单盘时代，华润置地又贡献一个新样本

2025年年底，最高光的房企莫过于华润置地。

11月29日，上海澐启滨江122套房源首开售罄，成为上海今年首个“日光盘”。

11月30日，深圳湾澐玺单日揽金130亿元，刷新年度全国单盘开盘纪录。

12月5日，北京润园开盘首日劲销35亿，创下北京低密住宅市场销售新高。

短短一周内，华润置地全国三大顶序作品合力贡献近200亿销售额，在行业深度调整期谱写了一条“逆势曲线”。

而这样“现象级”的热销，并非一线城市独有。

比如，在长沙，华润置地同样以亮眼的业绩持续领跑：

2025年1-11月，长沙瑞府销售额及销售面积稳居长沙单盘榜首。

长沙每卖出2套单价2万+的大平层，就有一套来自瑞府。

今年前11个月长沙瑞府销售面积超12.6万㎡，位列一二线城市单盘面积榜TOP15。

长沙瑞府概念方案示意图，非最终效果，仅供参考

都说淡市才是检验房企功底的试金石。

华润置地之所以能走出独立行情，明源君认为，根本原因在于将深刻的客户需求洞察与极致的产品主义追求深度融合，并转化为贯穿开发、运营与服务全周期的系统性能力。

上个月，在北京科技好房展上，华润置地提出“全周期焕新科技宅”构想，以“空间可生长、服务常焕新、平台能智联” 为核心，构建持续进化的居住体系。

从已落地的爆款产品，到最新的科技宅构想，华润置地始终秉承“以客户需求为中心、持续创新引领人居体验”的产品哲学，推动产品持续进化。

那么，这种系统性能力，在具体项目上是如何落地的？

我们不妨把目光投向长沙——看看在这座房价仅1万+的二线城市，华润置地是如何凭产品突围，走出独立行情的。

1

顶尖团队联袂，对标一线作品

地产开发是资源整合的过程。纵观全球顶级的地产项目，无一不是顶级团队协作的结果。

在翻阅长沙瑞府四期“锦宸”的项目资料时，明源君就发现了gad、JTL加特林、CCD等业内顶级设计团队的身影，这样高规格的配置，通常出现于一线城市豪宅项目。

作为长沙瑞府的收官之作，锦宸集齐以上顶尖团队，目的其实只有一个：

以极致的产品力，为长沙高端豪宅市场树立新标杆。

这就有了，我们所看到的项目的一系列惊喜表现。

2

景观化身立体山水长卷 自然与生活无界交融

园林景观，素来是高端项目的敏感点。

不过，传统封闭式、扁平式的园林设计，已过于稀疏寻常。

锦宸则跳出常规，以前卫的景观理念，融合湘楚千年文脉及山水意境，营造出独一无二景观体验。

一、景观内核：无界共生，公园融入家中

回归自然，是都市精英群体的共同向往。

结合地块的自然资源禀赋，锦宸的团队从一开始就深刻思考，如何让公园成为家的一部分？

他们认为，在当代都市，家与公园的关系不应止于“相邻”，而应是“共生”。正如纽约中央公园、伦敦海德公园让周边居所成为传奇，长沙瑞府·锦宸通过楼栋错动排布和绿化景观区域的整合，最大限度地将东侧的城市中轴公（规划）景观，极致渗透融入住区。

在这里，公园不再只是风景，更是生活的一部分。推窗见绿意，下楼入公园，把家安放在公园里，公园自然也就成了日常起居的一部分。

长沙瑞府概念方案示意图，非最终效果，仅供参考，市政中轴公园规划中

二、归家序曲：拂去喧嚣，以景观抚平归家心境

未入社区，一道延展约70米、高约6米的“青云之门”赫然入目。

锦宸门庭无论尺度还是气场，都可以比肩深圳湾、广州珠江新城一线顶豪。

大门两侧镶嵌着匠人亲手烧制的天青色陶板，取意宋瓷美学的静逸底色，流转如湘水波光的质感肌理；陶板以犀利的斜切几何造型，勾勒门仪锋芒，隐喻长沙“敢为人先”的棱角与胆魄。

珍稀的“提根龙爪”铁冬青，与威尼斯蓝、卡地亚蓝奢石共同铺陈品质的底色。

从整体到细节，把仪式感和品质感拉满。

穿过大门，18米的叠水景观为引的庭院在眼前在展开——镜面水院倒映天光云影，两侧乌桕林与林下花境随四季变化不同画意。匠铺的砖石与雪山兰石材景墙，勾勒东方意境。

门外门内，是截然相反的喧嚣与静谧。行走其中，归家的心境不知不觉已完成转换。

风雨连廊，不仅为业主遮阳避雨，更在空间序列与心理层面，扮演着温柔的引导者与过滤器的角色，让人逐步放下喧嚣，融入更私密、更安宁、更柔和的景观当中。

三、入画游园：不止“观山看水”，更能“游山玩水”

在明源君考察长沙项目过程中，锦宸的立体庭院让人印象深刻。

它没有停留在过往一些下沉庭院“可观不可游”的层面，

而是通过提炼湖湘山水精神，将宋代名画《潇湘八景》的画境转化为可游、可居、可感的“立体山水长卷”。

比如庭院利用地势高差，营造出瀑布、廊桥、平台、幽谷交错的多维场景。

让人不只是“看画”，更能“入画”

在穿林、渡桥、观瀑的游历中，与“远浦归帆”、“江天暮雪”这些景观节点对话，感受湖湘山水的气韵。

庭院不只是社区的景观核心，更是整座社区的生活交汇点。

向下衔接会所与地库，向前贯通各楼栋的架空层，并有两处台阶和首层花园连接。

景观、社交、休闲无缝串联，每一步都有风景，每一处皆可停留。

漫步在瑞府锦宸的园林里，总会不自觉地放慢脚步。

因为每一步都能遇见新的风景。

与古典园林固定视点的“静观”不同，锦宸营造出的是

一幅随着步履、时节、心境而不断生长的“活”的画卷。

从高处俯瞰，“潇湘八景”全维展开；

静立庭心，感受层峦叠嶂般的包裹感；

从室内望去，则是一幅幅精妙裁取的“山水册页”

原生乌桕、红枫、鸡爪槭等彩叶树种，形成浓烈而丰富的色彩，每个季节，都有不同的景致。

长达约170米的景观轴线，以“青云之门”启幕归家礼序，借曲水游廊完成心境转换，再以立体山水庭院，实现从“观画”到“入画”的沉浸体验，将四季流转的风景，变成与家交融的生活背景。

而且，这条景观轴线还与社区东侧的城市中轴公园无界共生，共同构成社区的生态底座。

3

基于真实生活场景，定制社区配套体系

社区所有的规划设计，终极目的都是服务于生活。

如何在图纸阶段就预见未来生活场景，并将其转化为设计语言？

在瑞府我们看到许多生动有力的演绎。

比如：

隐于山水的咖啡吧。

从入园的风雨连廊至立体庭院的途中，项目打造了一座润语·咖啡厅。

三面落地玻璃清透无碍，庭院的叠瀑、廊桥、花木尽收眼底。

咖啡的香气、流水的潺鸣、自然的谧语，在这里融合化一。

有“生活洞察力”的会所。

真正好用的会所，一定是充分回应业主入住后的真实生活场景。锦宸的会所便是如此。

比如，他们在景观会客厅配置屏风隔断，保障会谈的私密性，适合家政面试、商务洽谈。

又如，在恒温泳池内置下沉式沙发区，方便家长照看孩子的同时短暂休憩。

还有私宴厅，可以作为家庭宴请或商务接待的延伸空间使用。 诸如此类的设计，让业主的生活日常从容自在、游刃有余。

兼容全龄志趣的配套底盘体系。

在地面层，各楼栋的架空层进行了系统的功能置入与动静分区，形成与地下会所互补的全时段生活场。

例如，8号楼打造“地面健身房+花园瑜伽区”，锻炼场所搬到花园里，不再“屈居”于地下空间。7号楼设有“社区书吧+艺术长廊”，2号楼则规划“女士花房”，提供静谧的社交与休闲场景。

这些覆盖健身、阅读、社交、园艺等多重需求的空间，真正关照到全龄段家庭成员的生活志趣，让美好生活日常下楼即享。

前往样板房的途中，我们意外的听到一阵舒缓的钢琴声。

原来是9号楼架空层有客户在即兴弹奏。

这正是瑞府未来生活场景最真实的缩影。

事实上，超级架空的概念，在高端项目里早已是家常便饭。锦宸的特别之处，在于它没有执着地追求极致的空间视觉冲击，而是回归生活本质，将归家、游园、休闲的动线与超级架空结合起来，让这些空间可以被使用，被穿行，被感知。

拥有阳光花香的地库。

和地面系统相似，当前高端项目的地库大多致力于视觉包装，如劳斯莱斯星空顶、奢石大堂等，以彰显尊贵感。

但长沙瑞府·锦宸，思考得更深一层——

业主车行归家的真实痛点，在于地下的沉闷与压抑。

因而，项目以“生机之环”为理念，将地下空间转化为融合自然、光与艺术的“生机之所”，重塑车行归家的第一印象。

地库核心区的“中央车站”，以星级酒店般的挑高尺度、近600㎡的仪式节点，尽显顶豪气度。更难得的是，侧畔的自然光厅将天光引入，使整个空间生机盎然。

此外，司机休息室、VIP车位区等细节设置，足见项目用心。

最令人印象深刻的，是与下沉会所无缝衔接的立体庭院。访客与业主落客后，可先步入一座下沉景观庭院，再悠然转入会所——这种与自然交融的行进动线，带来全然不同的归家体验。

所有这一切的配置和考量，都围绕着一个朴素而真诚的初衷——让设计回归生活本身，让业主在日复一日的社区生活中，感受从容与舒适。

这是地产行业许久未有的“初心回归”。

4

从客户需求出发 重新定义大平层生活

规划的领先、立体庭院的惊艳、公区的高品质和实用性，是“以客户需求为导向”的结果。

这一理念，在户型设计上同样体现的淋漓尽致。

一、全系改善型的丰富产品线，提供多元化选择

根据前期对上百组大平层客户的深访与调研，锦宸在户型配比上做了精细化的多样布局。

设置了建面约160㎡、180㎡、200㎡、240㎡四个面积段，并规划7种差异化户型，以适配不同家庭结构与生活偏好的客群。

例如标准四房户型就规划160㎡和180㎡两个面积段。

其中，180㎡面积段包含南厅以及全景端厅两种空间结构，供客户自由选择，充分尊重个体的居住主张。

建面约183㎡南厅 户型

建面约187㎡ 全景舱端厅户型

二、“引景入宅，内外双园”，打造东方居室新范式

2024年底，长沙瑞府三期面世即引发市场热浪，其中创新的229㎡双U全景舱户型首次亮相长沙，赢得客户高度认可。

四期“锦宸”在此基础上再度精进，在200㎡及以上的面积段中，全面践行“居室亦园林”的东方生活哲学，实现了“户户带花园”的构想。

每个户型均在核心区置入庭院模块，使其与客厅、卧室等周边空间形成全方位互动，为住户打造出一方室内的私属自然天地。这一设计，也是顺应了当代人群渴望亲近自然的心理诉求。

200㎡：客厅旁的空中庭院，可拓展的X空间

锦宸的200㎡户型，不仅坐拥约8×7米的开阔大方厅，更独享一处面宽约2.7米的空中庭院。该庭院提前预设外窗玻璃，可开可合，赋予空间灵活使用场景。此外，入户玄关的洄游动线、全景舱式主卧套等设计，都是“大室”独有尊享配置，进一步凸显高阶生活的品质与格局。

三、楼王栋外揽中央公园，内藏空中庭院

位于组团东侧最佳瞰景位的两栋超高层楼王，位置得天独厚：向内可俯瞰近万方内部中心花园；向外则以最佳东向视角直面城市公园（规划）景观，且远离市政道路的纷扰，静享公园谧境。

为了最大化景观视野，锦宸不仅为其配置了全景视野户型，更打造出市面罕有的“墅级空中庭院”。

楼王230㎡：L型空中庭院，塑新长沙“空中墅级产品”新高度

据明源君了解，长沙很多新规产品为了卷得房率，基本不舍得把面积给室外空间，外挂阳台日渐稀缺。

然而，华润置地洞察到，高端客群所欠缺的，并不是更大的室内面积，而是能与自然交互、可承载生活方式的精神院落。为此，锦宸舍弃了常规套路，在230㎡户型采用开敞式阳台设计。

同时，户型的玄关两侧均设置室外平台，推门即见景，通透感达到极致。客厅配备极窄边框的隐轨大幅推拉门，可完全开启，让室内与L型空中庭院浑然相连。这种“情景交融”的设计，很有别墅生活的味道。

L型庭院的功能可随心定义：玄关处可设微景观，连接客厅处可布置早餐长桌，朝向主卧、次卧的一端打造瑜伽区或茶台。

楼王242㎡：270°全景仓+空中庭院，打造平墅级的生活体验

在242㎡楼王样板间里，最触动明源君的不是厚重的双开铸铝门，也不是高标准的电梯入户，而是推门即见的、位于户型中央的“悬浮式空中庭院”

它让人联想到中国传统合院的格局——所有房间围绕庭院展开，院子成了生活的枢纽。

这里可植树造景，营造私人花园，可以露营野餐，可以纳凉闲话……甚至有业主考虑在这造个儿童嬉水池，项目为此还专门做了降板防水设计。

242㎡户型另一大亮点在于“双全景舱”设计——约75㎡的餐客厅与近50㎡的主卧套房，均采用270°全景幕墙设计，视野通透，尺度开阔。

更巧妙的是，整个户型围绕中央庭院，自然生长出两条动线：以客餐厅与庭院为核心的外环“公区动线”，和主次卧静谧生活的内环“私享动线”。动静分离却又环环相扣，私密十足却又有充满游园趣味感。

5

扎实的兑现力交付实景图超越“效果图”

单盘时代下，核心资产的价值，始于地段与产品的共识，终于交付的兑现力。

明源君走访长沙瑞府期间，瑞府锦宸部分外立面已完工。所呈现的质感，完全不输效果图。

瑞府四期示意图

瑞府四期住宅实景

彼时恰逢项目一期工地开放日。在这里，明源君再度感受到了华润置地的兑现能力。

据了解，瑞府一、二期交付前，对园区景观、公区细节进行多处优化升级，以至于，最终呈现出来的实景甚至超越了最初的效果图。

有业主在参观后，将照片发到网上，称瑞府一期的景观媲美九寨沟。

长沙瑞府一期业主于小红书评价项目园林

尽管项目尚未交付，但架空层的泛会所已投入使用，社群招新展位前围满了人。

可以看见，瑞府的未来生活场景已徐徐展开，这个社区正在快速成长。

6

结语

真正的“独立行情”，源于“客户至上”

在行业深度调整、市场分化加剧的当下，什么样的房子，才是能够穿越周期的确定性资产？

从深圳湾澐玺到长沙瑞府，华润置地给出了自己的答案——

从客户需求出发，回归真实生活场景，打磨每个细节、每个场景，以前瞻性的设计引领人居风向。

更重要的是，扎扎实实的兑现产品，交付出一个超预期、有温度的生活场域。

这也正是华润置地能在“单盘时代”走出真正“独立行情”的底气所在。