北京
（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
周明与吴桂芳之女曾为恋人关系。2016年7月，吴桂芳及其亲属原计划购买甲公司开发的五套房产，后因他人退出，仅购三套。
周明看中剩余两套（即一号房屋、二号房屋），但因购房手续需时间办理，而楼盘销售紧俏，加之当时正筹备结婚，各方现场协商一致：由吴桂芳作为名义购房人签约，实际房款由周明全额支付。
当日，周明委托母亲向甲公司支付定金10万元；一周后，再支付全部尾款207万余元。所有款项均备注为购房款，开发商亦确认系代吴桂芳支付。
2017年，双方分手。2018年，吴桂芳接收房屋并对外出租，拒绝配合过户。
周明遂起诉，请求：
甲公司将房屋先过户至吴桂芳名下；
吴桂芳取得产权后，立即配合将房屋过户至周明名下。
吴桂芳辩称：房款系周明为讨好女友家庭所作的无偿赠与，双方不存在借名买房合意。
二、裁判结果
法院判决：
✅ 甲公司十日内协助将一号、二号房屋过户至吴桂芳名下；
✅ 吴桂芳取得产权后十五日内，协助将房屋过户至周明名下。
两套房屋最终归属实际出资人周明。
三、法院说理要点
法院指出，本案核心在于出资性质是“借名购房”还是“无偿赠与”。
经查：
房款217万元均由周明一方支付，吴桂芳未出一分钱；
虽无书面借名协议，但现场有第三方覃某在录像中明确表示“房子是周明借吴桂芳名字买的”；
吴桂芳虽事后否认覃某证言，但无法解释为何接受大额“赠与”却无任何书面凭证或感谢表示；
更关键的是，该出资发生于恋爱期间，以结婚为目的，符合《民法典》第1042条关于“附条件赠与”的精神——婚姻未成就，赠与可撤销。
法院认为：
“在缺乏直接证据的情况下，录像中第三方的陈述更具客观性；且若为赠与，如此大额财产转移竟无任何书面确认，不合常理。
即便认定为赠与，因以结婚为目的，婚约未果，出资人有权要求返还。”
因此，支持周明的确权请求。
四、律师提示
本案揭示了恋爱期间大额购房的两大法律红线：
“借名”必须留痕：即使无书面协议，也应通过微信、录音、第三方见证等方式固定“代持”合意；
“赠与”不等于“白送”：以结婚为目的的大额赠与（如房、车），若未登记结婚，可依法主张返还。
✅ 建议：
恋爱期间购房，尽量登记双方名字；
若必须借名，务必签署《借名协议》或留存沟通记录；
出资时备注“代付购房款”，避免被认定为赠与。
借名买房律师靳双权团队专注处理恋爱购房、借名代持、婚前财产纠纷，已成功代理多起类似案件。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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