谢逸枫：重磅！换房退个税来临，更多更猛大招强刺激政策正在路上

文/谢逸枫

稳楼市再添政策猛招，中国楼市再迎重磅利好。重磅救市政策不断，前有（2025年12月30日）个人出售住房减免征增值税，现有（2026年1月14日）个人出售自有住房一年内买住房免个人所得税。

基于推出“着力稳定房地产市场”政策目标，目前市场供需关系未调整、房地产风险未化解的形势，意味房地产市场一日未止回稳、房价一日未止跌上涨，房地产救市更多更大更猛大招将会一直出台。

2026年1月1日的求是文章《改善和稳定房地产市场预期》，重申了房地产的地位和金融属性，明确提出保持政策力度，政策要一次性给足，不能采取添油战术，重新定调2026房地产，给当下市场，带来了重获新生的信心。

2025年12月30日，财政部门宣布2026年1月1日起，个人出售不满2年的住房，增值税从5.3%降至3%，满两年免征增值税。这是着力稳房地产市场提出之后，楼市首个重磅新政，正式开启大力度救市信号。

2026年1月14日，官方（三部门联合）宣布，全国换房退个人所得税政策。延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，继续实施，延续到2027年底。就是在卖房后1年内重新买房，可申请退还已缴纳的个人所得税。

2026年1月14日，财政、税务、住建三部门联合宣布，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

满足以下条件，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划范围。出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

全国换房退个人所得税政策最早来源于2022年9月30日的财政、税务二部门联合公告2023年第30号，目的是为继续支持居民改善住房条件，下降购房成本。执行时间为自2022年10月1日至2023年12月31日。

全国换房退个人所得税政策第一次延期为2023年8月18日的财政、税务、住建三部门联合公告2023年第28号，目的是为继续支持居民改善住房条件，下降购房成本。执行时间为自2024年1月1日至2025年12月31日。

全国换房退个人所得税政策第二次延期为2026年1月14日的财政、税务、住建三部门联合公告2026年第3号，目的是为继续支持居民改善住房条件，下降购房成本。执行时间为自2026年1月1日至2027年12月31日。

早在2022年，官方就推出换房退个人所得税政策，这是第二次延续，三轮换房退个人所得税政策力度非常大。例如，个人把一套自住房卖出的计税价是500万，个税则是5万元，换房家庭可以免除这5万元的换房成本。

换房退个人所得税政策，简单来说，新购价≥转让价，全额退个税。新购价＜转让价，按比例退个税。因此，政策最大的作用是通过政策的延续性、连续性、持续性，继续降低换房家庭的购房成本，促进改善性住房需求释放。

毫无疑问，不仅有利于降低二手房交易成本，一定程度有利于加速一二手房交易流转，提升二手房、新房交易活跃度。近期多项政策叠加，有望继续修复房地产、房价的止跌回稳预期，为市场早日复苏回暖铺垫。

全国换房退个人所得税政策最大的意义，在于继续支持改善性住房需求，支持居民改善住房条件。尽管政策延续，有利降低购房成本和置换新房及打通一二手市场堵点，促进一二手房市场的良性、正向健康循环。

预计减免征增值税、换房退个人所得税之后，未来更多更大更猛救市强刺激政策正在路上。值得期待的政策是降息、存量金融贷款展期5年和经营性物业抵押贷款延期2年、房贷贴息（新房和存量房贷）、贷款利息抵个税标准提高等。

预计未来更多到期政策将延续有效期，包括城市房地产项目白名单、存量金融贷款展期、经营性物业抵押贷款延期、贷款利息抵个税、城市更新货币化和收储商品房及收回土地、购房补贴、购房送户口等政策。

出台的房地产大招时间、节奏来看，2026年3月的报告对于房地产的表述，至关重要，其次是房地产市场的形势，最后是房地产风险的情况。预计春节前或后三四月份，五一前后，国家会针对房地产，出台较大力度的刺激性政策。

2026年1月5日-6日，央行会议明确提出要下调政策利率、结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率，促进降低社会综合融资成本。意味着2026年的房贷利率、个人住房公积金贷款利率和首付比例，将有进一步下调动作。

2026年1月14日，近日有消息称，监管部门对房地产融资协调机制下发最新的政策指导。核心是对已经进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期，相关贷款可展期5年。

在此之前，此类贷款的展期只能是原贷款期限的一半，也即最长两年半。此外，多家房企也在近期接到相关部门的通知，相关部门也将在本周就融资方面与房企进行座谈。因此，存量金融债务和经营性物业抵押的展期政策将是重点。

监管层此番政策调整，意在通过“以时间换空间”，为资质合规但受困于市场低迷的优质项目争取恢复期，以求在“保交付”与“防风险”之间达成平衡。然而，宽松的政策信号之下，足额抵押物仍是项目获得展期或进入“白名单”的核心前提。

提供足值抵押物”是当前融资落地的主要难点，未来抵押物价值重估等细则将影响政策实效。延期政策进一步体现了政策对房地产行业的支持，多项政策叠加，有望继续修复市场预期，有助于房企缓解资金压力。