中国办公空间震撼史：从十三行柜台到全球最大办公园区。︱周锦虹专栏

中国办公空间的演变

文︱周锦虹

「办公」一词在中文里过于朴实，以至于人们经常忽视「办公」究竟是什么意思。百度说这一词最早出现于1884年的《二十年目睹之怪现状》，不对。早在16世纪明朝的《明世宗实录》中，已出现

各衙门官吏，务须照常

，不得怠惰。

简言之，办公就是办理公务，办公空间就是处理公务的场所。当代学术定义则稍显繁琐：办公是实现一个组织目标而进行的计划、组织、协调与控制活动的集合，是信息采集、处理与传递的过程。办公空间就是承载上述活动与过程的物质载体。

当然，办公这种活动也并非明代中期方才出现，它与人类进化史密切相关：从刀耕火种时代大树下火塘边讨论如何猎食如何分配，到部落交战谋划或宗教祭祀，有关组织与信息处理的空间就开始萌芽。人类进化越趋高级，活动与过程就越复杂，场所空间就越细分多元。

直到17世纪末期以前，在漫长的历史长河中，办公空间的演变都是缓慢的。欧洲修道院的修士们在斜面桌上抄写文书并管理教会资产；佛罗伦萨羊毛协会在账房中管理财务；在伊斯兰国家，伊玛目、法官和学者在清真寺里处理社区事务、教授知识、记录档案；在奥斯曼帝国，官员们在「divan」（迪万）里进行办公。在东方的中国，最为显著的办公空间以朝廷行政体系的「衙门」为显著标志：朝廷的三省六部，各地方衙门等等。

而在民间，前店后场与各类会馆则是隐性的混合场所，宋明时代早期的江南地区手工业与商业作坊中的「办公」活动，呈现出功能混合与等级差异之特质。比如临街店面卖货，后场或楼上进行生产加工，嵌入在店面的柜台则是最核心的「财务管理空间」，老板的起居室/客厅往往位于店面后方或二楼，兼具会客、谈生意、签订契约、管理伙计、处理纠纷等多种功能，是一个多功能的管理与社交混合空间。

随着产业的发展与工业化萌芽的出现，在规模较大的作坊、工场或商人宅邸中，开始出现专门用于财务和文书工作的独立空间，即「账房」。「账房」的出现，标志着财务管理职能在一定程度上的专业化和空间独立化。它是中国经济社会办公空间走向独立的一个重要里程碑。

这与全球办公空间的发展一脉相承。目前公认全球现代「专业」办公空间的起源——意大利乌菲齐博物馆（Uffizi，即office意大利语办公室之意），原本就是16世纪时佛罗伦萨的美第奇家族为控制全球贸易而设的中央账房。

以清朝金融业发达的山西晋商的「票号」为例，在山西传统的四合院或套院里，办公空间严格区分前后区域，前区临街设置柜台、账房和客厅，用于接待客户、处理汇兑、存款等业务。柜台通常较高，体现权威性，并设有栅栏隔离客户。中区包括经理室、文书房和会议室，用于内部管理和决策。账房也是核心区域，负责账目管理和密码系统。后区则是库房（银库）和生活区，生活区供伙计和学徒居住，体现「前店后宅」的模式，尽管形式上与江南手工业作坊差别不大，但账房这一办公空间也已渐趋独立。

▲乌菲齐博物馆，美第奇家族的账房，被视为全球现代办公空间的雏形，意大利佛罗伦萨。图片来源：citalia.com

▲日升昌票行账房，中国票号博物馆，山西平遥。图片来源：搜狐

与该时期社会发展历程相适应的是，还存在诸多「外部办公空间」，比如茶馆、酒肆，是商人、中间人、作坊主在此交流信息、洽谈生意、解决争端、建立人脉的「外部办公室」。还有各类行会、会馆等同业或同乡组织，提供了超越单个作坊的「公共管理空间」。它们负责制定行业规范、统一价格、调解纠纷、应对官府，其议事厅就是行业领袖们进行「联合办公」的场所。

上述办公场所，是一种植根于中国传统社会结构、家庭伦理和商业习惯的有机体系，它是理解近代中国资本主义萌芽阶段组织形态的一个关键视角，也是中国工业化之前办公空间的分布样貌。而说到现代商务办公空间的崛起，终其本质是西方工业革命后，产业、贸易及金融业兴起的产物。

1685年，中国最早的官方外贸专业团体———广州十三行应运而生。1757年，乾隆帝下令广州「一口通商」后，十三行一飞冲天，自此垄断清朝海上对外贸易长达85年，行商富可敌国，广州成为全球贸易核心节点，被誉为「天子南库」。它也被视为中国近代办公空间形成雏形的关键标志。

广州十三行是集外贸管理、商业交易、仓储物流、外交接待乃至生活居住于一体的复合型商业办公空间。它的出现，标志着中国传统「前店后厂」或衙署式办公模式在国际海上贸易冲击下，向专业化、规模化、复合化方向的重大演变。

十三行建筑群规模宏大，已不再是小小的临街店铺，而是成片的、多层的建筑群，其物理尺度反映了业务量的空前庞大，办公空间形态的量变催化质变，庞大的建筑内部开始出现基于业务流程的功能分区。例如有专门接待客商的客厅、处理账目的账房、存放契约文书的书房、管理货物的仓房等。这种根据功能划分空间的理念，是现代办公空间设计的核心。

▲清紫檀嵌染牙雕刻，广州十三行风景插屏，建筑规模与形态显然受到外来文化的影响。来源：故宫博物院

在十三行里，不仅有老板（行商），还有大量的账房先生、文书、翻译（通事）、买办、管店等职员。一个围绕国际贸易服务的、非生产性的「白领」阶层在此聚集，他们需要专门的工作场所，这正是现代办公人员构成的雏形，也意味着中国经济活动中的「管理空间」和「交易空间」开始朝着规模化、复杂化和专业化方向演进。

第一次鸦片战争后，受《南京条约》影响，广州十三行开始衰落。1845年，上海设立英租界，上海外滩陆续出现沙逊洋行等机构，至1930年代，外滩已经成为中国金融与贸易的核心地带，聚集数十家外资银行、上百家洋行及众多保险公司、航运公司等高端服务业集群，并一直发展成为20世纪40年代的远东金融中心，被称为「东方华尔街」。

广州十三行（1685-1842）与上海外滩（1845-1949）是中国被迫进入全球化后，产业办公空间开始转换迭代发展的两个代表案例。

▲全球及中国办公空间演变对照一。制作：©绿城产商2020

1949年新中国成立后，新兴社会主义经济建设阶段开始。「单位大院制」办公空间是中国社会主义计划经济时代在空间上的投射。它的兴起是社会制度（单位制）、规划模式（苏联模式）与社会发展（战时传统、工业化）三者合力作用的结果，其兴衰也完整映照了中国从计划经济向市场经济转型的历程。

建国初期，在以公有制和计划经济为核心的体制基础上，「单位」不仅是工作场所，更是一个承担了政治管理、社会服务、福利分配等全方位职能的「微型国家」。国家通过「单位」对城市人口进行管理和资源配给。在土地制度上，由于土地归国家所有，由行政划拨而非市场交易，这为「单位」无偿、无期限地获得大面积土地提供了制度前提。在计划经济下，国有企业并非纯粹的经济实体，它需要承担其职工与家属「从摇篮到坟墓」的一切社会服务，包括住房、医疗、教育、养老等，这必然要求在空间上将生产与生活功能整合在一起。

「大院」这种空间载体应运而生。

这一时期，受苏联模式的影响，苏联的「生产-生活综合体」和「微区域」理论被引入中国。其核心思想是将生产、居住和公共服务设施集中布局，形成一个相对独立、自给自足的城市细胞，以减少通勤压力、提高生产效率。同时在城市规划理念上，我国又受雅典宪章功能分区的现代主义规划思想影响，规划者倾向于将城市划分为不同的功能区（如工业区、文教区、行政区），而每个功能区都由若干个相应类型的「大院」构成，这导致了城市空间的「马赛克化」或「碎片化」，也间接导致了大院集聚的北京城市交通路网较为稀疏的现象。

单位大院制的兴起还受到中国传统熟人社会体制的影响，以及延安与各根据地革命时期战时体制的影响。早在革命时期，我党的军队和根据地政权（如延安）就形成了以机关、部队为核心，集工作、生活、保卫于一体的「驻地」模式。这种组织严密、自给自足的模式在新中国成立后被自然地继承和推广到城市建设中。

大院不仅只在北京，在「优先发展重工业」的战略下，长春、洛阳等地为了在基础设施薄弱的地方迅速安置大量工人和技术人员，最有效的方式就是围绕工厂，同步配套建设住宅和生活设施，形成独立的工人村或企业大院。第一个五年计划（1953-1957）期间，以苏联援建的156个重点工业项目为核心，全国配套建设了大量的工人新村和单位大院，如著名的北京百万庄地区。

无论是行政大院、军事大院、企业大院，其封闭的大院模式有利于进行户籍管理、政治动员和治安防控，在建国初期社会秩序尚未完全稳定的情况下，提供了高度的安全感和组织性。

▲形形色色的北京大院，孕育了无数大院子弟。图片来源：微信公众号「帝都绘」。

1960-1970年代，经历那段特殊历史时期的动荡，「单位制」作为城市管理的基本制度被彻底固化，「大院」模式成为所有国家机关、企事业单位建设的标准范式，封闭性更强，内部功能更完善，空间更加等级化，不同级别、不同类型的单位，其大院的规模、设施和居住条件出现明显差异，形成了空间上的社会分层。

改革开放初期的80年代，由于城市计划经济体制尚未根本改变，单位制依然是主体。为解决历史欠账，出现了新一轮的「大院」建设高潮，住房条件得到改善。「单位大院制」迎来「最后的辉煌」，但其弊端也开始显现。

1988年宪法修正案提出城市土地实行有偿使用后，由于封闭的大院占据了宝贵的城市中心土地，其低密度、粗放式的土地利用模式与现代化高密度城市发展产生尖锐矛盾。1998年住房制度改革推行住房商品化后，大院的居住功能逐渐商品化、社会化，其服务保障功能大幅萎缩，「单位大院制」渐渐不再适应新的经济体制，国有企业开始剥离社会职能，将附属的学校、医院等移交给地方政府，不再自己「办社会」。

随之而来，许多大院的围墙开始被打开，内部道路被公共化，与城市肌理重新融合。「单位人」逐渐转变为「社会人」，居民与工作单位的关系疏离，大院的认同感下降。

大院的命运开始转化，或是被「腾笼换鸟」变成城市新的开发用地，或是逐渐被打开围墙开始分化，有些则在破败凋零（尤其是企业大院）后成建制进入城市更新，比如北京的「798艺术区」，因其独特的历史文化价值和低密度空间环境，被改造为新的产业园或创意园区。

▲全球及中国办公空间演变对照二。制作：©绿城产商2020

近30年来，在中国巨大的城市化进程与全球化交织影响下，办公空间的演变疾速迭代，产生了多形态共存的局面。

城市中大院的办公居住功能开始分离。民营企业如雨后春笋开始涌现，生产型企业一般依附于工厂办公，商贸企业则多在城市四处租赁或购买各种形式的办公与商业楼宇办公。

90年代初，开发区、高新区模式崛起，北京中关村、上海张江、漕河泾等科技园区的兴起，科技型企业开始集聚在各地高新区、科技园办公。

90年代中期，以浦东陆家嘴CBD的建设为代表，至本世纪初，中国各地开始兴起CBD建设浪潮，大量企业办公开始向CBD集聚。

2002年前后，当年许多「大院」或老旧厂房以有机更新改造而来的文创办公园区、产业办公园区开始崛起，吸引大批文创企业与小微企业入驻。园区办公Office Park开始在中国萌芽，典型代表有上海莫干山路50号园区（2001），北京798（2002），杭州LOFT49（2002）等。同时，具有一定规模体量的新建开放式办公园区也开始崛起，典型代表有英国道丰在北京中关村的北京总部基地ABP项目（2003），规模达到106万㎡。

随着世纪初互联网时代的崛起，涌现大批互联网「大厂」，如阿里巴巴、腾讯、京东、百度等。2009年阿里巴巴杭州滨江园区投入使用标志着中国新一代企业总部办公园区开始崛起。2025年，阿里巴巴全球总部（杭州西溪园区）C区投入使用，其ABC三期园区建设总规模突破200万平方米，是目前世界上规模最大的办公园区。

当下的中国，商务办公空间呈现百花齐放的局面，散布于城市各区域的分散办公、产业集聚区办公、CBD中央商务区办公、集聚于交通设施附近的TOD化办公、开放式园区Office Park以及新的封闭式园区办公等等，反映了中国经济在经历全球化与多元化发展后，办公空间多元化面貌的呈现已与全球其他国家无二。

▲布鲁克山Mountain Brook，美国阿拉巴马州伯明翰郊区，1955年。被认为是全世界第一个办公园区Office Park。这个项目的革命性概念是「人们首次能够开车进入免费停车场，并步行进入多层（而非高层）并拥有美丽环境的办公室。」

▲阿里巴巴西溪园区鸟瞰。阿里巴巴西溪园区是目前全世界最大的办公园区，历经多轮建设，总规模已经突破200万平米。

▲改革开放后中国办公场所的演变。制作：©绿城产商2020

新冠疫情后，随着数字经济和AI技术的进一步发展，全球办公空间的设计理念发生了显著变化，其核心是从单一的办公场所，转变为支持多元化工作模式、注重员工体验、并能灵活适应未来的复杂系统。

首先，混合办公模式成为新常态。这一趋势在美国表现得尤其显著，疫情结束至今，美国回到办公室上班的员工比例尚未恢复到疫情前。就近办公、远程办公、居家办公、混合办公……「以人为本」，支持员工按需选择工作地点，让人不再受办公空间与地点的束缚，以提升员工生产力和幸福感，正成为很多企业选择的办公方式。在中国，尽管这种办公方式并非普遍，但一些项目制及自雇企业等，以及无须高度协同或在实体空间制作的工种正在诞生出规模不小的「数字游民」，他们可以在生活成本更低的小城鹤岗，或在风光明媚的度假地大理，为北上广深的企业与用户提供服务。

其次，传统办公空间功能重塑，办公室从处理事务的场所，转向促进协作与创新、社交与文化传承的中心，需要重复性或独立可完成的工作可以在家完成，很多经常出差的员工工位也可以缩减或错时办公。办公空间呈现更多灵活性与适应性设计，可移动隔板与模块化家具实现空间快速转换，以支持不同规模的项目协作。办公空间不再一成不变，而是能适应企业经营发展需要，随时组合成「工作专班空间」「项目集中攻坚协同空间」，部门与部门的壁垒能快速融合与分化，打造满足业务弹性的「活体空间」。

技术的高速发展也支撑了企业办公的弹性需求，比如大数据驱动下的空间优化，利用数据分析空间使用情况，指导空间优化与管理决策。人力部门可通过传感器、预订系统等数据，了解会议室与工位真实使用状况。AI驱动灵活办公行业新模式。总之，空间的使用效率得到进一步加强与优化，之前1000平米的办公空间，通过上述趋势，或许600平米或更小空间就可以满足需求，大大降低企业运营成本。

疫情的影响又促使人们反思更健康更自然更生态的办公趋势需求，比如更加亲近生物与自然的健康设计，将更多自然元素、光线引入室内并提供更好的空气质量；更符合人体工学的办公家具；以及包括灰空间、露台阳台、更舒适的会议与团建空间；能适应气候变化的低碳与可持续建筑等趋势正在快速发展。

人们对办公空间还会出现更多的诉求，除了与工作高关联度的会议、培训、交流空间出现细分强化，文化、艺术、餐饮、游乐、乃至子女托管、运动与健康保障都希望能更加便捷。楼梯从核心筒拉出，设计在有阳光的建筑外侧，可以鼓励员工多多运动。更多的阳台、露台、灰空间希望能布置在办公室与会议室边上，随时就可以与同事在更接近自然的空间谈话交心……总之，办公空间不再是一个被动的受混凝土禁锢的「容器」，而是一个积极响应人性需求、技术变革与环境责任的动态生态系统。它更注重人的真实体验与福祉，更强调空间的灵活性与智能性，也更致力于与环境和城市共生。

▲拉斐尔·维诺里Rafael Viñoly：维洛大楼Vilo Tower，阿根廷布宜诺斯艾利斯。建筑大师拉斐尔·维诺里的遗作，这栋16层楼高的办公大楼外置了透明的混凝土剪刀梯（图右），像一条裸露的脊椎骨干，它串连起内部挑高的楼层（图中上）。在标准层，靠近外墙的区域是挑高的双层楼高设计（图中下），中间还安插一个类似LOFT的夹层，这种「混合式」系统的「双层模块」，创造出具有高度弹性，且空间感多样的标准层配置。图片来源：拉斐尔·维诺里事务所官网。

但是一种空间形态总有其生命周期，有其缘起、发展、衰落、消亡之过程。展望未来，只要人类这种动物还在，人的欲望就会无止境，对办公的需求迭代也将无止境。

办公空间有可能消亡么？与600年前在江南作坊账房打工的人无法想象现在的办公环境一样，我们也无法预知未来办公空间会进化成什么样，而空间的消亡，取决于多年后我们在本文一开始对办公的定义：我们还有没有公事？如果还有，我们如何处理公事？

本文成果部分来源于绿城产商关于园区办公

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ark的专题研究，特别致谢团队成员：荆璐、兰翃、周铭。

周锦虹专栏：场景进化论

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主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

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