“小镇做茶家”古茗4.55亿元杭州拿地，专家：茶饮行业竞争维度升级

不靠一线城市的“小镇做茶家”古茗（01364.HK，股价25.38港元，市值603.58亿港元）悄悄在杭州拿了一块地。

1月12日上午，杭州钱江世纪城成交了一宗商务金融用地（杭政储出[2025]146号），拿地方是古茗技术（浙江）有限公司，成交金额4.55亿元。

当不少茶饮企业仍在聚焦“9.9元”价格大战时，一个耐人寻味的现象在行业另一端悄然上演：从蜜雪冰城、奈雪的茶到古茗，头部茶饮品牌正集体转向一项更“重”的资产布局——拿地盖楼。

同日，盘古智库高级研究员江瀚向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）分析：“此举标志着行业竞争维度升级，从门店密度、产品迭代的‘前端竞争’，转向组织能力、资源整合与资本实力的‘后端竞争’。当产品同质化加剧、渠道红利见顶，拥有高效总部体系的企业更能实现标准化复制与风险控制，构筑可持续壁垒。”

每经记者试图向古茗方面了解该地块的规划与用途，但截至发稿未收到有效回复。

茶饮行业竞争维度升级

每经记者查询浙江省自然资源网上交易中心官网发现，该地块为商业用地兼容商务金融用地，出让面积12445平方米，容积率不大于6.0且不低于1.5，建筑高度不大于190米、不小于15米，总起拍价约4.55亿元。

文件称，地块适宜打造集商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑，最小分割单元不小于800平方米。地块内建筑高度大于60米的塔楼仅可设置一幢，最大投影面宽不大于65米（含）。地块整体自持比例不低于80%，自持年限40年，自持部分持有年限内不得分割转让，不得分割登记。

从地图上看，该地块临近地铁2号线钱江世纪城站和地铁6号线丰北站，北邻钱塘江，区位优势相当明显。

2025年杭州土拍中，钱江世纪城板块的住宅用地是各路房企的兵家必争之地：4月22日，紧靠钱江世纪城的萧山市北单元地块由绿城中国经过81轮竞价，以总价31.13亿元摘得，成交楼面价35066元/平方米，创出板块新高，溢价率59.39%；6月26日，金帝房产摘得钱江世纪城宅地，楼面价高达54473元/平方米，超过保利发展4月28日竞得的奥体印象城南宅地（楼面价51611元/平方米），创板块乃至萧山区地价新高。

古茗拿地已非茶饮行业的新鲜事，盖楼买楼的“朋友圈”都是行业头部。根据《长江日报》2025年末的报道，益禾堂在武汉江夏投资了全球总部大楼，占地3.6万平方米，总投资9000万元；微信公众号“今日闵行”则透露，2022年8月，奈雪的茶正式落户七宝生态商务区。彼时已购买万象企业中心总面积超3700平方米物业，作为企业全国第二总部办公场所，项目总投资约1.8亿元。

“雪王”则行动得更早，郑州政府服务网站“郑东新区”刊登的文章显示，蜜雪冰城总部基地项目自2022年9月开工建设以来，一直稳步推进。项目用地面积33亩，建设面积达12.7万平方米，总投资13.8亿元。建设内容涵盖蜜雪全球数字化中心、蜜雪平台经济运营中心、蜜雪产品研发中心、蜜雪海外发展中心、雪王IP文旅中心、蜜雪总部旗舰店等板块。目前，办公楼部分已完工投产，蜜雪总部旗舰店也于2025年1月15日开启试营业。

“建楼潮”背后，茶饮企业有何战略意图？

江瀚分析指出：“头部茶饮品牌集中建设总部，并非仅出于形象工程，而是其商业模式演进到平台化、生态化阶段的必然选择。总部需承担供应链调度、数字化管理、产品研发与加盟商赋能等核心职能，实体总部成为整合资源、提升协同效率的物理中枢。其次，总部经济用地往往享有地方政策倾斜，如税收返还、人才引进配套等，有助于降低长期运营成本并增强区域影响力。”

“对自身现金流与长期价值高度自信”

财报显示，2025年上半年，古茗的营业收入约56.6亿元，同比增加41.2%。与餐饮零售消费行业争抢一二线城市不同，古茗81%的门店布局在二线及以下城市。

这个从浙江台州温岭市大溪镇走出来的头部茶饮品牌，仍然深深扎根于低线城市，可以说是实打实的“小镇做茶家”。

“下沉市场现制饮品的拓张空间更为广阔。”开源证券2025年12月12日的一份研究报告指出。

同时，开源证券分析认为，古茗主要竞争优势在于“渠道端供应链管理能力优秀，加盟商管理体系成熟。古茗推行的供应链先行，向97%的门店、以相对经济的成本为加盟商提供两日一配的冷链配送，配送成本低于GMV的1%（行业平均约2%），闭店率处于正常偏低水平”。

“按照目前古茗浙江门店密度复制全国，以终局思维推算其国内长期开店天花板超4万家。”开源证券预测。

对于这种在房地产行业深度调整期进行的重资产布局，江瀚认为：“逆势购地，反映出头部茶饮企业对自身现金流与长期价值的高度自信。茶饮企业凭借高毛利、快周转与轻加盟模式，积累了充沛自由现金流，有能力将部分流动性转化为核心地段不动产，实现资产保值甚至增值。其次，这种‘轻运营+重资产’混合模式，构成了一种新型抗周期策略。一方面维持门店端的轻资产扩张灵活性；另一方面通过持有优质物业对冲通胀、锁定长期办公成本，并提升资产负债表质量，为未来IPO估值或债务融资提供硬资产支撑。”

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