商办类借名买房，因不限购法院更倾向支持确权｜房地产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2010年4月21日，郑文涛因家庭原因不便以自己名义购房，遂与朋友黄丽娟签订《借名买房协议》，明确约定：

“郑文涛委托黄丽娟以其名义购买一号房屋（门头沟区某商办项目），首付款及贷款均由郑文涛承担，房屋所有权归郑文涛所有，黄丽娟不得擅自出售或抵押，未来需无条件配合过户。”

次日，黄丽娟与乙房地产公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋（总价86万余元，面积46.47㎡，规划用途为商业办公）。2011年，黄丽娟以自己名义向丙银行贷款43万元，但贷款银行卡由郑文涛持有并还款，2021年贷款已全部结清。

房屋交付后：

郑文涛签署验房单、缴纳契税、维修基金、物业费；

房产证原件一直由郑文涛保管；

房屋长期由郑文涛实际控制使用。

2021–2022年，双方曾因贷款账户余额归属发生纠纷，诉至江苏南通法院。在A号、B号判决中，黄丽娟当庭承认：“原告确实以我名义买了房子，卡在他手里，我没动过钱。”法院据此认定借名买房事实成立，并判令黄丽娟返还账户资金。

2024年1月，郑文涛拟将一号房屋过户至其新设的宏远公司名下（该公司具备北京商办类购房资格），并向黄丽娟发送《过户通知书》。黄丽娟虽口头同意，但迟迟未配合办理手续。

郑文涛遂起诉，请求：

确认2010年《协议》有效；

判令黄丽娟协助将一号房屋过户至宏远公司名下；

由黄丽娟承担保全费、保险费等。

黄丽娟答辩称：同意过户，但不愿承担诉讼相关费用。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 确认郑文涛与黄丽娟于2010年4月21日签订的《借名买房协议》有效；

✅ 黄丽娟于判决生效后10日内协助将一号房屋过户至宏远公司名下；

三、法院说理要点

书面借名协议真实有效，不违反法律强制性规定

协议系双方自愿签署，内容清晰，且房屋性质为商品房（非经适房、央产房），不涉及保障性住房政策限制，合法有效。

借名事实已被生效判决确认

江苏两级法院在A号、B号判决中已查明并认定借名买房关系，黄丽娟本人亦当庭自认，构成免证事实。

长期实际控制强化借名合意

郑文涛支付全部房款、持有房产证、缴纳各项费用、实际占有使用长达14年，形成完整证据链，足以排除“借贷”“赠与”等其他可能。

过户至公司名下合法可行

宏远公司具备北京市对商业办公类项目的购房资格，且自愿接受过户，不违反限购政策，法院予以支持。

配合过户是合同义务，必须履行

协议明确约定“乙方需配合甲方办理过户”，黄丽娟拒不履行构成违约，法院可强制其协助办理产权转移登记。

律师提示（借名买房律师 · 靳双权律师）

借名买房纠纷中，书面协议+实际履行证据是确权的关键。

商办类房产因不限购，协议被认定有效的可能性较高。

过户至公司名下需确保受让主体具备购房资格，否则无法登记。

名义人拒不配合过户的，可起诉要求强制履行合同义务。

此类案件事实复杂、证据要求高，建议尽早由专业律师介入处理。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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