才能尽量避免踩坑。税制可以改变方向，但人生的风险，最终还是要自己承担。

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