最高院：竞拍人买受后发现工程地基质量问题的，能否申请撤拍？

作者：周军律师.

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法律规定，人民法院在网拍公告中应对已知瑕疵等进行特别提示，并提示竞买人，如决定参与竞买的，视为接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

那么，竞拍人买受后发现工程地基质量问题的，能否申请撤拍？

最高人民法院案例库入选案例《王某某与喀什某集团公司等执行监督案》中明确：

地基问题属于重大工程质量问题，关乎社会公共利益。在建工程的地基不能满足原设计要求，人民法院在司法拍卖变卖中未事先披露的，不属于有关瑕疵担保免除责任的范围。买受人以因此导致其竞买目的无法实现为由主张撤销的，人民法院予以支持。

本案焦点为，建设工程的地基质量是否属于司法拍卖、变卖的瑕疵担保免责范围

从本案拍卖、变卖过程看，喀什地区中级人民法院在处置涉案财产过程中，依据相关法律、司法解释，对拍卖标的物实施了公告、说明、提示等相应行为。

因地基属于前期工程，地基不合格不能进行下一步建设，故对于建设工程而言，一般情况下可以推定地基质量是合格的。

而本案是在建设工程进行了后续建设的情况下，又被检测出地基承载力不符合设计要求。人民法院及竞买人均不能从拍卖、变卖标的物现状对该问题提前作出判断，不属于瑕疵注意范围。

地基问题属于重大工程质量问题，关乎社会公共利益，新疆维吾尔自治区高级人民法院认为本案不适用瑕疵担保免责条款，并无不当。

由于地基质量不合格，即便喀什某集团公司通过加固地基、变更设计方案等方式可以避免危害公共利益的风险产生，但对于喀什某集团公司而言，其竞买涉案财产的目的已无法实现，新疆维吾尔自治区高级人民法院依照《网拍规定》第三十一条第一项规定，认为竞买人竞买目的无法实现，并出于保护建设工程质量安全和社会公共利益的考虑，撤销涉案变卖，并无不当。

王某某关于地基质量包含于未知瑕疵范围、危害公共利益情形尚未发生、喀什某集团公司请求撤销变卖是为了转嫁风险的主张，理据不足，不予支持。

周军律师提醒：竞拍人遇到此类问题，需重点把握两项实务要点：一是证据固化是关键，发现问题后应立即委托有资质的建筑工程质量检测机构出具鉴定报告，明确地基质量不符合国家强制性标准或原设计要求，同时留存拍卖公告、现场查勘记录等证据；二是申请程序需合规，应在知道或应当知道质量问题之日起，向执行拍卖的法院提出书面异议，明确诉求为“撤销拍卖、返还拍卖款”，避免程序错误导致维权失利。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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