降息，降首付！

就在刚刚，央行连续发布了两个大消息：降息！降首付比例！

只不过，此次降息是降低再贷款、再贴现利率。降低首付比例，降低的是商业用房。

内容具体如下：

1、自2026年1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%，专项结构性货币政策工具利率为1.25%。

2、将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

“再贷款”、“再贴现”的利率，是指央行通过上述途径向商业银行提供资金的时候，收取的利息。

此次降息虽然不涉及企业贷款、个人房贷的利率，但仍是较大利好，意味着对政策支持的重点领域间接降息了。商业银行在享受此次降息的利好后，会传递给实体经济。

目前老百姓更关注的是LPR利率，其中5年期利率直接跟房贷利率挂钩，一般在每月的20日（节假日顺延）发布。

LPR利率不跟再贷款、再贴现利率挂钩，而是跟7天逆回购挂钩。本月是否降息，还要看未来一段时间7天逆回购的利率是否下降。

我的判断是，2026年LPR利率会有1到2次降息，每次10个基点左右，具体时间不太好判断。

在3月两会之前，大概率会有一次降准或者降息。

再看首付比例的调整。

商业用房包括商铺、写字楼、商务公寓、酒店、商业综合体等经营性房产，此前首付比例一般为50%，也有不少地方为45%。

楼市从2021年进入调整期后，降首付的利好往往只给住宅（目前最低为15%），不给商业用房。主要原因是：住宅更重要，住宅没有稳住，不愿意分流住宅的购买力。

商业用房贷款利率也显著高于住宅，比如在一些大城市住宅房贷的利率已经下降到了LPR-45个基点，但商业用房贷款利率仍然维持在LPR+60个基点。

而商业用房库存比住宅还严重，很多开发商被套。

适当降低商业用房的首付比例和利率，有利于盘活这个市场，否则占压太多资金对经济全局也非常不利。

但整体而言，未来商业用房的首付比例、贷款利率、税费仍将显著高于住宅。

此外央行今天还宣布了两个利好：

1、决定增加科技创新和技术改造再贷款额度4000亿元。增加后，科技创新和技术改造再贷款总额度为1.2万亿元。适当拓展政策支持领域，自2026年起，将研发投入水平较高的民营中小企业纳入科技创新和技术改造再贷款政策支持领域。

2、增加支农支小再贷款额度5000亿元，将支农支小再贷款额度与再贴现额度打通使用。在支农支小再贷款项下设立民营企业再贷款，额度1万亿元，引导地方法人金融机构进一步聚焦重点，加力支持民营中小微企业。民营企业再贷款的期限、利率、发放方式等与现行支农支小再贷款一致。

央行今天还公布了最新的金融数据：12月末，广义货币(M2)余额340.29万亿元，同比增长8.5%。狭义货币(M1)余额115.51万亿元，同比增长3.8%。流通中货币(M0)余额14.13万亿元，同比增长10.2%。全年净投放现金1.31万亿元。