乐观的《求是》，谈的都是房地产的未来

2026 年第 1 期《求是》谈的不是中美关系，不是人民币升值，而是房地产。前年《求是》第一期谈的是美丽中国与全面现代化，去年《求是》第一期谈的是民族复兴伟业，都是宏大叙事。于是，网上博流量的话题都变成了《永乐大典》、郑和下西洋这类内容。房地产今年登上了《求是》第一期，看来首要的 “复苏” 领域是房地产。去年 12 月，北京处置了 2300 个违规房地产类直播间，我这糟糕的被虐心理总算大大地平衡了一下。

看看《求是》都谈了什么？

首先是谈房地产的重要性：2024 年，中国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达 13%，直接带动就业人口超 7000 万人。文章还与日本、韩国做了对比 ——2000—2024 年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为 7.74 套、10.39 套，以此推断，中国新建住宅规模应在 1000 万 —1490 万套之间，房地产发展仍有不小的市场潜力。然后谈的还是老套路：中国人均住房面积 35 平方米、城镇化率 67%，总之和发达国家比，还有很大发展空间。

这些说法本身都对，但有一个关键问题被忽略了 —— 没拿中国的人均工资做对比。中国居民人均工资性收入占人均 GDP 的 26%，而日本、韩国居民人均工资性收入占人均 GDP 的比重均为 50%-55%。再看人均 GDP 世界排名，中国位列第 78 位，日本第 35 位，韩国第 34 位；日本的人均 GDP 是中国的 1.91 倍，韩国则是 1.93 倍。

如此一比，问题就简单了：中国楼市的复苏，万事俱备，只欠 “钞票”。

楼市的本质是货币关系，马光远与孟晓苏在这一点上说得没错 —— 房地产不是绝对意义上的过剩，而是相对收入不足导致的过剩。既然是收入不足引发的过剩，就没必要去比拼什么人均住房面积、什么城镇化率了。

卡塔尔城镇化率接近 100%，难道要跟它比完，就证明中国城镇化率还有 33% 的发展空间吗？

这不算 “求是”。应该实事求是地说，中国经济当前最大的问题是居民收入与消费，赶不上生产规模的扩张，也赶不上城镇化发展的速度。中国 2010-2024 年的数据就很能说明问题：人均工资在 GDP 中的占比增速，显著低于城镇化率增速。城镇化率的年复合增速约 1.2-1.3 个百分点（2010 年 49.95%→2024 年 66.2%，累计提升 16.25 个百分点）；而工资占 GDP 比重方面，收入法劳动报酬占比维持在 45%-47%，近 10 年年均增速几乎为 0，甚至小幅下行；居民人均工资性收入占人均 GDP 比重约 35%-38%，年均增速仅 0.2-0.3 个百分点。城镇化率的年增速，约为工资占比增速的 4-6 倍，差距大到离谱，这样的情况下，还跟人家比什么城镇化率呢？

清楚了问题出在哪里，也就看到了 2026 年潜在的利好方向。相信会是扩大消费补贴、提高居民资产性收益、完善全民共享的社会保障体系的一年。

因为我们没有太多时间，也没有太多选择了。