姐弟称“借款194万买房”，法院认定系虚构债务驳回｜北京房产律师

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一、案情介绍

周文静与周文涛系亲姐弟，周文涛与吴慧敏系夫妻。2012年，一号房屋登记在周文静名下，但由周文涛夫妇长期居住。

2017年底，周文涛夫妇出售一号房屋（售价197万元），随即购买二号房屋（总价328万元）。在此期间，周文静分多笔向周文涛转账193.85万元，并称另交付现金1500元。

2018年3月，周文涛补签《借条》和《收条》，载明：“向周文静借款194万元用于购房，无息。”

后因周文涛患重病提出离婚，要求吴慧敏放弃孩子抚养权并“净身出户”，双方矛盾激化。周文静遂起诉，要求周文涛夫妇共同偿还194万元“借款”。

周文涛认可借款；

吴慧敏坚决反对，称：

“一号房屋实为我与丈夫借用姐姐名义购买，售房款本就属于我们。所谓‘借款’是姐弟串通，在离婚诉讼前虚构债务，意图让我少分财产。”

她提交多项证据：

周文涛手写账本显示，欠姐姐仅为13.4万元；

其遗嘱中列明对多位姐姐的欠款，总额不含194万；

转账明细显示，1500元实为房租尾款；

多年房贷均由周文涛偿还，非“租金”；

房产中介证实：卖房时三方均在场，周文静未否认“借名买房”事实。

二、裁判结果

法院判决：

驳回周文静的全部诉讼请求。

理由：借贷关系不成立，194万元实为售房款分割，非借款。

三、法院说理要点

资金来源与用途高度关联置换购房

194万元直接来源于一号房屋售房款，且用于支付二号房屋首付款，本质是家庭内部房产置换的资金流转，非典型借贷。

借条形成时间严重滞后，与常理不符

转账发生于2017年12月至2018年3月，借条却在最后一笔转账当日（2018年3月19日）集中补签，不符合“先约定、后付款”的借贷习惯。

借款人自认与其他书面证据矛盾

周文涛在遗嘱、账本、售房明细中多次确认仅欠姐姐13.4万元，且1500元明确标注为“房租”，与其庭审自认“欠194万”明显冲突。

一号房屋存在借名买房高度可能

首付、房贷多年由周文涛支付；

中介证言：卖房时三方确认房屋实际出资人为周文涛夫妇；

周文静从未收取合理租金（租赁合同无金额、不合常理）。

→ 售房款应属周文涛夫妇共有财产。

发生在离婚前夕，存在恶意串通嫌疑

借条签署后不久，周文涛即提起离婚诉讼并要求对方“净身出户”，时机敏感，动机存疑。

综上，法院认定：双方无真实借贷合意，194万元系家庭财产内部划转，不构成民间借贷。

四、律师提示（房地产律师 · 离婚房产纠纷团队）

“补签借条”风险极高：

尤其在亲属间、离婚前后，事后补签的大额借条极易被认定为虚假债务。法院会重点审查资金流向、交易习惯、当事人陈述一致性。

借名买房虽未确权，但可影响债务认定：

即使未通过诉讼确认借名关系，只要出资、还贷、占有、中介证言等形成完整链条，法院可据此否定“借款”性质。

售房款≠个人财产：

若房屋存在权属争议（如借名、共有），出售所得不能当然视为登记人个人财产，更不可随意转化为“借款”。

离婚前大额转账务必留痕定性：

如确为借款，应在转账时备注“借款”，并同步签署协议；如为赠与或财产分割，也应书面确认，避免日后被反诉“虚构债务”。

警惕“亲情借贷”陷阱：

亲属间大额资金往来，若无合理解释（如收入匹配、借款用途、催收记录），即使有借条，也可能败诉。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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