小阳春提前！上海楼市开始涨价了？

　　都说临近年底，房东躺平等过年，中介摆烂盼放假。

　　但我的感受是：元旦过后，市场没有变差，反倒有所反弹。

　　岁末年初的上海楼市，不仅成交放量、挂牌量加速下滑、价格也开始企稳回涨。

　　本该三月启动的楼市小阳春，貌似提前了。

　　成交价企稳回涨

　　先来看看大家最关心的价格。

　　市场有没有企稳，价格曲线是最好的说明。

　　回望2025年的上海楼市：

　　年初新房二手房全面开花，3月份二手房成交价到达阶段性高点，此后便开启长达8个月的下跌。

　　买家观望、卖家急抛情绪浓厚，9月、10月经历了一波急跌。

　　11月，成交价终于企稳，12月出现抬头趋势。

　　数据来源：安居客上海

　　数据显示，2025年12月，上海二手房成交均价环比上涨0.6%，终结了近8个月的连跌态势。

　　到了2026年1月，价格企稳态势更明显。

　　当然，具体到各区、各品类房源，行情依然分化，市场冷热不均。

　　但可以确定的是，部分挂户口学区房已经率先企稳。

　　徐汇植物园板块，东泉小区，46.9平的1房，24年年底成交总价245万，25年年底成交总价311万。

　　今年买比去年买贵了66万，这不比打工人一年的年薪还多。

　　对口静教院附校的海防村，27平的1房，年底的价格较年中已经有所回涨。

　　前滩东方惠礼，64平的2房，24年11月成交总价838万，最近新挂牌的一套低楼层925万。

　　价格止跌不是偶然，而是市场自我调整与供需关系扭转的双向共振。

　　目前的上海楼市，老破小和远郊主跌浪已经完成。

　　现在扛下行压力的，主要是2015年后的第三代二手次新房。

　　这些房子在上海总的市占率只有20%左右，对大盘影响有限。

　　我们认为，上海房价已经没了加速下跌的动力。

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　　成交放量

　　如果说价格企稳是市场的“定心丸”，那么成交放量则是行情的“强心剂”。

　　今年的上海楼市很诡异，年底成交量爆大，供需两旺。

　　11、12月的传统淡季，成交却异常火爆。

　　数据来源：房外房研究院

　　2025年全年上海二手网签成交量25.3万套，创下近4年新高。

　　在没有政策刺激的背景下，这个成绩相当不错。

　　元旦过后，热度不降反升，新增带看量持续攀升。

　　图源：潜龙勿用

　　买家为何年前扎堆看房买房？大概有两个原因：

　　一是怕年后小阳春涨价，提前锁定性价比房源；

　　二是想赶在春节前交易，年后就能安心入住或装修。

　　如果上海楼市的成交量能稳住，那就具备了企稳的先决条件。

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　　挂牌量加速下滑

　　市场出现的另一个关键信号是，挂牌量持续下滑。

　　挂牌量看的是房价的下限。

　　如果挂牌量不再增长，抛压减缓，房价才可能不进一步下跌。

　　虽然这也不代表房价一定上涨，但至少表明市场情绪不再单边恶化。

　　最新数据，上海头部中介二手挂牌量已经从最高峰的17.8万套，降至14万套以下，相当于23年3月的水平。

　　图源：潜龙勿用

　　挂牌量下降，一是刚需下场买房了，二是大量房东撤牌不卖了。

　　这其中，市区的相较于郊区撤牌更多，次新房相较于老破小撤牌更多。

　　如果挂牌量进一步回落至10万套以下，你去买房会明显感受到没啥好房子能挑选。

　　从我们接触的大量案例来看，房东选择撤牌，背后有两种心态：

　　一个是，“惜售"赌行情。

　　价格跌到低位后，不少房东觉得再卖不划算，干脆撤牌观望。

　　我观察了近一个月来听下线课的房东，未挂牌房东占比越来越高。

　　以前20个房东有15个已挂牌，现在20个有15个未挂牌。

　　不过在这些未挂牌房东中，有70%都是短暂下架。

　　短期不卖长期卖，核心诉求就是想赌年后小阳春的热度。

　　另一个，学习卖房知识再出售。

　　这一轮楼市调整，彻底把房东教育清醒了——不学习真的会吃亏。

　　以前的房东，20个里有15个急着挂牌，生怕卖晚了跌更多。

　　现在20个里有15个选择先观望，房东开始学习卖房知识武装自己。

　　主动来听我们的卖房课的房东越来越多，线下课问了很多问题，笔记记得也非常详细。

　　房东不再盲目挂牌，而是提前规划卖房节奏，研究板块成交数据，甚至会优化房源展示再入市。

　　不管是何种情况导致的库存回落，都意味着市场供需关系正在改善。

　　供应端的理性收缩，比任何政策都更能稳住市场预期。

　　底层原因

　　为什么上海楼市今年的小阳春会提前？

　　底层原因还是政策周期变了。

　　以往年份的“金九银十”之所以很爆，是因为上头很喜欢在9月份出很多政策。

　　但2025年是比较反常的一年。

　　全年没什么重磅政策，市场全靠自身调整。

　　而且8、9、10月份出现了一波急跌，挤压了购房需求。

　　人为地把楼市成交量放大在了11月、12月、1月份。

　　所以对房东来说，年底是个不错的卖房窗口期。

　　作为拥有几十年楼市经验的专业团队，我们有必要提醒大家：

　　如果你是房东：抓住1月、2月窗口期，错峰卖房。

　　卖房的本质是竞争，趁着现在市场热度够，买家积极，还是出货的好时机。

　　而且大中介年前压价力度也弱（一是中介想放假疲了，二是舆论压力下不敢硬砍），怎么看现在都是有利于卖房的。

　　人人都知道春节后有小阳春，节后供应量必定会大增，高峰期反而不好卖。

　　年后头部中介可能会恢复“鸡血砍价”模式，你会丧失议价权。

　　如果你是买家：刚需别再等了，置换要加速了。

　　从我们的观察来看，市中心高租售比老破小基本都卖空了。

　　市面上的笋盘更是卖一套少一套，二手向上置换的通道正在收紧。

　　这也印证了我经常和粉丝说的：上海楼市是观望，不是绝望。

　　大把的人攥着钱等合适时机买入，很多刚需是真的进场抄底了。

　　如果你已经挑选不到心仪的二手改善房，也可以去看看新房。

　　新规落地后，上海的新房产品力上了个新时代，户型设计、社区公区、立面环境都全方位碾压二手房。

　　我认为，凡是预算500万以上的购房者，都有必要实地去感受下新房的震撼。

　　最后

　　虽然我们不能以挂牌价小幅回升就断言上海楼市已经进入上涨通道。

　　但可以肯定的是，上海楼市的购买力一直在。

　　价格小步走，信心慢慢回，是当下上海楼市最真实的底色。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。