中国房价“触底”何时到来？丁祖昱与马光远说法基本一致，可能？

一般说来，二手房价格最能反映市场的真实状况。

根据中指院统计数据显示，截至2025年12月份，全国百城二手房住宅平均价格为13016元/平米，同比下降8.36%，连续下跌44个月。反映到账面上就是，只要你手中持有房子，相当于每个月都在自动扣款。

大家可以做一个对比，中指院发布的2021年8月份百城二手房均价是16011元/平米，差不多跌了3000元/平米，均价跌幅近20%。由于这是均价，很多房子的实际跌幅是远超均价的。

值得一提的是，虽然跌幅这么大，有的甚至把房子卖了还不足以偿还银行的按揭，但懊恼的是，直到现在似乎还没有看到实质性的止跌迹象。

但我们也知道，所谓“物极必反，否极泰来”，一波房价上涨不可能没有顶，同样的道理，房价下跌也不可能没有底。那么，中国房价何时能“触底”呢？对此，丁祖昱与马光远日前的说法基本一致！下面来看看他们的理由靠谱吗？

独立经济学家马光远说，“2026年，很可能是房地产见底的一年”，他的原话是：

房地产的各项指标，无论是成交的下滑，还是房地产开发投资的下滑，还是新房开工的下滑，包括房价的下跌，本身来看，我们认为底部已经非常接近了。如果没有了房地产，这么巨大的一个风险，如果房地产见底的话，中国经济在2026年总体来讲，应该说会有一个不错的表现。

翻译成白话是，一方面，他通过研究房地产历史的各项指标推演，觉得市场快接近底部了，相关指标不可能再有大的下降；另一方面，从风险和经济发展角度看，我们需要房地产企稳回升。

无独有偶，克而瑞集团联席董事长丁祖昱也发表了类似看法。在他看来，“我从很多个指标，都认为2026年中国房地产行业的底部应该确认了”。之所以如此坚信，他提到了以下几条理由：

1.动态的供求关系逐步向好；
2.短中长期库存的信号，短期库存已经停止增长，7.5亿（平米）就是最高点，不可能再高；
3.好房子，要提升住房品质，会创造更大的需求。按照住建部给出好房子的标准，6层要有电梯，层高超过3米，目前住上好房子的比例不到5%；
4.房价调整的幅度已经超过国际水平，不要想着房价还要再跌，现在已经是地板价了。
5.比国际新开工规模掉得更多；
6.租赁回报率已远远超过存款利率了，在北、上、南京等城市很多超过3%回报率的板块已经出现“新投资者”，他们在买进二手房。
7.地价和二手房房价的关系，已出现倒挂。
8.从去年11月、12月开始，在成交量企稳的基础上，二手房挂牌量在开始减少，降幅达到10%以上。

以上丁祖昱提到四个关键点，我理解一下：

一是说库存7.5亿平米是个底，应该是与2015年楼市去库存的高峰相比，那个时候最高也到7.5亿平米，这意味着什么呢？一方面是市场自然调节，到这个位置也差不多了；另一方面，楼市库存到这个位置，相信管理层也不会让继续增长下去了，会采取措施。

二是有投资者在抄底。说白了，就是有的房子已经跌出性价比了，买房收租金比存银行强，那些先知先觉的资金已经开始有动作了。这个应该是事实，笔者身边确实出现了这样的情况，像一些核心区域，原本6-7万一平米的房子，现在只有4万左右，手上有资金的人确实有抄底，反映在数据上即是，最近一个月的二手房成交量环比明显在上升。

三是虽然目前的地价相比高峰期降了不少，但二手房与地价的差距如此之小也明显不正常。毕竟土地价格下行的空间有限，加上建安成本、管理成本等摆在那里，新建的房子也不可能便宜到哪里去。而且很多地方已经都现房销售了，资金成本又摆在那里，怎么可能长期下行呢？明显是短期行为，市场回归正常后还得恢复正常销售秩序。

四是由于我们住房发展速度快，从1998年深化住房商品化改革的20来年时间里，就完成了大部分城镇化所需要的房子，但这些房子建造速度快，品质和功能大都称不上好房子，大部分都需要改善。有人算过一笔账，仅每年房子5%的折旧算，一年也能创造4亿平米的改善需求，加上年轻人的刚性购房，每年都还有9亿平米的住房需求。只要市场企稳，预期改变，消化7.5亿平米的库存也不是多大事。

可以看出，虽然马光远没有像丁祖昱一样说具体指标，但他们都说根据指标得出了结论，那就是判断房地产、房价的底部在2026年出现，可以说，说法出奇的一致。那么，两位业内专家的说法可能实现吗？在此，我也谈两点看法：

一是楼市企稳恢复要看供需。看决心有多大，比如在土地供应这个环节，是不是能真正勒紧裤腰带，不卖地，或者是尽量少卖地，一心一意去楼市库存，让楼市库存降到合理水平线。从现实来看，很多城市土地供应确实在锐减，统计数据显示，2025年全国300城的宅地供应面积比2024年减少了26%。如果2026年土地供应在此基础上继续明显下降，那么楼市供需天平就会发生扭转。

二是楼市购买力要看货币资金传导力度。央行发布的数据显示，2025年末，货币供应M2同比增长8.5%，今年比去年增加了27万亿。实际上，若看一下M2的增速会发现，今年1月份的时候M2增速才7%，到年末增速就到8.5%了，印钞明显有加速迹象。这么多增量资金，稀释的是口袋里的购买力，加上存款利率还有继续下降趋势，势必引导存款资金溢出来，天量的资金将走向何处呢？基于此，我们先看到的是贵金属以及大宗商品价格已开始大涨，难道只流向股市？跌了这么多的楼市就不能分一杯羹？

当然，从技术的角度看，凡事都应相对理性看待，不轻言涨跌，一定要等到相应的指标出现才会动手。我比较认同重阳投资董事长兼首席经济学家王庆在日前某研讨会的一个观点：楼市“量先见底，价再见底”，基于这个逻辑：

如果你所在城市几年的成交量比去年同期高了，说明去年就是“量底”，反之，“量底”就得再等等，“价底”也得延后。从开年紧锣密鼓的房地产政策，以及深圳、上海、北京等大城市市场热度看，我有一种预感，有的城市某些板块的房子价格底或逐步出现了。当然，更多的城市还在等政策，等股市的资金流出，等物价的传导。还没发生的事情，我在这里就不妄言了，一切交给时间。