北京
写在最前方，这是征集文章选题粉丝问的一个问题，答应人家写的。但本文也只能说是个人关于房贷利率的一点看法，仅供参考。
2026年房贷利率在我看来，下调依然是趋势，但至于能调整多少？我觉得不会多。
说房贷利率之前先做简单科普，房贷利率的构成为LPR+bp。
其中LPR是每个月会在中国人民银行官网上公示的。通常公示日期为每个月20日，如果20日为休息日，则会顺延至之后的第一个工作日公示。
LPR调整，简单讲所有房贷都会在相应时间节点调整。比如，存量房贷会在合同约定的变更日做调整。
举个例子，假如今天LPR调整了，我正在还款的房贷，约定的调整日是每年的1月1日，那么我的正在还款的房贷利率就要等到明年的1月1日才会调整。
bp指的是基点（Basis Point），是金融领域用于衡量利率变动的单位，1个基点等于0.01%。这句是复制百度的。
现在北京首套与二套房执行的BP都是-45，所以我们现在买房做商业贷款的利率为：
3.5(目前执行的5年期以上LPR)-0.45(BP)=3.05(北京现行5年期以上首套与二套房贷利率)。
BP较之LPR不一样的是，LPR调整了大家都调整，BP一般情况下不调整。
所以，我们去回忆一件事，2026年北京的房贷利率降了么？
对于新赠的二套房贷肯定算降了，因为二套的BP由之前的五环内-5五环外-25，调整成了首套房的-45。
首套与存量呢？因为LPR没变、首套房BP也没变，所以首套房的房贷利率其实没变化，而之余存量而言，至少目前没人告诉您存量也跟着这次二套的BP调整。
我们再来说LPR今年会怎么样，我个人看法即便下调，也调整不了多少，看个数据您就明白了。
2024年LPR调整了三次，五年期以上从4.3下调至了3.6；
2025年LPR调整了一次，五年期以上从3.6下调至了3.5。
2024年调整了0.7，而2025年只调整了0.1，要还真能下调为啥2025年就调整了0.1？我个人看法是没有空间了。
因为2024年6月份，我们的BP也调整到了现在的首套-45，与当时2.85的公积金首套房贷款利率的息差您自己算算还有多少？
而当下，当我们的商贷二套利率向首套利率看齐之后利率为3.05，知道现在五年期以上的二套公积金贷款利率多少么？3.075，甚至高于二套商业贷款利率。
可以说如果商业贷款利率再往下降，就彻底跟公积金利率持平了。那么，要公积金贷款做什么？
我也是基于当下商贷与公斤金贷款利率的息差已经相差不大这件事，才说哪怕26年利率还往下走，走的也不会太多。
再来说存量贷款
我本人是盼望着二套存量利率能调整到当下的3.05这个水平的，毕竟我本人也是存量二套房贷的还贷者。
然而，自打2019年我们开始执行LPR这套标准开始，严格意义上讲，存量房贷利率就调整了2次。
第一次是2019年改LPR这套标准的时候，可选择性调整一次。不过当时很多存量用户拿的贷款利率要低于LPR利率，所以很多人没换。说白了，那一次调整，其实没有特别明显的意义。
第二次是2024年四季度那一拨调整，意义重大！反正我是从5.5左右的利率水平直接降到了3开头，只不过没有现在的首二套统一3.05这么低。
所以，第一次是因为改标准允许调整、第二次是因为新增与存量的利率差距过大调整。
那么，这一次二套存量利率调整的概率您自己判断高不高？
我个人的看法是，不高，但依然期待调整，因为调整了我也能受益。
最后也呼吁一件事，既然当下商贷利率首套二套已经一样了，是不是也可以适当放开三套甚至以上的贷款了？
毕竟上一次有关于三套房贷款的政策，还是五环外购房资格+1的时候，现在五环外在符合购房资格的前提下已经不限制购买套数了，五环内二孩及以上家庭购买套数也+1了。
文末多劝一句，这不是楼市那个无限上杠杆的时代了。再好的房贷政策，也需要看自身偿还能力，能多付点首付就多付点，降风险。或者您有上面新房、二手房方面的问题想要咨询，欢迎添加小秘书vx：jiayefangtan29，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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