【泽达说法】单方通知后提前退租，承租方能否一走了之？

案情回顾

2021年3月，出租方张某与承租方刘某签订《房屋租赁合同》，就刘某承租张某房屋开办饭店事宜达成明确约定：租赁期限自2021年4月1日起至2030年3月30日止，租期长达9年；租金按季度缴纳，每季度金额为7.5万元；合同明确约定违约条款：若乙方逾期缴纳租金，甲方有权终止合同、收回房屋，且乙方需承担相应违约金。合同履行初期，刘某均依约足额支付租金，履约情况良好，直至2024年6月30日。

2024年7月、10月，刘某未按合同约定足额支付租金，每季度均欠缴租金37500元。2024年12月30日，刘某委托其开办饭店的负责人顾某，通过微信向张某发送了涉案房屋内部的照片及视频，并同步告知：“钥匙给你放在门口花盆里了，老板刘某不租了，所有的东西我都给你录个视频。”2024年12月31日，张某查看后回复顾某称“未找到钥匙”，但顾某未再作出任何回应。

2025年2月，张某再次通过微信向顾某催缴欠付租金，顾某仍无回应。因多次催缴无果，张某为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求明确：1.判令刘某支付2024年7月1日至2025年3月31日期间欠付的房屋租金15万元；2.判令刘某支付相应违约金。

庭审中，被告刘某提出抗辩：其已于2024年12月30日通过顾某通知张某解除租赁合同，张某于12月31日作出回应，应视为已收回房屋，故2025年1月1日后不应再产生租金及相关费用，请求法院驳回张某的全部诉讼请求。

案件结果

法院经全面审查案件事实、证据及双方辩论意见后，依法作出如下判决：

一、被告刘某于判决生效之日起十日内向原告张某支付2024年7月1日至2024年12月31日期间欠缴的房屋租金75000元，并按合同约定支付相应逾期付款违约金；二、被告刘某于判决生效之日起十日内向原告张某支付2025年1月1日至2025年3月31日期间的房屋占有使用费125000元。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

本案核心争议之一是刘某单方解除合同的行为是否有效。根据《民法典》第五百六十二条、第五百六十三条规定，合同解除分为协商一致解除、约定解除和法定解除三种情形。本案中，双方既未协商一致解除合同，刘某亦无证据证明存在约定或法定的解除事由，其单方提出解除合同并搬离房屋的行为，属于违约解除。

刘某通过顾某发送房屋照片、视频、告知钥匙存放地的行为，已以明示方式表明不再履行租赁合同义务，构成“明示违约”。根据《民法典》第五百八十条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。张某于2024年12月31日对该通知作出回应，应视为刘某的解除意思表示已到达张某，法院据此认定涉案租赁合同于2024年12月31日终止，但合同终止不影响刘某因违约行为应承担的民事责任。

2024年7月1日至2024年12月31日期间，共计两个租赁季度，根据合同约定，每季度租金7.5万元，该期间租金总额为15万元。刘某两季度共欠缴租金7.5万元，该部分款项系租赁合同履行期间的应付债务，刘某应足额支付，且因其逾期支付行为，需按合同约定承担逾期付款违约金。

合同终止后，承租方的核心义务是“妥善返还租赁房屋”，该义务不仅包括交还房屋钥匙，更核心的是清理房屋内个人物品、与出租方办理正式交接手续，确保出租方能够恢复对房屋的正常占有、使用和收益。本案中，经法院现场勘查，涉案房屋内留有大量物品，且无法明确区分哪些属于张某交付的酒店用品、哪些属于刘某的个人物品，刘某亦未提交证据证明其已明确放弃房屋内物品的所有权和处置权，导致张某无法正常收回房屋并重新出租或使用，客观上造成了张某的损失。

根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，刘某应支付2025年1月1日至2025年3月31日期间的房屋占有使用费，该费用的计算标准参照原合同租金及相关款项标准（12.5万元/季度），符合公平原则和填补损失的立法精神。

笔者寄语

对于承租方而言，租赁期限较长的合同履行过程中，若因经营状况变化等原因确需提前解除合同，切勿采取“单方通知+强行搬离”的方式，而应秉持诚信原则，主动与出租方沟通协商，争取达成一致解除协议，明确租金结算、房屋交接、违约责任等核心事项，避免因违约解除产生额外损失。同时，合同终止后，务必及时清理房屋内个人物品，与出租方办理书面交接手续，明确物品归属、房屋状况及交接时间，留存相关证据，确保“房屋返还”义务履行完毕，避免因交接不清承担房屋占有使用费。

对于出租方而言，面对承租方单方违约时，应保持理性，积极履行减损义务，及时与承租方沟通交接事宜，必要时可通过公证、现场勘查等方式固定房屋内物品状况等证据，避免因放任房屋空置扩大损失。在签订租赁合同时，可进一步细化合同条款，明确约定合同解除条件、交接流程、物品归属、违约金计算标准等内容，从源头防范纠纷发生。

契约精神是市场经济的核心精神，诚信履约是民事主体的法定义务。房屋租赁合同的履行需要双方相互配合、相互体谅，唯有严格遵守合同约定，依法行使权利、履行义务，才能最大限度减少争议和损失，维护交易秩序的稳定与和谐。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 彭学军