男方全款买房写女友母亲名，分手后凭录像拿回｜房地产律师

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一、案情介绍

周明与吴桂芳之女曾为恋人关系。2016年7月，吴桂芳及其亲属原计划购买甲公司开发的五套房产，后因他人退出，仅购三套。

周明看中剩余两套（即一号房屋、二号房屋），但因购房手续需时间办理，而楼盘销售紧俏，加之当时正筹备结婚，各方现场协商一致：由吴桂芳作为名义购房人签约，实际房款由周明全额支付。

当日，周明委托母亲向甲公司支付定金10万元；一周后，再支付全部尾款207万余元。所有款项均备注为购房款，开发商亦确认系代吴桂芳支付。

2017年，双方分手。2018年，吴桂芳接收房屋并对外出租，拒绝配合过户。

周明遂起诉，请求：

甲公司将房屋先过户至吴桂芳名下；

吴桂芳取得产权后，立即配合将房屋过户至周明名下。

吴桂芳辩称：房款系周明为讨好女友家庭所作的无偿赠与，双方不存在借名买房合意。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 甲公司十日内协助将一号、二号房屋过户至吴桂芳名下；

✅ 吴桂芳取得产权后十五日内，协助将房屋过户至周明名下。

两套房屋最终归属实际出资人周明。

三、法院说理要点

法院指出，本案核心在于出资性质是“借名购房”还是“无偿赠与”。

经查：

房款217万元均由周明一方支付，吴桂芳未出一分钱；

虽无书面借名协议，但现场有第三方覃某在录像中明确表示“房子是周明借吴桂芳名字买的”；

吴桂芳虽事后否认覃某证言，但无法解释为何接受大额“赠与”却无任何书面凭证或感谢表示；

更关键的是，该出资发生于恋爱期间，以结婚为目的，符合《民法典》第1042条关于“附条件赠与”的精神——婚姻未成就，赠与可撤销。

法院认为：

“在缺乏直接证据的情况下，录像中第三方的陈述更具客观性；且若为赠与，如此大额财产转移竟无任何书面确认，不合常理。

即便认定为赠与，因以结婚为目的，婚约未果，出资人有权要求返还。”

因此，支持周明的确权请求。

四、律师提示

本案揭示了恋爱期间大额购房的两大法律红线：

“借名”必须留痕：即使无书面协议，也应通过微信、录音、第三方见证等方式固定“代持”合意；

“赠与”不等于“白送”：以结婚为目的的大额赠与（如房、车），若未登记结婚，可依法主张返还。

✅ 建议：

恋爱期间购房，尽量登记双方名字；

若必须借名，务必签署《借名协议》或留存沟通记录；

出资时备注“代付购房款”，避免被认定为赠与。

借名买房律师靳双权团队专注处理恋爱购房、借名代持、婚前财产纠纷，已成功代理多起类似案件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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