真假酬金？某科物业某盘酬金制共管账户外百万共管资金体外循环！

引子

深圳某花园小区的业主，给我了一份重磅材料，说让我写点啥，一直未能写，感觉有点对不起他的无助与他对我的信任了。

所以，还是说点吧：反正，这种事，不应该发生；发生了，也不应该没有处置结果！何况，这事还发生在深圳！

但是，的确，至今没有得到良好处置，这就非常不应该了。

牌物业跌下神坛？

我严重怀疑某花园小区的某科物业，不是真正的某科物业，或许是挂靠某科物业的冒牌货！

因为如果一切属实，那么这个楼盘，被科物业服务成了这样了，彻底砸碎了人们对好物业的信仰了，好物业在这个小区活脱脱活成了不良物业的感觉。

2017年投标时承诺的“X服务，给你一个五星级家园”，结果八年换来的是如下结果（来自业主爆料）：

消防瘫痪：2024年，消防部门复查发现，这花园小区的火灾自动报警系统无法正常运行、消防水泵房存在故障、消防设施未定期检测等多项严重安全隐患，随即对某科物业服务中心处以罚款。第三方检测进一步揭开隐患真相：报警系统主机显示297个设备故障、85个屏蔽点位、21条火警信息，未登记删除点位约1600个，图文系统⽆法开机；60樘卷帘门中44樘不能运行，120台消防风机抽查22台失效，喷淋系统一楼无水压，13组湿式报警阀12组故障，超半数应急灯与六成以上防火门闭门器无法正常工作。因常年缺乏有效保养，小区消防阀门锈蚀、设备发霉、风机皮带断裂，整个系统已处于半瘫痪状态，完全不具备应急联动能力。

1. 消防水带：超期10年以上的“废布”图片实物取证标注：生产日期为2010年3月-5月，材质为PVC、丙纶长丝；

合规要求：根据《消防水带》（GB 6246-2011），消防水带强制报废期限为10年，超期后会老化漏水、承压能力下降；

现状：这些水带已“躺”在消防柜里15年，某科物业进驻8年内未做任何更换或核查。

2.干粉灭火器：6年未检的“空壳”实物标注：生产日期为2019年7月23日，生产厂家为广东平安消防实业有限公司

合规要求：根据《建筑灭火器配置验收及检查规范》（GB 50444-2008），手提式干粉灭火器需每2年维修1次，出厂满10年报废；图中灭火器自2019年至今未做送检维修，干粉结块、压力不足，已完全无法灭火。

3、维保报告“失踪”：8年消防管理成“黑箱”，业委会同时指出：自 2017 年进驻以来，某科物业从未向业主公示完整的《建筑消防设施维保报告》—— 既未提供 2017 年 12 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日期间的维保报告，也未按《消防法》《物业管理条例》要求公示 “每月维保记录、年度检测结果”。

根据《建筑消防设施的维护管理》（GB 25201-2010）规定，物业需委托具备资质的机构每月开展维保并出具报告，这是 “确保消防设施完好有效” 的法定前提。而某科物业长期缺失维保报告的情况，直接印证了其 8 年来未履行消防管理义务的事实。反观新的维保公司，目前已做到每月按时提供消防维保报告。

绿化病害：2025年7月小区最新《植物台账》显示，秋枫、凤凰木、招财树等数十种树木普遍遭受白蚁、黑火蚁等严重病虫害，大量树木死亡或处于垂死边缘。专业绿化公司现场勘查后明确指出，该小区绿化存在“严重安全隐患”和“管理缺失”。这与某科物业投标时“解决树木病虫害、修剪不及时”的承诺形成鲜明反差，八年里，其未履行基本绿化养护义务，任由虫害蔓延、植被枯萎，让曾经的绿化景观沦为安全隐患区。

“X服务”缺席，酬金制虚设：某科物业承诺入驻后即上线的“X服务系统”，在八年服务期内始终杳无音信。更严重的是，在双方约定“酬金制”服务，但某科物业⻓期拒绝建立真正的“财务共管”账户——而酬金制的核心本应是资金归业主共有、物业公司仅负责代管理，且需接受业委会全程监督。2024年多方调解会议纪要披露，这花园小区累计亏损达数百万元，负债逼近千万元。在业委会空缺期间，某科物业擅自将超过300万元资金划转至旗下关联公司，且无法提供合理解释。2024年底，业主大会依法决议启用业主大会基本账户监管资金，却遭到某科物业拒绝执行，其还在业主群传播“投票违法”等不实言论，恶意阻挠监管落地，完全违背了酬金制“专款专用、业主监督”的核心原则。

以上均来自业主爆料，请深圳南山区住建、辖区街道和居委会、某科物业和花园业主，自行核对，本号不负责鉴定真伪。若有不实，请私信或留言反馈！若是属实，应该给865户业主一个交代。

真假酬金制，某科物业的“苦衷“?

这个小区2017年招标的酬金制物业，为啥这个结局，从某科物业的一则诉状中或许能看出点端倪。诉状如下：

图片来自网络，某公众号

显然签订合同后，未能及时成立共管账户，物业服务资金，有八个月是物业自行代管中，违背了酬金制物业服务中的资金共管原则。

2018年8月下旬，才开始考虑落实共管账户，但是那时起，是否就真的落实了财务账户共管，起诉书中并未提及。

图片来自网络，某公众号

2022年5月，某科物业中心根据文件要求，进行资金账户共管落实工作，以响应深圳要求共管账户资金进出平台公示需要。

也就是说，这个酬金制物业小区，物业服务资金22年5月前的近5年时间，都难言物业服务资金被业委会和物业共同掌控、共同监管，被业主透明知晓。

2025年1月1日，业委会决定用业主大会名义，开设物业资金账户，并于4月1日起用此账户归集物业服务资金。

显然，可以看出，由于各种原因，业委会逐渐不愿意支付物业服务费用了，并且为了风险隔离，业委会进一步启用了开户人属于业主大会的新账户，以便防止共管账户属于物业带来的潜在风险，可见这个酬金制楼盘，业委会和物业的相互的不信任，已经达到顶峰。

堂堂某科物业，肯定明白什么叫酬金制，只能赚取酬金，其余资金都属于全体业主；并且实行预算制和审批制，必须双方共同认可项目才可支出；并且共管账户，应该都是双密钥账户，没双方密钥授权，不应发生资金流出！

那773万欠费怎么来的呢？某科诉状说，是业委会不作为，不予以支付导致的。

而业委会呢，则宣称是某科的支出缺少凭据、不能说明依据、存在关联交易、价格虚高等，所以需要审核后才能支出。

业委会的四大理由是：

截图图源：网络某公众号文章

原来第三届业委会说：某科物业擅自划转资金、安保和维保某科物业都委托关联公司承接且不按合约让业委会共同签约、消防外包关联公司但维保服务形同虚设（导致消防瘫痪并遭到消防部门处罚）、X服务=没服务。故某科物业严重违约，所以拒绝支付。

那么第一届、第二届业委会，在做酬金制的监管吗？还是某科物业蛮横无理拒绝配合呢？还是偌大某科物业不会玩酬金制呢？还是第一届和第二届业委会能力不济呢？还是网传的物业喜欢把酬金制完成包干制的“假酬金”呢？笔者起初心有纳闷，但是细细读完后，略知一二了。

第三届业委会，敢于较真，准备发起清算，非常宁笔者钦佩和欣赏。出来混的迟早要还的，挂羊头卖狗肉的酬金制必须清算；物业不愿意真玩酬金制，那就别和业委会签订酬金制合同！

学学央企保利物业吧，别人怎么守护酬金制口碑的？！核算后该返还多少就多少，只要酬金费率点，其余全退还，最后实打实真金白银返还全体业主近千万！这某科物业倒好，事情没干好，还先起诉说小区欠费773万。

保利物业退费近千万，一声惊雷炸沉疴；砸了谁的锅？破了谁的局？

酬金制，公共收益更是业主的

据说某科物业两个早该注销的共管账户，持续收了近一年的停车费、物业费，数百万业主共有资金像 "脱缰野马" 般体外循环，说好的合规监管形同虚设。有人说这是某科物业胆大包天，公然违法；也有人骂监管不力，让业主权益成了 "摆设"。

但往深了扒会发现，这事儿不只是一家物业的 "黑心操作"，更戳中了中国小区治理的老病根：我们住进了钢筋水泥的商品房， “业主当家的操作系统”还没建立、还没跟上节奏，物业就被授权可以替业主当家，结果小区变成了 "规则失效、信任崩塌、维权艰难" 的修罗场。

《深圳经济特区物业管理条例》写得明明白白：业主大会设立基本账户后 15 天内，物业必须把小区公共收益资金转过去，注销共管账户。这是白纸黑字的规则，是小区治理的 "契约底线"。

但这个楼盘的某科物业中心偏不 —— 从 2025 年 1 月业主基本账户设立，到 12 月被曝光，近一年时间里，招商银行那两个尾号 0903 和 0201 的账户，照样收停车费、充电桩费、地租预付款，余额最高飙到 565 万余元。

更为蹊跷的是，业委会换届空缺期，某科物业还不断擅自划账给其他公司，甚至某科物业系其他公司。

经测算划账某司每月12万，远超小区物业员工月平均工资八到九万的常规标准。

更讽刺的是，这种直接违反《深圳市业主共有资金监督管理办法》第七条规定：“一个物业管理区域只能开设业主共有资金基本账户或者共管账户其中一种，不得并存”的行为，3 月就收到了住建局的《责令改正通知书》，某科物业还是我行我素；深圳物管条例第114条，面对某科物业，也是只能拿来看的吗？

这背后应该是典型的 "认知错位"：

• 一些物业的逻辑："钱到我手里就是我的，规则？能变通就变通"—— 把业主共有资金当成了自己的 "提款机"，把法规当成了可无视的 "建议"；
• 不少业主的逻辑："物业是大公司，应该会合规吧"—— 把商业合作当成了 "人情托付"，把自己的监督权利当成了 "额外负担"。

就像有人家里被盗，才发现防盗门根本没锁好。某科物业的违规操作，本质上是利用了小区治理中 "契约精神缺失" 的漏洞 —— 物业不把规则当回事，部分业主不把监督当责任，最后只能是 "老实人吃亏"。

信任崩塌：物业无规则，业主无奈硬刚

在成熟的小区治理里，信任应该建立在 "规则 + 监督" 之上：物业按合同办事，业委会按制度监督，业主按流程参与。但在这小区，信任链条早就断了。

某科物业的一系列操作，把 "不信任" 拉满：

• 宣称自己六年累计负债近千万，但是巨额资金去向自己都模糊不清；
• 业委会空缺期擅自划款 304.2 万元，转给关联公司的钱都是整数，却拿不出合理的服务明细；
• 两个共管账户和基本账户并行，大额资金互相流转，结余不明不白。

业主们从 "信任" 到 "愤怒"，再到 "抱团维权"，走了一条最艰难的路。业委会提交执法申请，要求资金转入基本账户、公示明细、行政处罚 —— 这哪里是 "监督物业酬金制落实"，分明是 "从根纠正物业不良操作"。

可伶的业主们，本来只想安安稳稳住房子，最后却被逼上不得不拿起法律武器，和物业 "掰手腕"。而这背后，是无数业主的时间成本、精力成本，是本该用于小区建设的资源，都耗在了 "纠错" 上。

品牌物业企业都如此，可见国内住宅物业顽疾，由来已久，监管部门情以何堪呀！

契约精神和规则意识，才是信任之源

物业服务，本不应是 "心计博弈与淘金游戏"，而应是 "契约精神与专业服务"，但现实中，很多小区陷入物业和业主之间的猫鼠游戏中。

• 物业觉得 "业主不懂，糊弄就行"—— 物业契约精神淡薄、甚至干敢无视法规，收割业主利益和权益，大概率是觉得职能部门管不了、业主又懒得管或又看不出。
• 业主觉得 "只要物业服务还行，资金怎么管无所谓"—— 直到发现数百万、乃至上千万资金被吞噬、保命设施设备几近瘫痪、故障不断，才意识到 "看紧物业" 不是多余的、再不管要老命不保了。

这小区第一届和第二届业委会，要么太小白了，要么没有监管酬金制的精力或能力，或者过于相信某科物业的口碑，以为可以躺赢了；要不就是这某科物业太霸道了，然后活脱脱把酬金制完成了包干制。

其实，不少物业企业就是那闷鼓，必须使劲敲、狠劲锤，才能规矩做事；不然这制那制，都是镜中月、水中花。

不过，不管酬金制实际运行成真酬金还是假酬金，只要物业服务合同上是酬金制，经过认真审计、法院认真判决后，物业企业想多要一分都没门儿，多吃多占的最终要吐出来！

草根谈

写给业主：

这楼盘某科物业的酬金制笑话，给所有小区敲了警钟：小区治理的核心，共同守护契约精神，认真做好服务，获得阳光的收益，靠耍派头和玩噱头，靠博眼球和玩阴招，混得过初一混不过十五。潮水过后，迟早发现有人在裸泳！

相信这个楼盘某科物业，把酬金制当包干制玩的事儿，终会有个结果。但比结果更重要的是，每个业主都需要明白 "小区好不好，我也有责任"这个道理，只有这样，小区才能从 "纷争不断的战场"，变成 "美好家园理想国"；业主不再一团散沙，物业就不敢乱忽悠。好好的酬金制，变成这样，每个业主都不是无辜的！

业主觉醒这条路或许很长，但可喜的是，不少业主已经觉醒，不少小区已经先行一步并且做出了很好的示范，已经引起了很大的带动作用。

写给物业：

作为中国物业管理行业的品牌企业，某科物业本应以身作则，严格遵守物业管理法规，维护业主合法权益。然而，该案例却显示，即便在深圳这样法治完善的一线城市，知名物业企业依然可能故意违反法规，侵害业主权利。

这种行为的背后，既是对法规的漠视，也是对业主权利的不尊重。对于物业服务企业而言，收取的物业费、停车费等资金并非企业自有财产，而是全体业主的共有资金，其使用和管理必须受到严格监督和合法合规。

写给职能部门：

八年混乱，多年维权，相关居委会、街道、消防部门，住建部门，应该不能说：不知道、不清楚、没发现吧。

问题的根儿，在哪里呀？

总不会是业主太愚昧吧？

本文素材来自业委会爆料或相关自媒体，或有单方信息，事实判断存疑概率，如有不实请提有力供证据反驳，否则遵循媒体如实报道原则，不做修改或补正。

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