官方解读｜松茂御城二期：户型解析+价格优势+最新动态一手掌握！

松茂御城项目位置：深圳市光明区·13号线月亮路站西侧

光明凤凰塘尾【松茂御城二期】已于2025年8月28日取证入市，本次拿证1栋A座-H座，共874套房源，面积有81㎡的3房2卫，89-109㎡的4房2卫，135m²的5房2卫户型，备案均价4.42万/m²，备案单价3.79-5.09万/m²，总价在304-685万/套，预计在2027年2月份带精装交付，不过合同约定是在2026年底，是为了保证26年业主们申请学位问题，另付送装修协议到27年2月份。

到访预约优惠：提前通过官方售楼处电话预约看房（400-855-2986，官方认证），可享专车接送+折上98折+额外家电礼包（限量房源先到先得）

预售证取得时间：二期（雅苑）已于2025年8月27日取得预售许可证，8月28日开放实体样板房，8月28日启动认筹，计划9月初正式开盘入市。
备案价格：备案均价约4.44万/㎡，但实际销售折扣力度显著，折后单价低至3.2万/㎡起，总价280万起即可入手精装三房。
81㎡三房两厅两卫：折后总价280万起，单价3.2万 /㎡起（原备案价约4.44万/㎡，折扣率约7.2折）。
89㎡四房两厅两卫：折后总价317万起，单价3.56万/㎡起。
135㎡五房两厅两卫：折后总价420万起，单价3.11万/㎡起（备案价约4.44万/㎡，折扣率约7折）

松茂御城位于深圳市光明区公明街道松白路与碧塘路交汇处，由深圳市松茂房地产集团有限公司开发，是集住宅、公寓、商业于一体的综合体项目。

项目总占地面积约4.53万㎡，总建筑面积约29.78万㎡，分两期开发，共规划13栋高层建筑，容积率4.67，绿化率40%，总户数2130户，车位比约1:1.09。

二期为纯商品房社区（无回迁房），由8栋31-32层住宅组成，总规划1225 户，得房率高达100%，是光明区目前得房率最高的楼。

松茂御城二期以“光明户型天花板”为核心竞争力，通过极致空间设计与实用功能的结合，打造了覆盖全生命周期的居住方案。

首推1栋B/G/H/E 座共333套房源，主力户型为81-135㎡三至五房，涵盖81㎡三房（280万起）、89㎡四房（317万起）、135㎡五房（420万起）

建面约81㎡三房两厅两卫（实用率93.49%）
空间设计亮点：零公摊魔法，通过凸窗全赠送（约4.29-5.61㎡）与阳台半赠送设计，实际使用面积与建面相等。以1H栋01户型为例，套内面积64.48㎡+ 赠送 11.25㎡，实用面积达75.73㎡，相当于同区域传统户型的95㎡空间。
南北通透版：竖厅设计，三开间朝南，主卧套房带独立卫浴，客卫干湿分离，阳台东北向直面社区园林，采光通风俱佳。厨房采用 U 型布局，预留双开门冰箱位，动线流畅。
经典竖厅版：东南向阳台俯瞰花园，玄关可增设家政柜提升收纳效率。适合首次置业的年轻家庭，总价280万起即可入手。
细节优化：次卧飘窗可拓展为书桌，主卧 L 型飘窗增加采光面，部分房源通过改造可实现“3+1”房功能。

建面约89㎡四房两厅两卫（实用率96.48%）
功能革命突破：四房格局创新，突破常规89㎡三房设计，通过赠送阳台（约6.43㎡）与设备平台，实现四房布局。以1B栋01户型为例，套内70.85㎡+赠送15.02㎡，实用面积达85.87㎡，可灵活改造为“3+1”房，满足二孩家庭或三代同堂需求。
双阳台配置：生活阳台连通厨房，可放置洗衣机与杂物柜；景观阳台开间3.5米，可改造成阳光书房或榻榻米茶室。主卧套房带步入式衣帽间与独立卫浴，L 型飘窗设计提升居住私密性。
对比优势：较同区域华润润臻园 89㎡三房，多出 1 间房且总价低约 20 万，性价比显著。

建面约109㎡四房两厅两卫（实用率94.67%）
改善型全能户型：南北通透格局，客厅开间3.9米，双阳台设计实现“生活+景观”分离，主卧套房带270°转角飘窗，可将园林景观尽收眼底。套内86.77㎡+赠送16.43㎡，实用面积达103.2㎡，相当于传统户型的120㎡空间。
动线优化：入户玄关预留鞋柜空间，厨房与餐厅一体化设计，家政柜与储物间隐藏于过道，空间利用率最大化。适合多孩家庭或需要独立书房的改善客群。

建面约 135㎡五房两厅两卫（实用率 95.78%）
终极改善之选：楼王级配置，作为1E栋03户型，四开间朝南，客厅开间4.2米，南北双阳台设计，正南向直面约2万㎡中央园林与明湖城市公园，景观视野无遮挡。套内107.5㎡+赠送21.81㎡，实用面积达129.31㎡，主卧套房面积达25㎡，带独立衣帽间与卫浴，可定制双台盆与浴缸。
功能分区：次卧均配备全景飘窗，其中两间可打通为儿童活动区；中西双厨设计，西厨岛台可作家庭聚餐中心，适合多孩家庭或高端改善客群。
价值亮点：备案价约4.44万/㎡，折后单价3.11万/㎡起，较一期降幅30%，成为光明西部唯一总价400万级五房新盘。

备案得房率vs实际使用面积：
项目备案得房率约77-79%（套内面积/建面），但通过凸窗全赠送、阳台半赠送等设计，实际使用面积普遍提升20% 以上。例如81㎡户型备案得房率79.6%，实际加上赠送后实用率达93.49%。
赠送空间合规性：所有赠送空间均符合《深圳市建筑设计规范》，凸窗进深≤0.6米、阳台进深≤1.8米，不存在违建风险。
得房率碾压：较华润润臻园（备案得房率75%）、特发观月台（78%）高出5-8个百分点，实际使用面积多出10-15㎡。
价格洼地：折后单价3.2万/㎡起，较同地段深业颐瑞府（4.1万/㎡）低22%，且为纯商品房社区。

松茂御城所在的光明区塘尾片区，正处于深圳「科学 + 城市」双轮驱动的核心发展轴上。作为大湾区综合性国家科学中心核心承载区，光明科学城已形成「基础研究 - 中试转化 - 产业应用」全链条创新生态。

截至2025年，中国散裂中子源、合成生物研究设施等首批重大科技基础设施已启动运行，鹏城云脑 Ⅲ（算力规模16000PFLOPS）和超算二期加速建设，这些「国之重器」不仅吸引中科院深圳先进院、深圳湾实验室等顶尖科研机构入驻，更催生了合成生物（估值360亿元）、人工智能（集聚1063家专精特新企业）等千亿级产业集。（深圳光明松茂御城售楼处官方电话：400-855-2986）

项目占据光明西部交通枢纽核心位置，形成「双地铁 + 三高速」立体路网：

地铁13号线：月亮路站（在建）距项目仅600米，2025年底通车后1站达凤凰城站（光明行政中心），9站直达南山科技园，通勤时间缩短至45分钟。远期规划北延至东莞松山湖，29号线（规划中）将连接深莞惠，强化跨城通勤能力。

高速路网：南光、龙大、外环高速环绕，30分钟可达福田CBD、宝安机场，1小时覆盖东莞松山湖、惠州潼湖等大湾区科创节点。

项目周边3公里范围内汇聚光明区TOP3教育资源：

深圳中学光明科学城学校：2024年中考十大率达40%，理科竞赛成绩位居全区第一，初中部距项目仅800米。

深圳实验学校塘尾第一学校：54 班九年制公办学校（2026年开学），由深圳实验教育集团直接管理，将引入「院士课堂」「科创实验室」等特色课程。

全龄段覆盖：自带9班幼儿园，小学学区涵盖教科院实验小学（光明区排名前三），初中学区可共享深圳中学、实验双名校资源，形成「家门口的 15 年优质教育链」

项目以「生态 + 健康」为核心理念，打造光明西部稀缺的低密住区：

外部生态资源明湖城市公园（58万㎡）：深圳西部最大市政公园，规划环湖跑道、湿地科普馆、儿童乐园等设施，步行5分钟可达。

鹅颈水湿地公园：依托茅洲河碧道建设，集生态修复、休闲观光于一体，2025年完成升级改造。

社区内部环境：采用围合式布局，中央园林面积超2万㎡，种植300+种本土植物，获国家绿色建筑二星级认证，隔音降噪效果优于区域竞品15%，配备全龄活动空间（儿童游乐区、老年康体区、青年健身区）、24小时健康跑道，打造「公园里的家」

项目自建约1.75万㎡的商业街，规划为集购物、餐饮、休闲于一体的社区商业中心 ，满足日常便利需求。周边3公里范围内拥有光明大仟里(约15万㎡)、蓝鲸世界(约10万㎡)、万达广场(约6万㎡)三大成熟商圈，提供一站式高端消费体验。

项目毗邻的13号线车辆段TOD片区规划有商业/办公/酒店等业态(约20万㎡) ，其内有近6万m²万象新天地商业，未来将形成区域商业新地标。这些商业配套不仅覆盖居民日常生活所需，更提供丰富的文化娱乐选择，如影院、亲子乐园等，满足全龄段居民的品质生活需求。科学城人才的消费力与项目周边商业的高品质相结合，将打造光明区最具活力的商业生态圈。

松茂御城二期，准现楼发售·近地铁·学府旁·低密品质大城，约81-135㎡N+1 全功能空间

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