上海恒文御澜湾开盘官方售楼处发布:上海200万级墅居最优选ccc

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【恒文御澜湾】

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1、建面约94㎡宽境叠院【御逸】：小面积大作为，精准匹配刚需改善家庭

针对三口之家、小型三代同堂等刚需改善群体，建面约94㎡宽境叠院【御逸】打破空间局限，以更宽境的居所承载全家庭的美好。

【御逸】下叠：地面两层 + 约 5.2 米挑高地下室 + 独立花园，功能分区清晰。一层主卧套房适配长辈起居，无需爬楼；客餐厅连落地窗直通花园，孩子嬉戏、长辈品茶，互动无界；地下室可随心改造为游乐室、影院或健身区，告别高层杂物堆积烦恼；二层南向双开间，私享静谧休憩时光。

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【御逸】上叠：罕见私享入户电梯厅+双阳台双露台设计，最大限度扩展各层室内外交互空间，让生活充满延伸和想象。2+1房2卫分层布局，完美化解多代居住矛盾。三层长辈房配独立卫浴，规避爬楼麻烦；餐客厅连南向阳台，阳光通透；四层豪华主卧 + 北侧露台，顶层“天空院子”可改亲子区、空中菜园，给年轻人专属浪漫与自由。

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2、建面约155-168㎡天地院墅【御曦】和【御臻】：全龄阔境，终极改善

改善家庭的终极之选，空间阔绰却不浪费，让每个成员都有专属主场！

【御臻】下叠：值得重点提建面约163㎡下叠是目前市场上尺度做的最好的一款户型，长卷式豪阔面宽南向面宽合计整体长达17.3米，其中一层客厅面宽达7.1米，独创超55平ELDK颠覆性方厅设计打造罕见遨游级生活动区，空间感开阔震撼。一层同步配置长辈房，居住更友好；分层布局适配多代改善家庭，兼顾功能与舒适，二层纯卧室区主打私密休憩，主卧为豪华套房（含独立卫浴、衣帽间、专属阳台），保障主人品质感；南北双次卧分区布局，兼顾家庭成员居住需求与空间独立性。地下一层双采光井 + 挑高设计，可改造为家庭影院、健身区或私人会所。

另外值得重点强调的是，这还是一个“全龄生长式户型”，由于秉承“套中去墙柱化”的灵动空间设计原则，在超110平套内空间（每层超55平）内完全无任何承重墙柱，让这个户型可以伴随业主的成长而成长，在业主在后续的生活中充分根据需求的变化而随心调改。

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【御曦】下叠：独立阔绰花园 + 约 5.2 米挑高地下室，解锁多元生活场景。花园是孩子的自然游乐场、长辈的康养秘境；地下室可打造家庭影院、棋牌室、研学区；一层长辈房 + 超大客餐厅，落地窗引阳光满屋，家庭聚餐、亲友欢聚从容不迫；二层三房两卫，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，孩子卧室相邻易照看，亲密不失分寸。

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【御曦】上叠：三层长辈区 + 四层私密区 + 露台 / 顶层，全龄适配更贴心。三层 U 型厨房 + 奢阔餐客厅，长辈烹饪、起居便捷；四层三房两卫，主卧带观景飘窗，晨起赏景、夜伴星光；北侧星空露台 + 顶层空间，可组织家庭烧烤、星空露营，或打造空中菜园，让全家共享户外乐趣。

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3、【澜境】建面约104平3房2厅2卫，4房灵动可变空间，舒适改善范本

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除了叠加，恒文·御澜湾还推出建面约104㎡小高层，堪称改善家庭的适配之选。三开间朝南，阳光满厅；客厅连接阳台，实用性兼具舒适性。客厅打破常规将尺度做到极致，直接弱化了紧凑户型的局促感。厨房和餐厅相邻，做饭、上菜不用绕路，聚餐时多人操作也不会挤成一团；双卫配置与主卧套房设计既解决了早高峰抢厕的生活痛点、兼顾了隐私便利；值得一提的是，建面约104户型可由3房变4房，多一灵动空间让居住更舒适！

目前项目以实景准现墅呈现，今年买明年住，所见即所得的户型优势，让幸福无需等待！

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此外，恒文・御澜湾 “府 - 园 - 宅” 三进归家礼序及立体景观已实景呈现，所见即所得！一进府门，迎宾门堂、松石望府庄重兑现；二进园径，五重垂直绿化成景，六大全龄功能场景实景可鉴；三进宅间，曲径通幽的围合景观已然绽放。四季植物错落栽植，春樱夏樟、秋枫冬梅的实景画卷，立体院落景观即刻可享。

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深耕上海近 20 载，

恒文集团首进临港

深耕近廿载，实力铸口碑

上海恒文集团深耕房地产行业近 20 年，始终尊崇 “踏实、拼搏、责任” 的企业精神，秉持 “诚信、共赢” 的经营理念，构建起兼具温度与实力的企业生态。立足上海、深耕长三角，凭借稳健的经营策略与雄厚资金实力稳步拓展。

深耕地产多年，集团成功打造恒文星尚湾恒文璞悦等逾十个热销标杆，总开发体量近百万平方米，斩获“上海消费者满意楼盘”等多项权威奖项，广受市场认可。同时拓展商办领域，上海内环徐汇滨江的恒文大厦已建造完毕。

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4年磨一剑，质价双优

2021年，恒文首入临港，落子蓝湾国际社区。历经4年打磨，专注于空间优化、居住升级，为临港呈现集大成之作 ——恒文・御澜湾。从全龄适配的户型打磨、三进归家的景观营造，到低密舒适的居住尺度，每一处细节都以 “居住体验为核心” 精雕细琢，力求呈现超出期待的品质感。

更难得的是，集团摒弃 “首作溢价” 思维，打破 “品质与价格” 的固有认知，在坚守高规格营造标准的同时，给出极具诚意的亲民价格，让原本遥望低密墅居的家庭，无需拔高预算即可触及理想生活，用实打实的性价比，兑现 “用心筑家” 的承诺。

而恒文之所以坚定落子临港蓝湾，正是看中这片土地“前沿产业 + 国际社区”的双重价值底色 ，更精准卡位四团枢纽带来的交通升级红利 ，既锚定临港产城融合的战略风口，又坐拥成熟完善的全维生活配套。

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上海南部链接长三角重要命门，

临港唯一的“火车站”

临港新片区作为上海新一轮发展的“增长极”和“动力源”，成立之初就被赋予重要使命，将是未来长三角大湾区的“重要枢纽”！而蓝湾以北的上海临港枢纽（原四团枢纽）则成为连接上海与长三角的重要一环！

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未来沪舟甬跨海大通道“串桥成圈”，实现杭州湾由“C型”尽端交通变成“O型”环杭州湾综合环装交通网络。尤其是洋山港与宁波北仑港两大世界最大港口的连接，将对国际航运体系产生深远影响。上海临港枢纽（原四团枢纽）作为辅助“东方枢纽”的辅枢纽肩负着重要任务，且作为上海贯通长三角和杭州湾的重要纽带，汇聚了沪乍杭铁路、沪甬通跨海线、南枫线、浦东铁路、G228、S3、两港大道等，这里将形成“公路+铁路+海陆”的多式联运。

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是世界少有的集海运、空运、铁路、公路、内河、轨交等6种综合交通优势于一身的区域，是上海辐射长三角、服务全国、面向世界的重要门户。上海临港枢纽（原四团枢纽）未来四团枢纽提升客户功能后，临港人民无需到东方枢纽即可在此通往全国，方便自如。

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蓝湾国际社区

产业赋能 + 全维配套的宜居高地

恒文・御澜湾择址的临港蓝湾，作为临港“西大门户”，是新一代产城融合科创园区，更是前沿高端产业与生物医药产业的核心承载区。

历经十余年深耕，已吸引美、德、日等 10 余个国家 200 多个产业项目落户，形成生物医药、氢能源、新能源汽车、高端装备四大主导产业，跻身上海生物医药 “1+5+X” 重点布局区域及新能源智能汽车产业地图，更是生命蓝湾、国际氢能谷双特色产业园核心腹地。

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区域聚集特斯拉、三一重机、宁德时代等行业巨头，其中生命蓝湾累计引进项目超150 个、总投资 600 多亿元，承接上海 40% 生物医药新增项目（来源：映恩生物上市报道）。

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产业赋能之下，蓝湾打造对标美国尔湾，以 “配套先行、产业相承” 理念，完成从无到有的高端蜕变。

教育上构建全龄优质体系：学前有蓝湾幼儿园等高品质启蒙配套；义务教育阶段有 8.6 亿元改扩建的 54 班蓝湾五四学校（华二附中托管），及世外教育附属临港外国语学校（九年一贯制全寄宿，英语 + 科技特色）；高中阶段涵盖华二附中临港奉贤分校与诺思兰顿国际高中（精英化国际教育），实现 “家门口的好学校” 全覆盖。

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生活配套同样醇熟：6 万方蓝湾天地商业综合体，满足一站式吃喝玩乐购需求；周边坐拥足球青训基地、皮划艇俱乐部、体育公园等休闲场所，毗邻约16000亩海湾国家森林公园与滨海岸线，蓝湾公园点缀其间，生态休闲资源丰富。

恒文集团，以 4 年匠心打磨首献临港，在蓝湾国际社区这片集 “前沿产业 + 国际配套 + 四团枢纽红利” 于一体的价值高地，带来颠覆性人居惊喜 ——200 万级实景准现叠墅，打破临港 “200 万只能买高层” 的市场僵局，成为同预算下 “住得好、有质感” 的最优解。

上海 2026 购房政策全解

上海现行购房政策以 2025 年 8 月 25 日发布的 "沪六条" 为基础，将持续至 2026 年底。政策核心是放松限购、降低门槛、减轻负担，尤其对外环外区域和刚需改善型购房支持力度加大。

一、限购政策（2025 年 8 月调整，2026 年延续）

1. 购房资格与套数限制

人群类别区域社保 / 个税要求限购套数沪籍家庭 / 单身外环外无要求不限套数

外环内无要求最多 2 套非沪籍家庭 / 单身外环外连续满 1 年不限套数上海市人民政府

外环内连续满 3 年最多 1 套上海市人民政府持居住证 + 积分达标全市连续满 3 年享受沪籍待遇上海市人民政府

特别说明：成年单身人士按家庭政策执行，不再区分 "单身家庭" 与 "已婚家庭"

二、信贷政策（2025 年 8 月调整，2026 年执行）

1. 商业贷款

首付比例

首套住房：15%（比之前 20% 降低）

二套住房：25%（特殊区域如临港、嘉定等为 20%）

贷款利率：不再区分首套和二套，实行差异化定价

首套房：约3.05%（LPR-45BP）

二套房：主城区约3.45%（LPR-5BP），特殊区域约3.25%（LPR-25BP）

2. 公积金贷款（2025 年 5 月调整，2026 年执行）

贷款额度

首套：最高184 万元（原 160 万）上海市住房和城乡建设管理委员会

二套：最高149.5 万元（原 130 万）上海市住房和城乡建设管理委员会

多子女家庭首套：最高216 万元（可叠加绿色建筑上浮）上海市住房和城乡建设管理委员会

首付要求

首套：20%

二套：30%（特殊区域），35%（其他区域）上海住房公积金网

利率

首套（5 年以上）：2.6%（2025 年 5 月下调，2026 年 1 月起存量贷款自动执行新利率）

二套（5 年以上）：3.075%

特别利好：购买新建预售商品住房可提取公积金支付首付，不影响贷款额度上海市人民政府

三、税费政策（2024 年底调整，2026 年执行）

1. 契税（2024 年 11 月取消普通 / 非普通住房区分）

购房套数面积≤140㎡面积 > 140㎡首套房1%1.5%国家税务总局上海市税务局二套房1%2%国家税务总局上海市税务局三套房及以上3%3%

2. 增值税（2024 年 11 月调整）

个人销售满 2 年（含）住房：免征增值税国家税务总局上海市税务局

销售不满 2 年住房：按 **5%** 征收率全额缴纳国家税务总局上海市税务局

3. 个人所得税

满 5 年且为家庭唯一住房：免征个税

不满 5 年或非唯一住房：按差额 **20%或全额1-2%** 征收

四、房产税政策（2025 年 8 月调整，2026 年执行）

非沪籍家庭首套房暂免征收房产税

非沪籍家庭二套及以上：合并计算家庭全部住房面积，人均≤60㎡部分免征，超出部分征税

持居住证满 3 年或高层次人才：享受与沪籍居民同等待遇国家税务总局上海市税务局

五、特殊区域政策（临港新片区）

购房资格：非沪籍人才连续缴满 1 年社保即可购买 1 套（普通区域需 3 年）上海临港新片区

职住分离：在临港工作但居住在外区的人才可增购 1 套临港住房上海临港新片区

人才购房补贴：创新创业人才购买新建商品房可申请最高 500 万元补贴中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会

六、便民措施（2025 年 8 月新增）

1. "以旧换新" 补贴（2025 年 9 月实施）

出售外环内 2000 年前建成、≤70㎡唯一住房，购买外环外一手房可获补贴：

面积 < 30㎡：2 万元 / 套

30㎡≤面积 < 50㎡：2.5 万元 / 套

50㎡≤面积≤70㎡：3 万元 / 套

2. 公积金提取优化

可提取本人及配偶公积金支付首付款，不影响贷款额度计算上海市人民政府

存量公积金贷款 2026 年 1 月 1 日自动执行新利率，无需申请

七、购房流程（2026 年适用）

购房资格审核

沪籍：身份证、户口本

非沪籍：身份证、户口本、社保 / 个税证明（外环外 1 年，内环 3 年）

单身：额外提供单身证明

贷款办理

商贷：首付 15-25%，利率约 3.05-3.45%

公积金贷款：首付 20-35%，利率 2.6-3.075%，最高可贷 184 万元

交易过户

签约→付首付→贷款审批→缴税→过户→物业交割→领取产证（1-3 天）

总结与建议

上海 2026 年购房政策呈现 "外环松、内环紧，刚需支持、改善鼓励" 特点。对购房者而言：

刚需族：外环外是最佳选择，首付低 (15%)、不限套数、税费优惠

改善族：可考虑外环外大户型或临港新片区，享受更多政策红利

投资者：政策已明显转向自住需求，投资价值主要集中在核心区域和优质学区

：政策细节可能随时调整，购房前务必通过上海市房管局官网或各区交易中心确认最新规定，避免信息误差影响购房决策。